• Etusivu
  • Ajankohtaista

Katsaus isännöintialaan: Haasteet ja mahdollisuudet

Sari Nieminen
Julkaistu 18.09.2024
isännöintiala-katsaus-2024-1920x1080

2020-luvulla isännöintialalla on tapahtunut yli 100 yrityskauppaa, mikä on huomattava määrä ottaen huomioon alan kokonaiskoon, joka on hieman alle 900 yritystä. Tämä kehitys ei rajoitu pelkästään suurten yritysten ostamiin pieniin yrityksiin, vaan myös fuusiot suurten ja keskikokoisten yritysten välillä ovat yleistyneet. Pääomasijoittajat ovat alkaneet vaikuttaa alalla, mikä tuo mukanaan uusia kasvutavoitteita isännöintiyrityksille.

Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva korostaa, että pääomasijoittajien omistamat yritykset asettavat korkeita kasvutavoitteita. Tämä tulee lisäämään yrityskauppoja varsinkin pääomasijoittajavetoisten yritysten kohdalla. Näillä yrityksillä on kovin hankala kasvaa ilman yrityskauppoja.

Isännöintialan tulevaisuus lukuina

On laskettu, että yksi isännöitsijä hallinnoi keskimäärin 100 miljoonan euron arvosta kiinteistöomaisuutta. Tämä tosin vaihtelee huomattavasti paikkakunnittain. Joillakin alueilla Suomessa kiinteistöillä ei enää ole kovinkaan suurta arvoa, joka täten laskee hallittavan omaisuuden arvoa. Vaihteluväliksi onkin nyt ehdotettu 10–300 miljoonaa euroa.

Asunto-osakeyhtiöiden määrä on kasvanut vuoden 2020 luvuista (89 008 kpl) lukuun 91 831 kuluvaan vuoteen nähden. Näistä noin 55 000 asunto-osakeyhtiötä käyttää ammattimaisia isännöintipalveluja.

Asunto-osakeyhtiöiden määrän kasvu johtuu suuresti uudistuotannosta. Uudistuotannosta kuitenkin 2/3 on rakennettu vain kahdeksan kaupungin alueelle ja Suomesta löytyy 210 kuntaa, joihin ei ole rakennettu yhtään uutta kerrostaloa. Joillakin alueilla jopa 20 % asunnoista uhkaa jäädä ilman asukkaita. Kun taas esimerkiksi Espoon ja Vantaan alueella asuntojen tarve kasvaa entisestään, jopa 30 %.

‒ Jako taantuvien ja kasvavien alueiden välillä lisääntyy. Isännöinnin kannalta orgaaninen kasvu tulee vaikeutumaan. Tulevaisuuden kasvualueet löytyvät Uudeltamaalta, Pirkanmaalta ja Ahvenanmaalta, kertoo Isännöintiliiton Olli Rekonen Isännöintiliiiton mediatilaisuudessa.

Kasvava korjausrakentamisen tarve

Isännöinnin tarve kasvaa jatkuvasti. Kasvava korjausrakentamistarve, taloyhtiöiden lainansaannin vaikeutuminen, alueiden eriytyminen sekä väestön ikääntyminen ovat keskeisiä syitä.

70- ja 80-luvuilla rakennettujen asuinrakennusten korjaustarve kasvaa. Monet taloyhtiöt kamppailevat rahoituksen saamiseksi korjaushankkeilleen, sillä kiinteistöjen vakuusarvo ei aina riitä. Korjaamisen kustannukset ovat nousseet merkittävästi, ja yhä useammalla taloyhtiöllä on vaikeuksia saada tarvittavaa rahoitusta.

<p data-block-key="6fxgy">Rivi- ja kerrostalot Suomessa rakennusvuosittain. Kaavio Isännöintiliitto/Tilastokeskus.</p>
Rivi- ja kerrostalot Suomessa rakennusvuosittain. Kaavio Isännöintiliitto/Tilastokeskus.

Kallistuneet korjausrakentamisen kulut ovat painaneet korjausrakentamista alas. Vuosien 2019–2024 välillä hintojen nousu on ollut jopa 30 % luokkaa. Hurjin kasvu tapahtui vuosien 2022–2023 aikana. Nyt kysyntä on hiipunut ja hintojen nousu on hidastunut.

Viesti taloyhtiöille, joissa on korjausvelkaa, onkin:

‒ Nyt saa tarjouksia helposti ja hankkeita on mahdollista saada käyntiin nopeastikin. Hinnat eivät kuitenkaan ole tulleet alas mutta eivät myöskään menneet ylös. Historiallisen räväkkä nousu on päättynyt, vahvistaa Rekonen.

<p data-block-key="7n8zk">Rakennusten omistajien kokema korjausrakentamisen hintakehitys. Kaavio Isännöintiliitto/Tilastokeskus.</p>
Rakennusten omistajien kokema korjausrakentamisen hintakehitys. Kaavio Isännöintiliitto/Tilastokeskus.

Ammatti-isännöinnin kasvava tarve

Kaikissa tarvitaan isännöinnin apua. Alle viiden asunnon taloyhtiöt eivät yleensä osta ammatti-isännöintiä, mutta tarve on kasvamassa, mikä tuo mukanaan merkittävää kasvupotentiaalia.

Nykyisinkin yli puolet taloyhtiöiden hallituksen jäsenistä on eläkeläisiä. Hallituksessa toimivien keski-ikä on 62 vuotta. Taloyhtiöiden asukkaista tulevaisuudessa moni on iäkkäämpää. Tämä aiheuttaa paineita muun muassa esteettömyyskorjauksille. Myös sote-palveluiden puutteen vuoksi moni asuu omassa kodissaan pidempään. Isännöintialan olisi hyvä kehittää uusia toimintamalleja tähänkin tarpeeseen. Miten saada arki pyörimään turvallisemmin ja paremmin?

Muutokset tietojärjestelmissä ja toimintatavoissa voivat aiheuttaa kasvukipuja, mutta Koro-Kanerva uskoo, että kehitykselle on vielä paljon potentiaalia.

<p data-block-key="9a3gn">Yli 65-vuotiaiden osuus väestöstä. Ennuste on laadittu 2021. Kaavio Isännöintiliitto/Tilastokeskus.</p>
Yli 65-vuotiaiden osuus väestöstä. Ennuste on laadittu 2021. Kaavio Isännöintiliitto/Tilastokeskus.
<p data-block-key="rwuxn">Suomen väestöennuste Tilastokeskuksen mukaan. Kaavio Isännöintiliitto/Tilastokeskus.</p>
Suomen väestöennuste Tilastokeskuksen mukaan. Kaavio Isännöintiliitto/Tilastokeskus.

Uudet mahdollisuudet suuremmissa yrityksissä

Fuusiot tarjoavat isännöintiyrityksille uusia mahdollisuuksia. Suuremmaksi kasvaneet yritykset pystyvät rekrytoimaan asiantuntijoita ja kehittämään omia digikehityshankkeitaan. Isännöintiliiton tuore järjestelmäselvitys osoittaa, että alan suurimmissa yrityksissä ollaan tyytyväisimpiä käytössä oleviin järjestelmiin, mikä parantaa toiminnan tehokkuutta.

Suurempi yrityskoko mahdollistaa erikoistumisen eri osa-alueilla, kuten taloyhtiöiden taloudellisten riskien hallinnassa, energiatehokkuudessa ja ilmastonmuutoksen ehkäisyssä. Koro-Kanerva huomauttaa, että yhden ihmisen on hankala olla asiantuntija kaikissa asioissa, mikä korostaa erikoistumisen merkitystä tulevaisuudessa.

Pienten yritysten rooli isännöinnissä

Huolimatta fuusioista ja kasvavista yrityksistä, isännöintiala on edelleen vahvasti pienten yritysten toimiala. Keskimäärin isännöintiyrityksissä on vain neljä työntekijää, ja monet asiakkaat arvostavat pienten yritysten tarjoamaa henkilökohtaista palvelua. Pienet yritykset ovat usein erikoistuneet tietyn alueen taloyhtiöihin ja tuntevat niiden tarpeet syvällisesti.

Kohti tulevaisuutta

Isännöintiala on murroksessa, ja vuosi 2024 tuo mukanaan sekä haasteita että mahdollisuuksia. Ammatti-isännöinnin tarve kasvaa, ja yrityskauppojen lisääntyminen muuttaa alan rakennetta. Taloyhtiöiden päättäjien on tärkeää pysyä ajan tasalla alan kehityksestä ja varautua tuleviin haasteisiin, jotta he voivat tarjota asukkailleen parasta mahdollista palvelua.

Isännöintiala tarvitsee nyt enemmän kuin koskaan yhteistyötä, innovatiivisia ratkaisuja ja joustavaa ajattelua, jotta se pystyy vastaamaan yhteiskunnan muuttuviin tarpeisiin ja haasteisiin.

Lähteet: Isännöintiliiton toimialakatsaus 2024, Isännöintiliiton mediatilaisuus.

Ajankohtaista
taloyhtiön hallinnointi
Kiinnostuitko? Tilaa ilmainen OMAtaloyhtiö-uutiskirje:

Aiheeseen liittyvää

Helsinki ylhäältä päin kuvattuna
Saako vesimittaria asentaa vain yhteen huoneistoon?
Voiko asennuttaa vain yhteen rivitalon vuorattuun huoneistoon vesimittaria? Muut 3 huoneistoa ovat omistuskäytössä. Uudet vuokralaiset käyttävät vettä mielestämme kohtuuttoman paljon.
20226_78565.jpg
Tiesitkö, että putkiremontti vaikuttaa vakuutuksen hintaan?
Omakotitalossa ja taloyhtiössä asuvan vakuutuksissa on oleellinen ero. Omassa omakotitalokiinteistössään asuva vakuuttaa sekä rakennukset että irtaimiston. Osakeyhtiössä asuttaessa taloyhtiö sitä vastoin vakuuttaa kiinteistön ja asukas kotivakuutuksen myötä irtaimiston kiinteistön sisällä.
nainen ja vesihana smartvatten
Kevennä taloyhtiösi kuluja vesitehokkuudella
Taloyhtiöiden kustannuksista merkittävä osa syntyy käyttövedestä, veden lämmityksestä ja jätevesijärjestelmästä. Vesitehokkailla valinnoilla vedenkulutusta on mahdollista pudottaa nopeasti ja asumismukavuudesta tinkimättä jopa 30 %.
Kerrostalo iltavalaistuksessa
Pitääkö kaikkien osallistua remonttikuluihin?
Rivitaloyhtiössämme täytyisi tehdä isompi remontti, koska on löytynyt kosteusvaurio alajuoksussa. Alakerran asuntoihin (ulkopuolelle) pitäisi tehdä korjaukset. Voivatko lain mukaan yläkerran asuntojen omistajat hylätä korjaukset? Siis niin, etteivät osallistuisi kustannuksiin? Kaikki muut remontit menevät osakemäärän mukaan.
20225_78115.jpg
Suihkun siirtäminen osake­huoneistossa - miten vastuut ja kulut jaetaan?
Taloyhtiömme on perinteellinen 1970-luvun lopussa rakennettu 6 kerroksinen kerrostaloyhtiö. Yhtiöjärjestys määrää sisätilojen kunnossapidossa osakkeenomistajan vastuulle kiinteät kalusteet ja laitteet sekä pintamateriaalit myös kosteissa tiloissa.Kysymys: Mikä on vastuunjako (yhtiö/osakas), jos osakas haluaa teetättää omaehtoisesti märkätilaremontin, jossa esimerkiksi suihku siirretään uuteen paikkaan (putkien vetoa) ja lattia kaivo siirretään uuteen paikkaan (piikkausta ja viemärin vetoa)? Edellä mainittujen vuoksi joudutaan asentamaan uudet kosteuseristeet ja esimerkiksi laatat koko märkätilan alueelle.
20236_82063.jpg
Taloyhtiön remonttien kilpailutus?
Rivitaloyhtiössämme on kuluneena syksynä tehty kylpyhuone/saunaremontteja ja lämminvesivaraajien vaihto osaan huoneistoja. Kesällä kaivettiin myös salaojat. Tietojemme mukaan urakoita ei ole kilpailutettu, eikä meillä ole mitään tietoa tulevista laskuista/kustannuksista. Vain se, että yhtiö ottaa tarvittavan summan lainaa.Meitä on ainakin neljä osakasta, joiden mielestä homma ei ole mennyt ihan oikein. Isännöitsijän mukaan "ei pysty tekemään kustannusarvioita" tai "maksaa jonkun tonnin", "tai satasen".Lisäksi osa kylpyhuoneista piti remontoida ensi kesänä, nyt osa asukkaista joutunut olemaan useita viikkoja evakossa. Mitä voimme tehdä tilanteen selvittämiseksi?

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton