Osakas haluaa kulkuluiskan taloyhtiöön – mitä yhtiö saa vaatia ja kuka maksaa?
Osakas voi tehdä esteettömyyttä parantavan muutoksen taloyhtiön yhteisiin tiloihin lain edellytyksin ja omalla kustannuksellaan. (Kuva: Envato)
Korkein hallinto-oikeus on ottanut kantaa siihen, millainen vastuu taloyhtiöllä on osakkaan tarvitsemista esteettömyysmuutoksista. Ratkaisu koski liikuntarajoitteista osakasta, joka halusi asentaa kulkuluiskan asuntonsa sisäänkäynnille ja käsijohteen huoneistoonsa.
KHO:n ratkaisu ei tarkoita, että taloyhtiö voisi vapaasti kieltää esimerkiksi pyörätuolirampin tai muun esteettömyyttä parantavan muutoksen. Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki antaa osakkaalle lähtökohtaisen oikeuden tehdä kustannuksellaan esteettömyyttä parantavia muutoksia myös yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa. Ratkaisu koski eri kysymystä: voidaanko asunto-osakeyhtiötä pitää yhdenvertaisuuslain tarkoittamana palveluntarjoajana, jolla olisi velvollisuus tehdä vammaiselle henkilölle kohtuullisia mukautuksia.
Mistä KHO:n ratkaisussa oli kyse?
Tapauksessa osakas ilmoitti vuonna 2022 taloyhtiölle haluavansa asentaa pyörätuolirampin huoneistonsa ulko-oven yhteyteen sekä käsijohteen huoneistoon. Taloyhtiö edellytti aluksi rampin toteuttamiselta sopimusta, jonka perusteella muutoksen kustannukset sekä sen kunnossapito jäisivät osakkaan vastuulle.
Asia eteni Yhdenvertaisuus- ja tasa-arvolautakuntaan, joka katsoi taloyhtiön syrjineen osakasta epäämällä tältä yhdenvertaisuuslain mukaiset kohtuulliset mukautukset. Asia päätyi lopulta korkeimman hallinto-oikeuden ratkaistavaksi.
KHO kumosi lautakunnan ratkaisun. Sen mukaan asunto-osakeyhtiötä ei kyseisessä tilanteessa voitu pitää yhdenvertaisuuslain tarkoittamana tavaroiden tai palvelujen tarjoajana, kun yhtiö käsitteli osakkaan muutostyöilmoituksia. Taloyhtiöllä ei siten ollut tällä perusteella yhdenvertaisuuslain 15 §:n mukaista velvollisuutta toteuttaa kohtuullista mukautusta.
Taloyhtiö ei ollut tässä tilanteessa palveluntarjoaja
KHO perusteli ratkaisua asunto-osakeyhtiön erityisellä asemalla. Asunto-osakeyhtiön tarkoituksena on järjestää rakennuksen tai kiinteistön yhteisomistus osakkaiden kesken, eikä sen tavallista toimintaa voida rinnastaa esimerkiksi yritykseen, joka tarjoaa palveluja yleisesti asiakkaille.
Taloyhtiö voi joissakin tilanteissa toimia myös yhdenvertaisuuslain tarkoittamana palveluntarjoajana, esimerkiksi silloin, kun se tarjoaa omistamiaan tiloja vuokralle. Tämä ei kuitenkaan merkitse sitä, että palveluntarjoajaa koskeva kohtuullisten mukautusten velvollisuus soveltuisi automaattisesti taloyhtiön ja sen osakkaan välisiin muutostyöasioihin.
Saako osakas silti rakentaa kulkuluiskan?
Kyllä, lain edellytysten täyttyessä.
Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 8 §:n mukaan osakkaalla on oikeus tehdä kustannuksellaan yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa esteettömyyttä parantava muutostyö. Tällainen voi olla esimerkiksi kulkuluiska, kaide, ovipuhelin tai muu ratkaisu, joka helpottaa liikkumista tai tilojen käyttöä. Muutostyöstä on ilmoitettava etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle.
Oikeus tuli lakiin vuonna 2023. KHO:n käsittelemä tapaus oli alkanut jo vuoden 2022 puolella, jolloin nykyistä säännöstä ei vielä sovellettu.
Nykytilanteessa taloyhtiö ei siis voi arvioida asiaa samalla tavalla kuin tavallista muutosta yhtiön yhteisissä tiloissa, johon osakkaalla ei lähtökohtaisesti olisi oikeutta ilman yhtiön suostumusta.
Ilmoitus ei kuitenkaan tarkoita, että työn voisi aloittaa välittömästi. Jos yhtiöllä on oikeus asettaa työlle ehtoja tai kieltää se, sille on annettava kohtuullinen aika muutostyöilmoituksen käsittelyyn.
Saako taloyhtiö asettaa muutostyölle ehtoja?
Saa, jos siihen on asiallinen peruste.
Taloyhtiö voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Ehtojen pitää olla tarpeellisia vahingon tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Käytännössä vaatimukset voivat liittyä esimerkiksi työn toteutustapaan, turvallisuuteen, rakennuksen rakenteisiin tai hyvän rakennustavan noudattamiseen.
Muutostyö voidaan myös kieltää, jos sen toteuttaminen olisi kohtuutonta, kun aiheutuvaa haittaa verrataan osakkaalle koituvaan hyötyyn. Jos työn ehdoista tai kiellosta syntyy riita, asia voidaan viime kädessä saattaa tuomioistuimen ratkaistavaksi.
