Viikon kysymys: Vastikeperusteen muuttaminen, onko mahdollista?
Taloyhtiössämme vastikeperuste perustuu löyhästi asuntojen pinta-aloihin. Kaikissa muissa asunnoissa paitsi yhdessä vastikeperusteena oleva pinta-ala on suurempi kuin asunnon oikea pinta-ala. Esim. allekirjoittaneen asunnossa vastikeperuste on 72 neliöä, ja oikea pinta-ala noin 61. Virallista pinta-alamittausta talossa ei ole tehty, mutta muillakin vastikeperusteen ja oikean pinta-alan suhde on samansuuntainen.
Tämä yksi yleisestä kaavasta poikkeava asunto on talon alkuperäisen rakennuttajan omaan käyttöön suunniteltu. Siellä vastikeperuste on 68 neliöä ja oikea pinta-ala noin 80 neliöä. Muutenkin asunto on paremmin varusteltu kuin muut, siellä on mm. kaksi vessaa, kodinhoitohuone ja sauna. Muilla vain vessa ja suihku. Taloyhtiö on vanha (50-luvulta) ja rakennuttaja nähtävästi osasi vetää kotiinpäin.
Vastikeperusteiden epäkohta närästää taloyhtiössä aina säännöllisin väliajoin. Nyt tulossa on viemäriremontti, ja asia on taas pinnalla. Tämän yhden asunnon nykyinen omistaja tuntuisi saavan taas merkittävää hyötyä muiden kustannuksella, hänellä kun on moninkertaisesti putkituksia ja kosteuseristettäviä tiloja kuin muilla, ja silti hän maksaisi remontista vähemmän kuin muut.
Onko mielestänne asiassa aihetta lähteä ajamaan vastikeperusteen kohtuullistamista? Voidaanko kohtuullistamisen yhteydessä mitata kaikkien asuntojen todelliset pinta-alat ja ottaa ne uudeksi vastikeperusteeksi? Voidaanko uutta kohtuullistettua vastikeperustetta käyttää voimaantulonsa jälkeen ennen asin vireillepanoa aloitettujen, mutta ei vielä maksettujen remonttien rahoituksen jaossa?
Kysymys: Vastikeperusteen muuttaminen, onko mahdollista?
Vastaus:
Mikäli yhtiöjärjestyksessä määrätään, että vastikeperusteena on huoneiston pinta-ala, määräytyvät vastikkeet yhtiöjärjestykseen merkittyjen pinta-alojen perusteella, vaikka yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala ei vastaisikaan huoneiston todellista pinta-alaa.
Yhtiöjärjestyksen muuttaminen siten, että yhtiöjärjestykseen merkityt pinta-alat vastaisivat todellisia pinta-aloja, vaatii kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen, jos vastikeperuste on sidottu pinta-aloihin. Mikäli tätä suostumusta ei kaikilta osakkeenomistajilta saada ja yhtiöjärjestys on siten virheellinen, että se johtaa kohtuuttomuuteen, sitä voidaan kohtuullistaa asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 36§ mukaisesti. Se kannattako tähän ryhtyä on hyvin vaikea arvioida, käytännössä se tarkoittaisi kanteen nostamista käräjäoikeudessa, mihin aina liittyy kuluriski. Kanteen nostamiselle on asetettu laissa tietyt edellytykset ja määräajat, jonka vuoksi suosittelen kääntymään asiassa asianajotoimistonpuoleen.
Mikäli kanteen nostamiseen päädytään, tuomioistuin voi muuttaa yhtiöjärjestystä, jos se katsoo, että määräys johtaa kohtuuttomuuteen siten, että se tuottaa jollekin osakkeenomistajalle merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella tai aiheuttaa tälle huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin. Tuomioistuin ottaa kohtuuttomuutta arvioidessaan huomioon yhtiöjärjestyksen koko sisällön, yhtiöjärjestystä laadittaessa ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Oikeuskäytännössä on käytännössä puututtu yhtiöjärjestyksen vastikeperusteeseen pinta-alojen virheellisyyksien vuoksi. Jos asia on ollut ennakoitavissa osakkeita hankittaessa, on kohtuullistamisen kynnys ollut erittäin korkealla. Käytännössä juuri eri huoneistoihin sovellettavat eri vastikeperusteet ovat aika tavanomaisia ja osakkaiden ennakoitavissa osakkeiden ostohetkellä. Jos pinta-ala on vastikeperusteena, pinta-alamääräyksen kohtuullistaminen tulee yleensä kysymykseen vain silloin, kun ostajalla oli syytä olettaa, että kaikki huoneistot osallistuvat yhtiön kuluihin todellisten pinta-alojen suhteessa. Vähäinen pinta-ala poikkeama ei myöskään voi olla kohtuullistamisperuste.
