Viikon kysymys: Voiko yhtiöjärjestystä muuttaa seuraavasti?

Muutetaan seuraavasti:

"...omistaja vastaa oman hallinta-alueensa kaikista korjauksista; käyttövesiputket ja -kalusteet, asuntokohtainen viemäröinti, vesieristeet, rakenteet, ovet, ikkunat, kalusteet, ilmanvaihto ja hormit. Yhteisen viemäröinnin, julkisivu-, vesi- ja kattorakenteiden kunnossapidosta vastaa yhtiö".

Käytännössä hallinta-aluetta halutaan siis laajentaa. Onko tässä sanamuodossa ongelmia?

Taloyhtiön ja sen osakkeenomistajan välisiin, rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuunjakoa koskeviin kysymyksiin sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n mukaan yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuun jaosta voidaan määrätä myös asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Kysymyksestä selviää, että yhtiöjärjestyksen muutoksella on tarkoitus laajentaa osakkeenomistajan kunnossapitovastuuta siitä, mitä se oli vanhassa yhtiöjärjestyksessä.

Kunnossapitovastuunjakoa koskevien määräysten muuttaminen jo olemassa olevassa yhtiössä voi tulla kyseeseen vain silloin, kun se voidaan toteuttaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta. Yhtiö ei esimerkiksi voi siirtää tietyn rakennuksen osan kunnossapitovastuuta osakkeenomistajille silloin, kun korjaustarve on jo syntynyt tai riittävällä varmuudella ennakoitavissa.

Kun kunnossapitovastuun jakautumisesta määrätään yhtiöjärjestyksessä laista poikkeavalla tavalla, yhtiöjärjestystä laadittaessa tulee ottaa huomioon, kunnossapitovastuun jakautumisen täytyy käydä ilmi nimenomaisesti yhtiöjärjestyksestä. Osakkeenomistajan tai muun tahon tulee pystyä selvittämään vaikeuksitta, kuinka kunnossapitovastuu kulloinkin jakautuu. Tämä voi tapahtua esimerkiksi kunnossapitovastuunjakoa selventävällä liitteellä. Mikäli kunnossapitovastuu määritellään tarkemmin erillisessä liitteessä (esimerkiksi taulukko kunnossapitovastuun jakautumisesta tai kartta yhtiön piha-alueista, joiden kunnossapitovastuu jaetaan yhtiön ja osakkeenomistajien kesken), tällainen liite on osa yhtiöjärjestystä.

Kysymyksessä esitetty esimerkki yhtiöjärjestysmääräyksestä vaikuttaa melko selvältä. Toisaalta esimerkistä ei ilmene, mikä alue on osakkeenomistajan hallinnassa olevaa aluetta. Mikäli hallinta-aluetta ei ole määritelty yhtiöjärjestyksessä, tämä vaikeuttaa sen selvittämistä, mitkä kunnossapitoa edellyttävät toimet kuuluvat yhtiölle. Toinen vaihtoehto olisi määritellä yhtiöjärjestyksessä yksiselitteisesti se, miltä osin yhtiö vastaa kunnossapidosta ja määräämällä, että muilta osin kunnossapitovastuu kuuluu osakkeenomistajille.

Tomi Eloluoto
Varatuomari, Masku