Hallituksen kannattaa tämän vuoksi perustella mahdolliset vaatimukset konkreettisesti. Pelkkä yleinen haluttomuus tehdä muutoksia yhteisiin tiloihin ei ole riittävä lähtökohta esteettömyystyön arvioinnille.
Kuka maksaa kulkuluiskan tai muun muutoksen?
Osakkaan muutostyöoikeuden lähtökohtana on, että osakas tekee muutoksen omalla kustannuksellaan. Osakas vastaa lähtökohtaisesti myös tekemänsä muutostyön kunnossapidosta sekä muutoksesta yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista, ellei laista tai yhtiön myöhemmin tekemästä ratkaisusta muuta johdu.
Taloyhtiö voi esimerkiksi joutua myöhemmin uusimaan rakennuksen ulko-oven tai muun rakenteen, johon osakkaan asentama esteettömyysratkaisu liittyy. Osakkaan muutoksesta aiheutuvat ylimääräiset kustannukset voidaan tällöin joutua erottamaan yhtiön normaalista kunnossapitovastuusta.
Kustannusvastuu kannattaa määritellä mahdollisimman selkeästi jo muutostyön yhteydessä. Se vähentää myöhempiä epäselvyyksiä etenkin silloin, kun muutos jää yhteisiin tiloihin pitkäksi aikaa.
Voiko taloyhtiö itse päättää tehdä esteettömyysparannuksen?
Taloyhtiö voi myös toteuttaa esteettömyyttä parantavia muutoksia omana hankkeenaan, kun päätös tehdään asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Tällöin kyse ei ole yksittäisen osakkaan muutostyöstä, vaan yhtiön hankkeesta, jonka päätöksenteko ja kustannusten jakaminen arvioidaan erikseen.
Taloyhtiö voi esimerkiksi parantaa sisäänkäynnin esteettömyyttä, asentaa automaattiovia tai tehdä muita yhteisiä tiloja koskevia muutoksia yhtiön päätöksenteon kautta. Esteettömyysratkaisu voi myös hyödyttää yhden osakkaan lisäksi muita asukkaita, lapsiperheitä, ikääntyviä henkilöitä ja esimerkiksi tilapäisesti liikkumisrajoitteisia.
Mitä KHO:n ratkaisu käytännössä muuttaa?
Ratkaisu selventää ennen kaikkea sitä, mihin lakiin taloyhtiön velvollisuuksia perustetaan. Esteettömyysmuutosten käsittelyssä keskeinen sääntely löytyy asunto-osakeyhtiölaista. KHO:n mukaan taloyhtiötä ei kyseisen kaltaisessa muutostyöasiassa voida velvoittaa yhdenvertaisuuslain palveluntarjoajaa koskevan kohtuullisen mukautuksen säännöksen perusteella.
Samalla KHO kuitenkin korosti, että yhdenvertaisuuslakia sovelletaan lähtökohtaisesti myös asunto-osakeyhtiöiden toimintaan. Taloyhtiön toiminta voi esimerkiksi tulla arvioitavaksi välillisen syrjinnän kiellon kannalta. Ratkaisua ei siis pidä tulkita niin, että yhdenvertaisuuslaki ei koskisi taloyhtiöitä lainkaan.
Hallituksen muistilista esteettömyysmuutokseen
Kun osakas ilmoittaa esimerkiksi kulkuluiskan, kaiteen tai muun esteettömyysratkaisun asentamisesta, hallituksen kannattaa ensin selvittää, kuuluuko työ asunto-osakeyhtiölain tarkoittamiin esteettömyyttä parantaviin muutoksiin. Sen jälkeen arvioidaan työn vaikutukset rakennukseen, turvallisuuteen, muihin osakkaisiin ja yhteisten tilojen käyttöön.
Mahdolliset ehdot pitää perustella konkreettisesti, ja kustannus- sekä kunnossapitovastuut kannattaa kirjata selkeästi. Samalla on hyvä selvittää, tarvitaanko hankkeelle viranomaislupa tai muuta teknistä suunnittelua.
Esteettömyysmuutosta ei kannata käsitellä tavallisena lupapyyntönä, jossa hallitus vain hyväksyy tai hylkää osakkaan ehdotuksen. Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki antaa osakkaalle nimenomaisen muutostyöoikeuden, jonka edellytykset ja mahdolliset ehdot on arvioitava lain perusteella.
Mitä osakkaan kannattaa tehdä?
Osakkaan kannattaa tehdä muutostyöilmoitus kirjallisesti ja kuvata siinä mahdollisimman tarkasti työn tarkoitus, sijainti, toteutustapa ja tekniset ratkaisut. Mitä paremmat suunnitelmat yhtiölle toimitetaan, sitä helpompi hallituksen on arvioida työn vaikutuksia. Jos muutostyöhön on saatavissa julkista tukea, sen ehdot kannattaa selvittää ennen työn tilaamista. Tuen myöntäminen ei kuitenkaan yksin ratkaise sitä, millä tavalla muutos voidaan taloyhtiössä toteuttaa.
Jos yhtiön ja osakkaan välillä syntyy erimielisyys työn ehdoista tai toteuttamisesta, kannattaa selvittää asia ennen rakentamisen aloittamista. Esteettömyysmuutokset voivat liittyä samanaikaisesti asunto-osakeyhtiölakiin, rakennusteknisiin vaatimuksiin ja yksittäistapauksessa myös yhdenvertaisuussääntelyyn.
Lähteet
Korkein hallinto-oikeus: KHO:2026:35, 26.5.2026
Finlex: Asunto-osakeyhtiölaki, 5 luku 8 §
HE 250/2022 vp: hallituksen esitys asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat