Taloyhtiö kaipaa säännöllisiä huoltotöitä – kuka on vastuussa ja mistä?
Taloyhtiön kunnossapitovastuu määräytyy pääsääntöisesti asunto-osakeyhtiölain mukaan, mutta myös yhtiöjärjestyksellä voi olla merkitystä vastuunjakoon. (Kuva: Adobe Stock)
Kunnossapitovastuun jakautumisesta taloyhtiöissä on annettu selkeät ohjeet. Silti kysymyksiä siitä, kuka on vastuussa yhtiön rakennuksen tietyn osan kunnostamisesta tai vian korjaamisesta, syntyy usein. Epävarmuutta lisää se, että uusissa asunto- osakeyhtiöissä on usein nykyaikaisia laitteistoja, joita kaikki asukkaat eivät osaa käyttää.
Esimerkiksi huoneiston sisäinen ilmanvaihtojärjestelmä huoltotöineen voi olla asukkaalle "hepreaa". Mitä oudompi laite asukkaalle on, sitä varmemmin on myös epäselvää, kuuluuko jonkin sen osan huolto asukkaalle. Jos asukkaalla ei ole johonkin laitteeseen käyttöohjeita tai jos ei tiedä, kuka laitteen huollosta vastaa, on järkevintä ottaa yhteyttä isännöitsijään jo ennen kuin ongelmia ilmenee.
Vastuut asunnon seinien sisä- ja ulkopuolella
Vastuun perusjaon mukaan asunnon seinien sisäpuolella olevat osat, kuten sisärappaukset, tasoitepinnat ja sisäpuoliset maalaukset ovat osakkaan vastuulla, kun taas ulkopuolella olevista osista, kuten vesikatosta, ulkoseinistä sekä ylä-, ala- ja välipohjista vastaa yhtiö.
Vastuunjako ratkaistaan aina ensisijaisesti asunto-osakeyhtiölain 4 luvun osoittamalla tavalla. Käytännössä kunnossapitovastuun määräytymiseen voi vaikuttaa myös taloyhtiön yhtiöjärjestys. Siksi epäselvissä tilanteissa kannattaa tarkistaa sekä yhtiöjärjestys että taloyhtiössä käytössä oleva vastuunjakotaulukko ennen korjausten tilaamista.
Periaatetta, jonka mukaan osakas vastaa huoneiston sisäpuolella olevista osista ja yhtiö muista, noudatetaan myös ovien ja ikkunoiden eri osien osalta. Postiluukku, huoneiston ulko-oven nimikilpi sekä huoneiston ulko-oven ja parvekkeen uloimman oven lukot kuuluvat lähtökohtaisesti taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Jos osakas on itse asentanut ulko-oveen turvalukon tai muun lisälukon, sen kunnossapidosta vastaa osakas. Vastuunjako kannattaa kuitenkin tarkistaa aina kyseisen taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä, sillä siinä voidaan määrätä vastuista toisin.
Miten kunnossapitovastuu selvitetään käytännössä?
Joskus vastuunjako ei ratkea pelkästään sillä perusteella, sijaitseeko jokin rakennusosa huoneiston sisä- vai ulkopuolella. Erityisesti talotekniikkaan, ilmanvaihtoon, vesikalusteisiin ja osakkaan tekemiin muutostöihin liittyvissä tilanteissa kannattaa olla yhteydessä isännöitsijään ennen korjaustoimiin ryhtymistä. Näin vältytään tilanteilta, joissa osakas tilaa työn omalla kustannuksellaan, vaikka vastuu olisi kuulunut taloyhtiölle tai päinvastoin.
Kuka huoltaa vesi-, viemäri- ja vesilämmityslaitteet?
Paljon kysymyksiä aiheuttavat vesi-, viemäri- ja vesilämmityslaitteet, joista toiset ovat osakkaan ja toiset yhtiön vastuulla.
Kylpyhuoneessa osakas vastaa lähtökohtaisesti pesu- ja suihkualtaista sekä kylpyammeesta. Myös suihkuletkujen, suihkukahvojen ja suuttimien sekä pesukoneen tulo- ja poistoletkujen kunnossapito kuuluu osakkaalle.
Pesukoneen liittäminen on osakkaan vastuulla, ja liitäntä on tehtävä asianmukaisesti. Astianpesukoneen saa liittää itse, jos keittiössä on valmiit liitännät eikä asennus vaadi putki- tai sähkötöitä. Osakas vastaa kuitenkin siitä, että liitäntä tehdään oikein ja että tulo- ja poistoletkut ovat ehjät ja asianmukaisesti kiinnitetyt. Virheellinen liitäntä voi aiheuttaa osakkaalle korvausvastuun vesivahingosta. Jos liitännöissä on epävarmuutta tai niitä pitää muuttaa, työ tulee teettää ammattilaisella. Tärkeä rajaus: kiinteitä sähköasennuksia ei saa tehdä itse.
