Vuokra-asunnosta muuttoon ja irtisanomisaikaan iso muutos lokakuussa

Lokakuun alussa voimaan tuleva asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain uudistus on merkittävä sekä vuokralaisille että vuokranantajille. Yksi näkyvimmistä muutoksista on pitkään jatkuneen vuokrasuhteen irtisanomisajan lyheneminen uusissa sopimuksissa, mutta uudistus ulottuu paljon tätä laajemmalle.

Vuokravakuuden käsittelylle tulee määräaika, tupakoinnin lähtökohta muuttuu, häiritsevään elämään voidaan puuttua nykyistä laajemmin ja sähköinen asiointi saa laissa aiempaa selkeämmät säännöt. Myös muuttopäivään ja vuokrankorotuksesta ilmoittamiseen tulee muutoksia.

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain muuttamisesta (531/2026) tulee voimaan 1.10.2026.

Nykyisessä laissa vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden, ja kuusi kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden.

Lokakuun alusta lähtien uusien sopimusten aikarajat muuttuvat. Vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta, kun vuokrasuhde on jatkunut enintään kaksi vuotta. Yli kaksi vuotta kestäneessä vuokrasuhteessa irtisanomisaika on neljä kuukautta.

Pitkään jatkuneessa vuokrasuhteessa muutos on siis tuntuva: kuuden kuukauden lakisääteinen irtisanomisaika lyhenee neljään kuukauteen.

Vanhojen vuokrasopimusten kohdalla tilanne on toinen. Uutta irtisanomisaikaa koskevaa sääntelyä ei lähtökohtaisesti sovelleta ennen 1.10.2026 solmittuihin vuokrasopimuksiin. Niissä säilyvät vanhan lain mukaiset irtisanomisajat, elleivät osapuolet sovi lain voimaantulon jälkeen toisin.

Vuokralaisen kannalta tämä ero on tärkeä. Pelkkä lain voimaantulo 1. lokakuuta ei siis lyhennä jo olemassa olevan pitkän vuokrasuhteen vuokranantajan irtisanomisaikaa kuudesta kuukaudesta neljään.

Vuokravakuuden palautuminen on käytännössä yksi vuokrasuhteen päättymisen tavallisista kiistakysymyksistä. Uusi laki täsmentää menettelyä selvästi.

Lokakuusta lähtien vakuus kattaa lähtökohtaisesti kaikki vuokrasuhteesta johtuvat velvoitteet, ellei osapuolten kesken ole sovittu muuta. Vakuuden enimmäismäärä säilyy ennallaan: kolmen kuukauden vuokraa suuremmasta vakuudesta ei voida pätevästi sopia.

Merkittävä uutuus koskee vakuuden palauttamista. Vuokranantajan on palautettava tai vapautettava vakuus taikka ilmoitettava kirjallisesti sen pidättämisestä viipymättä ja viimeistään 14 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä tai sen jälkeen tapahtuneesta asunnon hallinnan luovuttamisesta.

Jos vakuutta pidätetään esimerkiksi maksamattoman vuokran tai asunnolle aiheutuneen vahingon vuoksi, ilmoituksesta on käytävä ilmi saatavan peruste sekä kohtuudella vaadittavalla tavalla tehty arvio sen määrästä.

Vuokranantaja ei myöskään voi automaattisesti pitää koko vakuutta, jos saatava koskee vain osaa siitä. Pidätettävä osuus saa lähtökohtaisesti vastata saatavan tai siitä tehdyn arvion määrää.

Jos vakuus on talletettu erilliselle vuokravakuustilille, vuokranantaja saa kuitenkin pidättää koko vakuuden siihen asti, kunnes hänen vakuudesta katettavan saatavansa määrä on selvinnyt. Muissa tilanteissa vakuudesta saa lähtökohtaisesti pidättää vain saatavaa tai sen perusteltua arviota vastaavan osuuden.

Aiheettomasti pidätetty vakuus voi johtaa vuokranantajan vahingonkorvausvastuuseen.

Vuokrasopimuksen purkamista koskevia perusteita laajennetaan.

Nykyisessä sääntelyssä häiritsevää elämää koskeva purkamisperuste liittyy ennen kaikkea siihen, mitä tapahtuu vuokrahuoneistossa tai vuokralaisen käytössä olevissa rakennuksen tai kiinteistön yhteisissä tiloissa.

Uusi laki mahdollistaa vuokrasopimuksen purkamisen myös muun erittäin painavan syyn perusteella. Säännös voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun vuokralaisen häiritsevä käyttäytyminen tapahtuu asuinrakennuksen tai kiinteistön välittömässä läheisyydessä.

Kyse ei silti ole siitä, että mikä tahansa naapureita ärsyttävä käyttäytyminen antaisi automaattisesti oikeuden purkaa vuokrasopimuksen. Purkaminen on edelleen järeä keino, ja laissa säädettyjen edellytysten on täytyttävä.

Muutoksella voidaan kuitenkin puuttua tilanteisiin, joissa vakava häiriökäyttäytyminen on siirtynyt esimerkiksi aivan talon tai kiinteistön ulkopuolelle eikä aikaisempi sääntely ole kattanut tilannetta yhtä selvästi.

Yksi arjessa helposti havaittavista muutoksista koskee tupakointia.

Uuden lain lähtökohtana on, ettei vuokra-asunnossa, siihen kuuluvalla parvekkeella tai siihen liittyvissä ulkotiloissa saa tupakoida, elleivät vuokranantaja ja vuokralainen sovi asiasta toisin. Tupakointi on siis lähtökohtaisesti kielletty vuokrahuoneistossa, huoneistoon kuuluvalla parvekkeella sekä huoneistoon liittyvissä ulkotiloissa, elleivät osapuolet sovi toisin.

Tämä muuttaa sopimisen lähtökohtaa. Vuokrasopimukseen ei siis tarvitse jatkossa erikseen rakentaa tupakointikieltoa samalla tavalla kuin aikaisemmin, vaan lain oletuksena on savuttomuus.

Taloyhtiön mahdolliset tupakointikiellot muodostavat tästä erillisen kokonaisuuden, joten vuokranantaja ja vuokralainen eivät voi sopimuksellaan syrjäyttää muualla lainsäädännössä tai taloyhtiötä koskevissa päätöksissä asetettuja velvoitteita.

Lakiin tulee myös vuokralaisen ilmoitusvelvollisuus huoneistossa asuvista henkilöistä. Vuokralaisen on ilmoitettava tiedot vuokranantajalle, ei suoraan taloyhtiölle.

Ilmoitusvelvollisuus helpottaa ajantasaisten asukastietojen ylläpitämistä. Tiedolla on käytännön merkitystä myös taloyhtiölle, sillä asukkaiden määrä voi vaikuttaa esimerkiksi henkilöluvun perusteella määräytyvään vesimaksuun. Vuokranantaja voi tarvittaessa välittää ajantasaiset asukastiedot taloyhtiölle. Tietoja voidaan tarvita myös sen selvittämiseksi, ketkä huoneistossa asuvat ja kenellä on oikeus käyttää asuntoa.

Ilmoitusvelvollisuus ei kuitenkaan tarkoita sitä, että vuokralaisen pitäisi pyytää vuokranantajalta lupa jokaiseen lain sallimaan asumisjärjestelyyn. Velvollisuus ilmoittaa huoneistossa asuvista henkilöistä ja oikeus käyttää tai luovuttaa asunto toisen käyttöön ovat eri asioita.

Ajantasaisista asukastiedoista voi olla hyötyä myös turvallisuus- ja poikkeustilanteissa, esimerkiksi tulipalon tai muun pelastustilanteen yhteydessä.

Myös vuokrankorotuksia koskeva menettely täsmentyy. Uuden lain mukaan vuokrankorotuksesta on jatkossa aina ilmoitettava kirjallisesti vähintään kuukautta ennen sen vuokranmaksukauden alkua, josta lähtien korotettua vuokraa peritään. Ilmoituksessa pitää kertoa uusi vuokra ja ajankohta, jolloin korotus tulee voimaan.

Korotettua vuokraa ei saa periä takautuvasti. Jos esimerkiksi vuokrasopimuksessa sovittu korotus tulee voimaan 1. tammikuuta, ilmoitus on annettava lain edellyttämässä ajassa ennen korotetun vuokran ensimmäistä maksukautta.

Tämäkin muutos kuuluu niihin säännöksiin, joiden kohdalla vanha sopimus on tärkeä tarkistaa: uutta vuokrankorotussääntelyä ei lähtökohtaisesti sovelleta ennen 1.10.2026 tehtyihin vuokrasopimuksiin, elleivät osapuolet sovi lain voimaantulon jälkeen toisin.

Nykyisin lain mukainen muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymistä seuraava arkipäivä. Muuttopäivänä vuokralaisen on jätettävä puolet asunnosta vuokranantajan käytettäväksi ja luovutettava asunto kokonaan seuraavana päivänä.

1.10.2026 alkaen tämä muuttuu olennaisesti: muuttopäivä on sama päivä, jolloin vuokrasopimus päättyy. Vuokralaisen on siis lähtökohtaisesti tyhjennettävä asunto, tehtävä sovittu loppusiivous ja luovutettava asunto sekä avaimet vuokranantajalle jo vuokrasopimuksen viimeisenä päivänä.

Muutos kannattaa huomioida erityisesti muuttoa suunniteltaessa. Jos vanha vuokrasopimus päättyy esimerkiksi 31. päivänä ja uuden asunnon vuokrasopimus alkaa vasta seuraavan kuukauden 1. päivänä, muuttojen väliin ei välttämättä jää enää samanlaista lakisääteistä joustoa kuin nykyisin. Tarvittaessa luovutuksen ajankohdasta kannattaa sopia vuokranantajan kanssa etukäteen.

Myös muuttopäivää koskevassa säännöksessä on siirtymäsääntö. Uutta menettelyä ei lähtökohtaisesti sovelleta ennen 1.10.2026 tehtyihin sopimuksiin.

Uudistus tuo vuokrasuhteisiin myös nykyistä selkeämmät mahdollisuudet sähköiseen asiointiin. Vuokrasuhteeseen liittyviä ilmoituksia ja tiedoksiantoja voidaan jatkossa tehdä sähköisesti esimerkiksi sähköpostilla, kun tästä on sovittu yksilöllisesti ja kirjallisesti.

Vuokrasopimuksen päättämiseen liittyvissä tärkeissä ilmoituksissa vaatimukset ovat tiukemmat. Esimerkiksi irtisanomis- tai purkamisilmoituksen ja purkamisvaroituksen sähköisessä tiedoksiannossa voidaan käyttää kaksivaiheista menettelyä: varsinainen asiakirja toimitetaan sovittuun sähköiseen kanavaan ja vastaanottajalle lähetetään lisäksi heräteviesti toiseen sovittuun kanavaan. Samalla vuokrasuhteen osapuolille tulee vastuu pitää ilmoittamansa yhteystiedot ajan tasalla.

Lokakuun lakimuutoksessa ehkä tärkein muistettava asia liittyy siirtymäsäännöksiin. Lähtökohtaisesti uusia säännöksiä sovelletaan lain voimaantulon jälkeen myös aikaisemmin tehtyihin vuokrasopimuksiin. Tästä on kuitenkin useita merkittäviä poikkeuksia.

Vanhoihin, ennen 1.10.2026 tehtyihin sopimuksiin sovelletaan lähtökohtaisesti edelleen aikaisempia sääntöjä muun muassa:

• vuokranantajan irtisanomisajoissa
• ensimmäistä mahdollista irtisanomisajankohtaa koskevissa ehdoissa
• muuttopäivää koskevassa sääntelyssä
• vuokrankorotusta koskevassa menettelyssä.

Osapuolet voivat lain voimaantulon jälkeen tietyissä tilanteissa sopia uuden sääntelyn soveltamisesta. Siksi vanhaa vuokrasopimusta ei kannata tulkita pelkästään uuden lain yleissääntöjen perusteella. Sopimuksen tekopäivä ja kyseiseen säännökseen liittyvä siirtymäsäännös ratkaisevat.

Uudistus vaikuttaa erityisesti 1.10.2026 jälkeen tehtäviin vuokrasopimuksiin. Vuokranantajan kannattaa siksi tarkistaa käyttämänsä sopimuspohja hyvissä ajoin ennen lain voimaantuloa.

Huomiota kannattaa kiinnittää ainakin sopimuksen kestoon, irtisanomisehtoihin, vakuuteen, tupakointia koskeviin kirjauksiin, vuokrankorotusehtoon sekä siihen, miten sähköisestä yhteydenpidosta ja tiedoksiannoista sovitaan.

Vuokralaiselle muutos puolestaan tekee entistä tärkeämmäksi sen, milloin oma vuokrasopimus on solmittu. Lokakuussa voimaan tulevat säännöt eivät pyyhi vanhojen sopimusten ehtoja kerralla pois, vaan vanhan ja uuden lain säännökset elävät siirtymävaiheessa osittain rinnakkain.

Virallinen säädös: Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain muuttamisesta 531/2026, Suomen säädöskokoelma, Finlex.