Viikon kysymys: Yhtiövastikkeen määrä?

Käytäntö vaihtelee. Usein kuitenkin liikehuoneistoissa on korkeampi vastike per neliö kuin asuinhuoneistoissa. Tämä pätee varsinkin tilanteisiin, joissa liikehuoneisto on katutasolla. Toisaalta yleistyksiä on vaikea tehdä, koska vastikkeen suuruuteen voi vaikuttaa moni muukin asia, kuten taloyhtiön sijainti.

Taloyhtiön vastuulla on esimerkiksi talon julkisivutöistä huolehtiminen. Taloyhtiön teettämän vastikkeilla katettavan julkisivutyön voidaan ajatella koituvan enemmän kivijalassa olevan liikehuoneiston kuin asuinhuoneiston hyväksi. Jopa liukkauden torjumiseksi tehtyjen kiinteistöhuoltotöiden voidaan katsoa palvelevan enemmän liikehuoneistoa kuin asuinhuoneistoja.

Taloyhtiö vastaa myös esimerkiksi uusien viranomaismääräysten vaatimista ilmanvaihtojärjestelmien muutostöistä, jos liikehuoneistoa käytetään yhtiöjärjestyksessä määrätyn käyttötarkoituksen mukaisesti. Perusteita löytyy muitakin kivijalassa olevan liikehuoneiston korkeammalle vastikkeelle.

Käytännössä taloyhtiön vastikepäätöksissä otetaan huomioon monia seikkoja, joissa ei ole oikeudellisia kytkentöjä.

Yhtiöjärjestyksessä on mainittava esimerkiksi osakehuoneiston pinta-ala ja käyttötarkoitus sekä yhtiövastikkeen määräämisen perusteet sekä kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan (AOYL 1:13). Yhtiöjärjestys on siis keskeinen taloyhtiökohtainen säännöstö, joka määrittää liikehuoneistosta maksettavan vastikkeen määrän.

Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päättää yhtiökokous. Yhtiöjärjestyksen muutos on tehtävä yhtiökokouksen määräenemmistöpäätöksellä. Yhtiökokouksen päätökseksi tulee se ehdotus, jota on kannattanut vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista (AOYL 6:27). Tämän lisäksi on saatava sen osakkeenomistajan suostumus, jonka maksuvelvollisuutta lisätään muuttamalla vastikeperustetta (AOYL6:35).

Yhtiöjärjestystä voidaan viime kädessä myös kohtuullistaa tuomioistuimen päätöksellä. Kanne voidaan nostaa yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiseksi sen jälkeen kun asiaa on käsitelty taloyhtiön yhtiökokouksessa.

Yhtiöjärjestyksen kohtuuttomuus tarkoittaa esimerkiksi sitä, että osakkeenomistaja saa merkittävää etua toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Kohtuuttomuutta arvioitaessa otetaan huomion yhtiöjärjestyksen koko sisältö, yhtiöjärjestystä laadittaessa ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. (AOYL6:36)

Tuomioistuimen päätös asiassa perustuu siis kokonaisvaltaiseen harkintaan siitä, mikä on kyseisessä tapauksessa oikeudenmukaista.

"Tämä vastaus on annettu vain kysymyksestä ilmenevien seikkojen perusteella tuntematta asiaan liittyviä yksityiskohtia. Vastauksessa ei näin ollen ole voitu huomioida kaikkia asian ratkaisuun vaikuttavia seikkoja. Jos käytät tätä vastausta jossain muussa asiayhteydessä, ei vastauksen laatija ole siitä vastuussa."

Juha Saarimäki
OTK, Lakimies
JuriNet Helsinki