Viikon kysymys: Yhtiöjärjestys vai asunto-osakeyhtiölaki?

Osakkaan on kunnossapitotöitä tehdessään oltava riittävän huolellinen ja huolehdittava siitä, että hänen suorittamansa työt eivät vahingoita yhtiön vastuulla olevia rakennuksen osia.

Lain mukaan yhtiöllä on oikeus valvoa, että osakkeenomistajan kunnossapitotyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä noudattaen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamia ehtoja. Tässä suhteessa uusi asunto-osakeyhtiölaki on tuonut asiantilaan muutoksen, sillä aiemmassa laissa säädettiin yhtiön valvontaoikeudesta vain osakkaan muutostyön osalta. Yhtiön valvontaoikeus koskee myös tilanteita, kun osakas haluaa teettää kunnossapitotyön urakoitsijalla ym. ulkopuolisella taholla.

Lähtökohtana on, että kunnossapitotyön suorittava osakas vastaa viime kädessä itse vahingoista, jotka aiheutuvat kunnossapitotyöstä yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Toisaalta yhtiö on pääsääntöisesti velvollinen valvomaan kunnossapitotyötä. Vaikka laissa puhutaan yhtiön valvonta oikeudesta – ei velvollisuudesta – yhtiön johdon yleisistä tehtävistä seuraa, että hallituksella ja isännöitsijällä on velvollisuus valvoa kunnossapitotyötä yhtiön ja muiden osakkeenomistajien edun valvomiseksi. Valvonta on järjestettävä silloin, kun kunnossapitotyö vaikuttaa merkittävästi yhtiön vastuulla oleviin rakennuksen osiin tai kiinteistöön. Yhtiöllä on velvollisuus valvontaan myös silloin, kun haitta voi aiheutua vain toiselle osakkeenomistajalle. Mikäli yhtiö laiminlyö valvonnan, ja vahinko olisi voitu valvonnalla estää, myös hallituksen jäsenet ja isännöitsijä voivat joutua korvausvastuuseen vahingosta.

Jotta yhtiö voisi toteuttaa valvontavelvollisuutensa, osakkeenomistaja on ilmoitusvelvollinen kunnossapitotyöstään silloin, kun kunnossapitotyö vaikuttaa muun kuin osakkaan itsensä vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan asunnon käyttämiseen. Kunnossapitotyön suorittava osakas vastaa kaikista kunnossapitotyönsä kustannuksista mukaan lukien valvonnasta aiheutuvat kulut.

Jos kunnossapitovastuun jaosta halutaan poiketa yhtiöjärjestyksessä, poikkeaminen on syytä määritellä riittävän selkeästi. Kunnossapitoon sisältyy ainakin asunto-osakeyhtiölain mukaan paitsi juoksevat pienet korjaukset kuin vuosikorjaukset kuin myös suuremmat korjaushankkeet. Yhtiöjärjestyksen sanamuoto viittaisi näin ollen siihen, että 5-vuotis korjaukset kuuluisivat osakkeenomistajien vastuulle.

Nordius / Eero Hyytinen
Asianajotoimisto Botnia Oy