Kysy niin vastaamme -palvelu
Palstalla voit esittää joka torstai taloyhtiöön liittyviä kysymyksiä, joihin alan ammattilaiset Nordius-asianajoketjusta vastaavat. Voit myös lukea jo esitettyjä kysymyksiä ja vastauksia. Kysymyksiin vastataan pääsääntöisesti yhden arkivuorokauden kuluessa.
Siirry Kysy niin vastaamme -palveluun
Henkilökohtaisia neuvoja lakiasioissa saat jättämällä yhteydenottopyynnön.
Aiemmin esitetyt viikon kysymykset:
- Vko 13: Lukituksen uusiminen - kustannustenjako?
- Vko 12: Rakennuttajan vastuu rakennusvirheistä?
- Vko 11: Putkiremontti tulossa - hyvityksiä tehdyistä töistä?
- Vko 10: Vastuunjako paritaloyhtiössä, voidaanko muuttaa?
- Vko 9: Asunnossa kylmä, kenen vastuu?
- Vko 8: Laiminlyönnista aiheutunut vahinko, kenen vastuu?
- Vko 7: Valvojan vastuu taloyhtiön korjaushankkeessa?
- Vko 6: Autopaikan lämmitystolpan käyttökustannukset, kuka maksaa?
- Vko 5: Mitä tehdä kun isännöintitoimisto laiminlyö tehtävät?
- Vko 4: Korjauskustannusten jako - voidaanko muuttaa?
- Vko 3: Taloyhtiön pihalla kaatuu puu - kenen vastuu?
- Vko 2: Yhtiöjärjestyksen muuttaminen - onnistuuko?
- Vko 1: Osakkailta salataan tietoja, onko päätös laillinen?
- Vko 52: Kun isännöitsijä ei hoida tehtäviään?
- Vko 51: Vesivahingon korjaus, kuka on korvausvelvollinen?
- Vko 50: Taloyhtiön kulut epäilyttävän suuret, mikä neuvoksi?
- Vko 49: Taloyhtiön vastuu liukastamisesta?
- Vko 48: Kylpyhuoneessa hometta, kenen vastuu?
- Vko 47: Hallituksen vastuu ja toimivalta?
- Vko 46: Remontti kahteen kertaan, mitä korvataan?
- Vko 45: Pimittääkö taloyhtiö tietoja?
- Vko 44: Myyjän vastuu rakennevirheestä?
- Vko 43: Vuokralaisen vastuu vesivahingosta?
- Vko 42: Yhtiöjärjestys vai asunto-osakeyhtiölaki?
- Vko 41: Puun kaato rivitalossa, kenen vastuulla?
- Vko 40: Kosteusvaurion kustannukset, kuka maksaa??
- Vko 39: Asuntokaupan purkaminen, mitä korvataan?
- Vko 38: Voiko vastuunjakoa vielä muuttaa?
- Vko 37: Seinä vinossa, kenen vastuu??
- Vko 36: Vastuu kylpyhuoneen vesieristeestä??
- Vko 35: Yhdenvertaisuus taloyhtiön remonteissa?
- Vko 34: Muutostyöilmoitusta ei käsitellä, miten toimia?
- Vko 33: Kuka vastaa kantavasta rakenteesta?
- Vko 32: Onko osakkaalla oikeus vedota yhdenvertaisuuteen?
- Vko 31: Kuka vastaa putkiremontin aikaisesta vesivahingosta?
- Vko 30: Kuka vastaa peruskorjausten viivästymisestä?
- Vko 29: Kenen vastuu ja mitä korvataan?
- Vko 28: Osakkaan ja taloyhtiön vastuu kosteusvahingosta
- Vko 27: Voiko yhtiöjärjestystä muuttaa seuraavasti?
- Vko 26: Remonttitarpeiden pimittäminen
- Vko 25: Kenen vastuulla on osakkaan korjaama kosteusvaurio?
- Vko 24: Turhia kustannuseriä PTS-suunnitelmassa?
- Vko 23: Voiko asunnon ostaja vaatia merkittävää hinnanalennusta?
- Vko 22: Taloyhtiö kieltäytyy maksamasta vesieristyksen
- Vko 21: Kerrostalon piha-alueen saneeraus
- Vko 20: Putkivuodon kustannuksien jako
- Vko 19: Parveke- ja hissiremontit
Keskustele tämän viikkoisesta kysymyksestä!
Oletko tavannut vastaavaa omassa taloyhtiössäsi? Kuinka tilanne mielestäsi pitäisi hoitaa? Kirjoita kommenttisi!
Aiheeseen liittyvää
Voivatko hallitus ja isännöitsijä määrätä remonteista?
Avainten jakaminen?
Viikon kysymys: Yhtiöjärjestyksen muutoksesta erilliskorvaus isännöitsijälle?
Viikon kysymys: Talo tyhjillään - lämmitys pois päältä?
Maksaako taloyhtiö kylpyhuoneen haljenneen seinän korjaukset?
Luetuimmat
Uusimmat