Viikon kysymys: Yhtiövastikkeen peruste?

Asunto-osakeyhtiölain (AOYL) 3 luvun 4 §:n mukaan vastikkeen maksuperusteesta on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Perusteena voi olla esim. huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä taikka veden, sähkön, lämmön tai muun hyödykkeen todellinen tai luotettavasti arvioitavissa oleva kulutus.

Huoneiston pinta-ala on käytännössä tavallisin yhtiövastikeperuste, joka on mainittu yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä. Ratkaiseva on yhtiöjärjestyksessä määräyksessä oleva pinta-alatieto, vaikka se lopulta ei vastaisikaan huoneiston todellista pinta-alaa.

Kysymyksessä on rivitaloyhtiö, jossa yhtiövastike peritään jokaisesta huoneistosta yhtä suurena. Yhtiössä ei niin ikään tulkintani mukaan ole maksuperusteena veden, sähkön, lämmön tai muun hyödykkeen todellinen tai luotettavasti arvioitavissa oleva kulutus

Kaiken kokoisille huoneistoille saman suuruiset vastikkeet alkavat olemaan suhteellisen harvinaisia taloyhtiöissä. Tällä kehityssuunnalle on olemansa syynsä.

Mitä lähempänä ollaan sitä ideaalia, jossa huoneistokohtainen vastike määräytyy huoneiston käytöstä aiheutuvien todellisten kustannusten mukaan tai vastike, jolla katetaan taloyhtiön kokonaismenoja, koetaan osakkaiden keskuudessa oikeudenmukaiseksi, niin yleisesti ottaen sen parempi taloyhtiön kannalta.

Kaikille osakkeille yhtä suuri vastike riippumatta esimerkiksi huoneiston pinta-alasta on riski sille, että osakkaat, osa heistä, kokevat tilanteen epäoikeudenmukaisena ja se puolestaan voi synnyttää riitaisuuksia taloyhtiössä.

Kysyjän tapauksessa, jos halutaan vastike saada asuinneliöiden mukaan perustuvaksi, niin sen pitää tapahtua muuttamalla yhtiöjärjestyksen määräyksiä vastikkeen maksuperusteista.

Taloyhtiön yhtiöjärjestykselle on leimallista tahdonvaltaisuus. Osakkeenomistajat voivat määrätä yhtiöjärjestyksessä yhtiön toiminnasta. Määräykset eivät voi kuitenkaan olla asunto-osakeyhtiölain tai muun lain pakottavan säännöksen vastaisia (AOYL 1:12).

Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta säännellään asunto-osakeyhtiölain 6 luvussa. Yhtiöjärjestyksen muutos on tehtävä yhtiökokouksessa 2/3 määräenemmistöpäätöksellä. Päätös ei saa kuitenkaan olla laissa keskeisen osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.

Yhtiökokous voi kuitenkin päättää yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen muuttamisesta enemmistöpäätöksin eräissä tapauksissa, esimerkiksi jos vastikeperusteeksi tulee luotettavasti mitattavissa oleva veden todellinen kulutus.

Suostumus yhtiöjärjestyksen muutokseen on saatava siltä osakkeenomistajalta, jolle vastike- tai muun maksuperusteen muutoksen myötä aiheutuu lisäkustannuksia maksuvelvollisuuden lisääntyessä. (AOYL 6:35)

Maksuvelvollisuuden lisäämisellä tarkoitetaan maksun määrän tai osakkaan suhteellisen maksuosuuden lisäämistä. Suostumusta ei tarvita niiltä, joiden maksuvelvollisuus pienenee.

Suostumusta ei tarvita kulutukseen perustuvan vastikkeen käyttöönottoon, jos vastikeperusteeksi otetaan muun perusteen tilalle luotettavasti mitattavissa tai arvioitavissa oleva hyödykkeen todellinen kulutus. Tällainen hyödyke voi olla esimerkiksi huoneistoissa käytettävä sähkö, talousvesi ja kaukolämpö, joista lämmitys lähinnä pientaloyhtiöissä.

Jos yhtiöjärjestykseen liittyy kohtuuttomuus, on osakkeenomistajalla tai hallituksella viime kädessä oikeus vaatia alioikeudessa kanteen nojalla yhtiöjärjestyksen muuttamista.

Jos ja kun kysyjän rivitaloyhtiössä on tulossa isompia kunnossapitotöitä ja saneerauksia, ja niiden kustannukset halutaan kattaa vastikeperustein, kysymys vastikeperusteen muuttamisesta vaikkapa pinta-alaan perustuvaksi, tullee varmaan pohdittavaksi.

"Tämä vastaus on annettu vain kysymyksestä ilmenevien seikkojen perusteella tuntematta asiaan liittyviä yksityiskohtia. Vastauksessa ei näin ollen ole voitu huomioida kaikkia asian ratkaisuun vaikuttavia seikkoja. Jos käytät tätä vastausta jossain muussa asiayhteydessä, ei vastauksen laatija ole siitä vastuussa."

Juha Saarimäki
OTK, Lakimies
JuriNet Helsinki