Taloyhtiön vastuulle kuuluvat puolestaan yhtiön asentamat vesihanat, WC-laite huuhtelulaitteineen sekä rakennuksen vesi- ja viemärijärjestelmään liittyvät viat, kuten putkistovuodot ja varsinaiset viemäritukokset. Osakkaan on kuitenkin ilmoitettava tällaisista vioista taloyhtiölle viipymättä. Vastuunjako kannattaa aina tarkistaa yhtiöjärjestyksestä, sillä siinä voidaan poiketa tavanomaisesta vastuunjaosta.
Käytännössä tukostilanteissa voidaan kuitenkin selvittää myös tukoksen syy. Jos tukos on aiheutunut esimerkiksi vääränlaisista esineistä tai materiaaleista, kustannusvastuu voi joissakin tapauksissa kohdistua vahingon aiheuttaneelle osakkaalle tai asukkaalle.
Vain siinä tapauksessa, jos osakas on vaihtanut itse hanat tai pytyn kalliimpaan malliin, on vastuu niistä jatkossa osakkaan. Yhtiöllä on vastuu myös märkätilojen vesieristeistä.
Vesilukkojen ja lattiakaivon puhdistaminen
Vesilukkojen ja lattiakaivojen puhdistus kuuluu osakkaalle, mutta korjaus ja uusiminen yhtiölle.
Kiinteistöliiton ja Kiinteistöalan Kustannuksen vuonna 2019 päivittämän vastuunjakotaulukon mukaan hajulukon avaamista edellyttävä puhdistus kuuluu yleensä taloyhtiölle. Päivittäinen puhtaanapito sekä tukosten ehkäiseminen kuuluvat kuitenkin edelleen asukkaalle.
Asukkaan vastuulla on kuitenkin pitää viemärikaivot ja vesilukot puhtaina huolehtimalla, että niihin ei kerry likaa. Asukas voi myös puhdistaa viemärikaivoja ja hajulukkoja viemärinavausaineella. Mikäli viemärinavausaine ei riitä avaamaan tukkeutunutta hajulukkoa, on syytä kutsua huoltoyhtiö paikalle suorittamaan puhdistustyö. Näin vältytään mahdollisilta hajulukon virheellisiltä uudelleen asennuksilta sekä sen myötä syntyviltä vesivahingoilta.
Vastuut ilmanvaihtolaitteista
Samalla logiikalla jakautuu vastuu myös muun muassa ilmanvaihtolaitteiden ja hormien kohdalla: siinä missä ilmanvaihdon perussäätö, ilmanvaihtokanavat ja hormien puhdistus kuuluvat yhtiölle, osakas vastaa poistopuhaltimesta, liesituulettimesta ja poistoventtiilien perus puhdistamisesta, jotka onnistuvat ilman erillisiä työkaluja.
Ilmanvaihtosuodattimien vaihtoon liittyvä vastuu voi vaihdella taloyhtiöittäin ja järjestelmätyypeittäin. Monissa taloyhtiöissä suodattimet hankkii tai vaihtaa yhtiö, mutta joissakin kohteissa vastuu kuuluu asukkaalle. Oman taloyhtiön käytännöt kannattaa tarkistaa isännöitsijältä tai huoltoyhtiöltä.
Kuten hajulukkojen kohdalla, myös ilmanvaihdon suodattimien vaihtaminen kuuluu vuoden 2019 vastuunjakotulkinnan mukaan lähtökohtaisesti taloyhtiön vastuulle. Taloyhtiö vastaa myös ilmanvaihtoventtiilien korjaamisesta ja uusimisesta. Asukkaan vastuulle jää kuitenkin huoneiston puolella olevien tulo-, korvaus- ja poistoilmaventtiilien tavanomainen puhdistus sekä se, ettei venttiilien säätöjä muuteta omin päin. Vastuunjako kannattaa tarkistaa yhtiöjärjestyksestä, sillä siinä voidaan määrätä vastuista toisin.
Vastuunjako vahinkotapauksissa
Asunto-osakelain mukaan osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa taloyhtiölle asunnon vioista ja puutteista. Käytännössä ilmoitus tehdään isännöintiyritykselle. Jos osakas laiminlyö velvollisuutensa, hän voi joutua vahingonkorvausvastuuseen taloyhtiölle aiheutuvista ylimääräisistä kustannuksista.
Jos siis epäilee vauriota, siitä on syytä ilmoittaa hyvissä ajoin. Nopea toiminta vähentää usein korjauskustannuksia ja lisävahinkoja.
Vaikka pelko kosteusvaurioista on yleinen, kannattaa kuitenkin muistaa, etteivät esimerkiksi pilkut kaakeleiden saumoissa ole merkkejä kosteus- tai homevaurioista, vaan ne johtuvat yksinkertaisesti lika- ja saippuakertymistä. Kylpyhuone täytyy pestä lattiasta kattoon säännöllisesti, ja se on osakkaan vastuulla. Todelliset kosteusvauriot ovat yleensä rakenteissa, eikä niitä näe pintamateriaaleista.
Pääroolissa on asukas, joka ei välttämättä ole osakkeen omistaja; vuokranantaja ei vastaa vuokralaisen huolimattomuudesta aiheutuneista vahingoista taloyhtiölle.
Entä mitä huolimattomuus sitten voi olla? Astian- ja pyykinpesukoneita suositellaan käytettäväksi silloin, kun asunnossa on joku paikalla. Mikäli vahinko kuitenkin tapahtuu, vastuu arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Ratkaisevaa on muun muassa se, onko laitetta käytetty käyttöohjeiden mukaisesti ja onko vahingon syntymiseen liittynyt laiminlyöntejä tai muuta huolimattomuutta.
Vahingon sattuessa myös vahingonkorvauslaki ja vakuutukset vaikuttavat
Aina kun asunto-osakkeessa tapahtuu jokin vahinko, voidaan sen jälkeen, kun asunto- osakeyhtiölain mukainen vastuunjako on selvinnyt, korvausvaatimuksia tarkastella myös siitä näkökulmasta, olisiko joku vahingonkorvauslain perusteella vastuussa aiheuttamastaan vahingosta.
Niin sanottu aiheuttamisperiaate voi tietyissä tapauksissa johtaa vastuunkantajan vaihtumiseen siten, että esimerkiksi yhtiölle muuten kuuluva vastuu siirtyy selkeän vahingon aiheuttamisen tai törkeän huolimattomuuden vuoksi osakkaan vastuulle.
Pelkkä kunnossapitovastuu ei siis aina ratkaise sitä, kuka lopulta maksaa vahingon kustannukset. Jos vahinko on aiheutettu huolimattomuudella tai laiminlyönnillä, voidaan korvausvastuuta arvioida myös vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden perusteella.
Osakkaan on ilmoitettava remontista etukäteen
Osakkaalla on oikeus tehdä remontteja ja muutostöitä hallitsemissaan tiloissa. Huoneistossa voidaan tehdä esimerkiksi pintaremontteja, muuttaa huonejakoa, remontoida keittiö tai uudistaa kylpyhuone, kunhan työ tehdään lain, hyvän rakennustavan ja yhtiön antamien ehtojen mukaisesti.
Laaja muutostyöoikeus ei kuitenkaan tarkoita, että työt voisi aloittaa ilmoittamatta. Osakkaan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai toisen osakkaan huoneiston käyttämiseen. Käytännössä ilmoitusvelvollisuus koskee hyvin suurta osaa tavallisista huoneistoremonteista. Hyvä sääntö on ilmoittaa isännöitsijälle aina kun teet remonttia tai muutostöitä huoneistossa.
Ilmoitus on tehtävä esimerkiksi kylpyhuoneremontista, keittiöremontista, vesipisteiden muutoksista, ilmanvaihtoon vaikuttavista töistä, ilmalämpöpumpun asentamisesta sekä lattiaremontista. Vain tavanomainen maalaustyö ei yleensä edellytä muutostyöilmoitusta.
Muualla kuin osakkaan hallitsemassa huoneistossa tehtävät muutokset edellyttävät lähtökohtaisesti yhtiön suostumusta. Tällaisia voivat olla esimerkiksi parvekelasien asentaminen, julkisivuun vaikuttavat muutokset tai muut yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin tai rakennuksen ulkoasuun kohdistuvat työt.
Käytännössä ilmoitusvelvollisuus koskee suurta osaa tavanomaisista huoneistoremonteista. Vain pelkät pintatyöt, kuten maalaus ja tapetointi, jäävät yleensä ilmoitusvelvollisuuden ulkopuolelle.
Osakkaan on remontoidessaan muistettava myös asbestin ja muiden haitta-aineiden mahdollisuus. Mikäli rakennus on valmistunut ennen vuotta 1994 kiinteistöt sisältävät usein vaarallista asbestia ja mahdollisia muita haitta-aineita. Ennen purkua on varmistettava ammattilaiselta, mitä materiaaleja purettavissa rakenteissa on (pakollinen haitta-ainekartoitus). Asbestipurku on teetettävä purkuluvan omaavalla ammattilaisella.
Oikeus muutostöiden valvontaan
Hallituksella ja isännöitsijällä on myös oikeus valvoa, että muutostyö huoneistossa suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Tämä valvontaoikeus alkaa jo suunnitteluvaiheessa.
Valvontaoikeus käsittää myös oikeuden valvoa työn suorittamista huoneistossa. Valvonnasta voi aiheutua hieman kustannuksia jos työhön tarvitaan ulkopuolista valvojaa. Kustannuksista vastaa osakkeenomistaja, joka teettää muutostyöt.
Jos muutostyö voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa asunto-osakeyhtiölle esimerkiksi taloudellista haittaa, hallitus voi tarvittaessa kieltää muutostyöt tai asettaa muutoksille ehtoja.
Kotivakuutus kannattaa pitää kunnossa
Kotivakuutus jätetään joskus hankkimatta, eikä sen koko merkitystä ymmärretä. Esimerkiksi vuokranantajan kannattaa laittaa vuokrasopimukseen ehto voimassaolevasta kotivakuutuksesta.
Esimerkiksi lyhyen matkan aikana voi tapahtua jotain täysin yllättävää, mikä aiheuttaa isot vahingot. Jos vaikkapa rättipatterin tiiviste hajoaa, kuuma vesi alkaa höyryttää asuntoa ja sen irtaimistoa. Vakuutuksia voi tarvita aivan yllättäen.
Info
Asukkaan muistilista:
Keittiö
- Käytä astianpesukonetta vain, kun olet itse paikalla. Sulje koneen vesiliitäntä, kun konetta ei käytetä. Kokeile kädellä letkujen liitoksia mahdollisen vuodon havaitsemiseksi. Puhdista koneen roskasuodatin ohjeiden mukaan. Kun hankit uuden astianpesukoneen, asennuta se pätevöityneellä putkiliikkeellä.
- Puhdista vuosittain kylmäkoneiden takaosat huolellisesti vetäen koneet paikoiltaan. Sulata samalla pakastin.
- Pidä ilmanvaihtoventtiilit auki. Älä muuta niiden säätöjä. Puhdista venttiilit pölystä vähintään kaksi kertaa vuodessa.
- Pese liesituulettimen rasvasuodatin säännöllisesti miedolla pesuaineliuoksella.
Märkätilat ja huoneistosauna
- Pese pesutilat säännöllisesti katosta lattiaan, jotta lika ja pesuainejäämät eivät ehdi tarttua pintoihin. Puhdista myös saunan lauteet.
- Lattiakaivo ja sen sisäosat on puhdistettava vähintään kahdesti vuodessa.
- Käytä pyykinpesukonetta, kuten astianpesukonetta, vain silloin, kun olet kotona. Älä jätä konetta yksin päälle. Puhdista koneen nukkasihti käyttöohjeen mukaan.
- Huolehdi märkätilan ilmankierrosta. Tarkista ilmanvaihtokoneet käyttöohjeen mukaan.
- Puhdista ilmanvaihtoventtiilit pölystä vähintään kahdesti vuodessa. Pidä ne auki äläkä peitä niitä.
Muut tilat
- 1.1.2026 alkaen taloyhtiö vastaa huoneistojen palovaroittimien hankinnasta ja toimintakunnon ylläpidosta. Asukkaan velvollisuutena on ilmoittaa havaitsemistaan vioista tai puutteista taloyhtiölle sekä huolehtia siitä, että palovaroittimia ei peitetä tai poisteta käytöstä.
- Poista parvekkeelta roskat ja vesi. Sovi lumenpoistosta taloyhtiön kanssa.
Vastuunjako perustuu siis asunto-osakeyhtiölakiin ja yhtiöjärjestykseen. Taloyhtiön vakiintunut käytäntö tai yksittäinen yhtiökokouspäätös ei yleensä riitä muuttamaan pysyvää kunnossapitovastuuta. Jos vastuunjaosta halutaan poiketa pysyvästi, poikkeus on syytä kirjata yhtiöjärjestykseen.
Jäikö jokin asia askarruttamaan?
Kenen on vastuu? Kuka korvaa? Miten toimia? Näihin kysymyksiin törmätään huomattavan usein taloyhtiöissä. OMAtaloyhtiö.fin Kysy, vastaamme –palsta antaa täysin veloituksetonta apua taloyhtiöitä koskeviin lakiteknisiin kysymyksiin. Joka viikko otamme vastaan viisi lakiasioihin liittyvää kysymystä. Kysymysten vastauksista huolehtii JuriNet.
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat