Lisärakentaminen voi auttaa kattamaan taloyhtiön korjausvelkaa
Lisärakentaminen voi tuoda taloyhtiölle uusia asuntoja ja rahoitusta samalla kun rakennus modernisoidaan tulevia vuosikymmeniä varten. (Kuva Adobe Stock)
Rakennuksen elinkaareen kuuluu väistämättä peruskorjauksia, joilla pidetään kiinteistö kunnossa ja turvallisena. Korjausten ajoittumiseen vaikuttavat rakennuksen rakenneratkaisut, käytetyt materiaalit, rakennuspaikka ja ympäristö. Kun useita kalliita hankkeita osuu lyhyelle aikavälille, voidaan lisärakentaminen nähdä yhtenä keinona rahoittaa korjauksia.
Ullakkorakentaminen ja lisäkerrokset kasvussa
Kaupunkien tiivistyessä tonttimaata on rajallisesti, ja rakennusoikeutta hyödynnetään entistä tarkemmin. Helsingin ja muiden kasvukeskusten kaavoituksessa suositaan täydennysrakentamista. Ullakkotilojen käyttötarkoituksen muuttaminen on mahdollista, jos hanke parantaa asumisviihtyvyyttä ja täyttää rakennuslain vaatimukset. Käytännössä rakennusoikeuden riittävyys tarkistetaan aina asemakaavasta, ja monissa tapauksissa tarvitaan myös kaavamuutos tai poikkeamispäätös.
Lisärakentaminen voi tuoda taloyhtiölle lisää osakkeita myytäväksi, mikä helpottaa rahoitusta esimerkiksi linjasaneerauksen tai muiden suurten hankkeiden yhteydessä. Samalla on kuitenkin huomioitava, että jokainen hanke vaatii luvituksen ja tarkat selvitykset.
Rakentamislaki 2025 ohjaa uusia hankkeita
Vuoden 2025 alussa voimaan tullut uusi rakennuslaki (847/2023) toi merkittäviä muutoksia myös lisärakentamiseen.
- Rakennus- ja toimenpideluvat yhdistyivät rakennusluvaksi, ja luvan hakeminen edellyttää nykyään tietomallipohjaisia suunnitelmia.
- Laajamittaisissa uudisrakennuksissa ja merkittävissä peruskorjauksissa on toimitettava ilmastoraportti, jossa arvioidaan rakennuksen hiilijalanjälki. Lisäksi kaikissa rakennusluvan alaisissa hankkeissa on varmistettava energiatehokkuuden täyttyminen ympäristöministeriön asetusten mukaisesti.
- Rakennuksen elinkaari ja ympäristövaikutukset on huomioitava aiempaa perusteellisemmin.
Taloyhtiön hallituksen kannattaa varautua siihen, että lupaprosessi on entistä dokumentoidumpi ja vaatii asiantuntevaa projektijohtoa.
Tontin arvo ja sijainti vaikuttavat hankkeen kannattavuuteen
Lisärakentamisen tuotto ei määräydy pelkästään rakennusoikeuden perusteella, vaan ratkaisevaa on tontin sijainti ja sen markkina-arvo. Keskusta-alueilla tai joukkoliikenteen solmukohdissa sijaitsevat tontit voivat tuottaa huomattavasti enemmän kuin syrjäisemmät kohteet, vaikka rakennusoikeus olisi sama.
Tontin hallintamuoto vaikuttaa myös suoraan hankkeen toteutettavuuteen. Omalla tontilla taloyhtiö voi tehdä päätökset itsenäisesti, mutta vuokratontilla tarvitaan maanomistajan suostumus, ja vuokrasopimukseen saatetaan joutua tekemään muutoksia. Lisäksi tontin vuokrasopimuksen kesto ja tuleva lunastusmahdollisuus voivat vaikuttaa pankkien suhtautumiseen hankkeen rahoitukseen.
Jos tontin arvo on korkea ja alueen asuntokysyntä vahva, lisärakentaminen voi nostaa koko kiinteistön arvoa. Heikommassa markkinassa lisärakentamisen tuotto voi kuitenkin jäädä pienemmäksi kuin suunnittelun ja rakennustöiden kustannukset.
Projektin johtaminen ratkaisee
Hyvä suunnittelu ja osaava projektinvetäjä ovat onnistuneen lisärakentamishankkeen kulmakiviä. Taloyhtiön hallituksen kannattaa valita kokenut projektinjohtaja jo hankesuunnittelun alkuvaiheessa ja muodostaa ohjausryhmä yhdessä isännöitsijän kanssa. Näin vastuut ja päätöksenteko pysyvät selkeinä koko projektin ajan.
Sopimusten ja urakkamuodon huolellinen määrittely ehkäisee riitoja ja ylimääräisiä kustannuksia. Digitaaliset työkalut, kuten projektipankit ja tietomallit, auttavat pitämään dokumentit ajan tasalla ja lisäävät läpinäkyvyyttä niin suunnittelijoille kuin hallituksellekin.
Asukkaiden asumisviihtyvyys voidaan turvata, kun häiriöt ennakoidaan ja tiedottaminen toimii. Tämä tarkoittaa paitsi melun ja pölyn hallintaa myös säännöllisiä tiedotteita ja asukastilaisuuksia, joissa kerrotaan projektin etenemisestä. Riskienhallintaan kuuluu lisäksi varasuunnitelmat mahdollisten viivästysten ja kustannusylitysten varalta.
Osakkaiden ja hallituksen vastuut
Lisärakentaminen rinnastuu taloyhtiössä uudisrakentamiseen, joten hallituksella ja isännöitsijällä on korostettu huolellisuusvelvoite. Asunto-osakeyhtiölain (1:11 § ja 7:4 §) mukaan heidän on toimittava yhtiön edun mukaisesti ja varmistettava, että päätöksenteko perustuu riittäviin selvityksiin.
Osakkaille lisärakentaminen voi merkitä muutoksia omistusosuuksiin tai vastikeperusteisiin, mikä on huomioitava jo hankesuunnittelun yhteydessä. Näistä muutoksista on aina päätettävä yhtiöjärjestyksen muutoksella ja määräenemmistöllä yhtiökokouksessa (AOYL 6:32 § ja 6:35 §).
Avoin tiedottaminen ja oikea-aikainen osallistaminen ehkäisevät erimielisyyksiä ja lisäävät osakkaiden luottamusta siihen, että hanke on koko yhtiön etu.
Kaavoitus ja aikataulu käytännössä
Lisärakentamisen valmistelu on usein monivuotinen prosessi. Kaavamuutokset ja poikkeamispäätökset voivat kestää yhdestä kahteen vuotta, ja rakennuslupaprosessi vie tyypillisesti kolme–kuusi kuukautta. Taloudellisten laskelmien, suunnittelun ja päätöksenteon rinnalla on siis syytä varautua pitkään valmisteluaikaan.
Aikataulun hallinta ja realistinen budjetointi ovat keskeisiä, sillä viivästykset voivat kasvattaa kustannuksia merkittävästi. Siksi lisärakentamisen esiselvitykset ja rahoitusneuvottelut on järkevintä aloittaa hyvissä ajoin ennen varsinaista päätöksentekoa.
Rahoitus ja riskit kulkevat käsi kädessä
Lisärakentamisen perusajatus on, että taloyhtiö saa myytäväksi uusia osakkeita, joista syntyy tuloja korjausten kattamiseen. Käytännössä onnistuminen riippuu kuitenkin monesta tekijästä.
Rahoittajat tarkastelevat aina alueen asuntokysyntää, taloyhtiön velkatilannetta ja osakkaiden maksukykyä. Kustannusarvioiden on oltava realistisia, sillä esimerkiksi kantavien rakenteiden vahvistaminen, hissien rakentaminen tai talotekniikan laajentaminen voivat nostaa kokonaismenoja huomattavasti.
Jos kaavamuutokset viivästyvät tai lupaprosessit pitkittyvät, hanke voi venyä ja kallistua entisestään. Siksi lisärakentaminen ei koskaan ole riskitön tie, vaan se edellyttää tarkkaa taloudellista suunnittelua ja varautumista myös siihen, että osa rahoituksesta joudutaan järjestämään perinteisellä lainoituksella.
Lisärakentamisesta päättää aina yhtiökokous, ja asunto-osakeyhtiölain (6:32 §) mukaan siihen vaaditaan määräenemmistöpäätös. Tämä tarkoittaa, että hankkeen eteneminen ei riipu vain hallituksen näkemyksestä, vaan myös osakkaiden enemmistön tuesta.
Info
Esiselvitys tuo varmuutta päätöksentekoon
Ennen päätöstä lisärakentamisesta on suositeltavaa teettää perusteellinen esiselvitys. Siinä arvioidaan rakennuksen tekninen kunto, kaavatilanne ja mahdollinen rakennusoikeus. Selvitykseen kuuluu myös laskelma siitä, millaisia kustannuksia hanke aiheuttaisi ja millaisia tuloja uusista osakkeista olisi odotettavissa.
Vaikka hanke ei olisi vielä ajankohtainen, esiselvitys voi lisätä kiinteistön arvoa ja antaa osakkaille luotettavan käsityksen tulevista mahdollisuuksista. Usein selvitys myös helpottaa pankkineuvotteluja, kun hankkeen edellytyksistä on käytettävissä ulkopuolisen asiantuntijan raportti.
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat