Viikon kysymys: Yhtiövastikkeen peruste?

Vastikkeen maksuperuste yhtiöjärjestyksessä

Asunto-osakeyhtiölain (AOYL) 3 luvun 4 §:n mukaan vastikkeen maksuperuste on määritettävä yhtiöjärjestyksessä. Perusteena voi olla esimerkiksi:

• huoneiston pinta-ala
• osakkeiden lukumäärä
• veden, sähkön, lämmön tai muun hyödykkeen todellinen tai luotettavasti arvioitavissa oleva kulutus.

Yleisin vastikeperuste: huoneiston pinta-ala

Käytännössä tavallisin yhtiövastikeperuste on huoneiston pinta-ala, joka mainitaan yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä. Tärkeää on huomata, että ratkaisevaa on yhtiöjärjestykseen kirjattu pinta-ala, vaikka se ei vastaisikaan huoneiston todellista kokoa.

Tapaus: samansuuruinen vastike kaikille huoneistoille

Kysymyksessä oleva rivitaloyhtiö perii yhtiövastikkeen jokaiselta huoneistolta yhtä suurena, huoneiston koosta riippumatta. Lisäksi yhtiössä ei käytetä vastikkeen maksuperusteena veden, sähkön, lämmön tai muun hyödykkeen todellista tai arvioitua kulutusta.

Tällainen käytäntö on nykyisin harvinaisempi, koska osakkaat kokevat yleensä oikeudenmukaisempana vastikejärjestelmän, jossa maksut määräytyvät todellisten kustannusten tai taloyhtiön kokonaismenojen kattamisen perusteella. Yhtä suuri vastike kaikille huoneistoille voi aiheuttaa ristiriitoja osakkaiden keskuudessa, jos osa kokee maksutaakan jakautuvan epäreilusti.

Miten vastikeperustetta voi muuttaa?

Jos yhtiössä halutaan siirtyä huoneiston pinta-alaan perustuvaan vastikkeeseen, se edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista. Taloyhtiön yhtiöjärjestys on pääosin osakkeenomistajien päätettävissä, mutta sen määräykset eivät voi olla ristiriidassa asunto-osakeyhtiölain tai muiden pakottavien säännösten kanssa (AOYL 1:12).

Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta säädetään asunto-osakeyhtiölain 6 luvussa. Muutoksen hyväksyminen vaatii yhtiökokouksessa 2/3 määräenemmistön, eikä päätös saa loukata osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatetta.

Joissakin tapauksissa, kuten siirryttäessä luotettavasti mitattavaan vedenkulutukseen perustuvaan vastikkeeseen, muutos voidaan tehdä myös enemmistöpäätöksellä.

Suostumus maksuvelvollisuuden lisäämiseen

Jos vastikeperusteen muutos lisää jonkin osakkaan maksuvelvollisuutta, muutos edellyttää kyseisen osakkaan suostumusta (AOYL 6:35). Maksuvelvollisuuden lisäämisellä tarkoitetaan maksun määrän tai osakkaan suhteellisen maksuosuuden kasvamista.

Suostumusta ei kuitenkaan tarvita niiltä osakkailta, joiden maksuvelvollisuus pienenee. Lisäksi kulutukseen perustuvan vastikkeen käyttöönottoon ei tarvita suostumusta, jos vastikeperusteeksi tulee mitattavissa oleva hyödyke, kuten sähkö, vesi tai kaukolämpö.

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen kohtuuttomuuden perusteella

Mikäli yhtiöjärjestys johtaa kohtuuttomaan tilanteeseen, osakas tai hallitus voi viime kädessä hakea muutosta tuomioistuimelta.

Tulevat kunnossapitotyöt ja vastikeperusteen tarkastelu

Jos rivitaloyhtiössä on suunnitteilla suurempia kunnossapitotöitä ja saneerauksia, niiden kustannusten kattaminen voi nostaa esiin tarpeen arvioida vastikeperusteiden muuttamista, esimerkiksi pinta-alaan perustuvaksi.