taloyhtiön hallitus

Kun taloyhtiössä syntyy erimielisyyksiä esimerkiksi autopaikoista, vastikeperusteesta tai huoneistojen käyttötarkoituksesta, ratkaisu löytyy usein yhdestä paikasta: yhtiöjärjestyksestä. Se on asunto-osakeyhtiölain tarkoittama pakollinen asiakirja, joka toimii taloyhtiön perussääntönä ja määrittää, miten yhtiötä johdetaan, miten kulut jaetaan ja millaisia oikeuksia ja velvollisuuksia osakkailla on.Yhtiöjärjestys ei ole muodollinen paperi, vaan juridisesti sitova sääntö, jota hallituksen, isännöitsijän ja osakkaiden on noudatettava. Se on pohja kaikelle päätöksenteolle ja hallinnolle – asiakirja, johon nojataan silloin, kun syntyy epäselvyyttä siitä, kuka päättää, kuka maksaa ja kuka vastaa.

Asun senioritalossa, jossa on automaattinen paloilmoitusjärjestelmä, josta hälytys mene suoraan pelastuslaitokselle. Eräs muistisairaudesta kärsivä asukas on toistuvasti aiheuttanut hälytyksen asunnossaan. Pelastuslaitoksen ns. turhista käynneistä on koitunut yhtiölle tänä vuonna jo useamman tuhannen euron laskut.Voiko yhtiö periä ne vahingon aiheuttajalta? Mitä mahdollisuuksia yhtiöllä on estää ko. henkilöä käyttämästä keittiönsä laitteita. Hän voi näitä käyttäessään polttaa itsensä tai asuntonsa, aiheuttaen vaaran muille talon asukkaille.

Syksy on monessa taloyhtiössä aikaa, jolloin tarkastellaan energia-asioita uusin silmin – etenkin jos lämmitysjärjestelmä kaipaa päivitystä tai energiakustannukset ovat nousussa. Taloyhtiön hallituksen jäsenenä olet avainasemassa. Mitä jokaisen taloyhtiön hallituksessa istuvan kannattaa tietää taloyhtiön energiankäytöstä, lämmitysjärjestelmistä ja kustannusten hallinnasta?

Varsinainen yhtiökokous järjestetään kerran vuodessa, mutta joskus asiat eivät voi odottaa seuraavaan kevääseen. Tällöin on kutsuttava koolle ylimääräinen yhtiökokous. Se voi koskea esimerkiksi hallituksen vaihtamista, kiireellistä korjausta tai osakkaiden vaatimaa selvitystä. Ylimääräinen kokous on väline, jolla varmistetaan, että taloyhtiön päätöksenteko pysyy osakkaiden käsissä myös varsinaisten kokousten välillä.

Taloyhtiön huoltokirja voi kuulostaa byrokraattiselta asiakirjalta, mutta tosiasiassa se on yksi yhtiön tärkeimmistä työkaluista kiinteistön kunnossapitoon. Jos huoltokirja on kunnossa, se helpottaa hallituksen, isännöitsijän sekä huoltoyhtiön työtä ja parhaimmillaan estää kalliita vahinkoja. Mutta mitä huoltokirja sisältää, kenen vastuulla se on ja mistä sen olemassaolon voi tarkistaa?

Taloyhtiössä on epäselvää, mikä taho, hallitus, yhtökokous vai isännöitsijä, päättää taloyhtiön hallussa olevien piha-autopaikkojen jakamisperusteista. Normaali käytäntö lienee, että kun asunnon omistaja vaihtuu, niin taloyhtiön hallussa olevaa autopaikkaa ei voi siirtää uudelle omistajalle suoraan, vaan uusi omistaja siirtyy jonottamaan, usein viimeiseksi tulleena jonon hännille ja saa sitten aikanaan vuorollaan paikan. Nyt ei näin toimita. Samoin taloyhtiö voinee linjata, että ensin jaetaan yksi autopaikka kullekin asunto-osakkeelle, ts. yhdellä asunnolla ei voi olla kahta paikkaa, jos halukkaita autopaikan ottajia on jonossa.Onko edellä mainituista jossakin mustaa valkoisella vai onko nämä asiat/jakoperusteet taloyhtiön hallituksen tai yhtiökokouksen linjattavia ja päätettäviä?

Taloyhtiöissä keskustelu sähköautojen lataamisesta alkaa yleensä silloin, kun joku asukkaista tai osakkaista on hankkinut ladattavan auton ja haluaisi ladata sitä autopaikallaan tai taloyhtiön parkkialueella.

Viimeisen 15 vuoden aikana seinä-wc:t ovat yleistyneet myös taloyhtiöiden saneerauskohteissa, erityisesti putkiremonttien yhteydessä. Perinteisen lattia-wc:n rinnalle noussut ratkaisu mielletään siistiksi, tilaa säästäväksi ja helppohoitoiseksi, mutta moni taloyhtiö miettii, aiheutuuko piilossa olevista rakenteista huoltohaasteita tai jopa kosteusriskejä. Kuka vastaa mahdollisista vioista? Entä miten seinä-wc:t istuvat yhtiön vastuujakoon?

Taloyhtiö, isännöinti ja isännöitsijä – erottamaton kokoonpano. Taloyhtiö tarvitsee, huolimatta hyvin toimivasta hallituksesta ja asukasyhteistyöstä, avukseen osaavan isännöitsijän, joka auttaa luovimaan sopimuskarikoissa, raha-asioissa sekä pitämään taloyhtiön asiat ajallaan ja kunnossa. Kiinteistöliitto Uusimaa ry:n tekemän kyselyn mukaan kuitenkin vain joka viides oli täysin tyytyväinen itse isännöintipalvelujen laskutuksen selvyyteen.Hyvissä käsissä taloyhtiön toiminta pysyy vuosia tehokkaana, taloudellisena sekä suunnitelmallisena, mikä taas lisää asukkaiden kesken niin turvallisuutta kuin pitää asuinkiinteistön arvossaan myös pitkällä juoksulla.

Lokakuu on taloyhtiöissä tarkistusten ja valmistelujen aikaa. Hallituksen kannattaa käydä läpi asukaskyselyn tulokset, suunnata katse ensi vuoden hankkeisiin ja varmistaa, että kuntotarkastukset ja tarjouspyynnöt ovat ajallaan. Kiinteistön kunnossapidossa huomio kiinnittyy sadevesien ohjaukseen, kattojen puhdistukseen ja lämmitysjärjestelmän toimivuuteen. Myös talvikunnossapidon sopimukset on syytä varmistaa ennen ensimmäisiä pakkasia.