Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus

Yhtiön hallituksen velvollisuutena on uuden asunto-osakeyhtiölain 2-luvun 12 §:n nojalla huolehtia siitä, että taloyhtiössä on asianmukaisesti laadittu ja ylläpidetty osakeluettelo. Osakeluetteloon merkitään kaikki yhtiön osakkeet osakeryhmittäin numerojärjestyksessä, huoneisto, jonka hallintaan osakeryhmä tuottaa oikeuden, osakekirjojen antamispäivä, osakekirjan omistajan nimi ja postiosoite sekä luonnollisen henkilön ollessa omistajana syntymäaika ja oikeushenkilön rekisterinumero.Osakkeen aiempaa omistajaa koskevat osakeluettelotiedot on säilytettävä kymmenen vuotta alkaen siitä, kun osakkeen uusi omistaja on merkitty osakeluetteloon.Osakeluettelo on julkinen asiakirja, joten jokaisella osakasasemasta riippumatta on oikeus tutustua osakeluetteloon ja saada siitä jäljennös. Jäljennöksen toimittamisesta voidaan periä yhtiölle hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu.

Remontin suunnittelussa ei riitä pelkkä budjetti ja aikataulu – myös lupa-asiat on syytä selvittää ennen työn aloittamista. Vaikka kyse olisi pienestä muutoksesta, lupa tai toimenpideilmoitus voi silti olla tarpeen. Tässä artikkelissa pureudumme siihen, milloin remontti vaatii viranomaisluvan ja milloin ei.

Maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistuksen työ on edennyt vaiheeseen, jossa ympäristöministeriö pyytää kommentteja rakentamisen vastuita koskevista alustavista pykäläluonnoksista ja niiden perusteluista.

Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa rakennusta, joiden yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkaiden hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Lisäksi vaaditaan, että yhtiön jokainen osa-ke yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa oikeuttaa hallitsemaan määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön omistamasta rakennuksesta tai hallitsemasta kiinteistöstä. Jos edellä olevat edellytykset eivät täyty, osakeyhtiö ei ole asunto-osakeyhtiö.Asunto-osakeyhtiöihin sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia (17.5.1991 / 809) sekä pääsääntöisesti vanhan osakeyhtiölain (734/1978) säännöksiä. Kuitenkin esim. asunto-osakeyhtiön sulautumisessa sovelletaan uuden osakeyhtiölain (624/2006) sisältöä.Asunto-osakeyhtiön osakepääoman tulee olla vähintään 8.000 euroa, joka on jaettava osakkeisiin. Osakkeella ei tarvitse olla nimellisarvoa, mutta se voidaan kuitenkin määrätä yhtiöjärjestyksessä.Osakkeiden vähimmäismäärä on kolme, ja niiden tulee olla saman mää-räisiä. Tietyn huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet kuuluvat samaan osakeryhmään.Osakkaat eivät ole henkilökohtaisesti vastuussa asunto-osakeyhtiön vel-voitteista. Osakas on kuitenkin velvollinen maksamaan yhtiölle yhtiö-vastiketta, jonka määräämisperusteet on merkittävä yhtiöjärjestykseen.

Rakennusten energiatodistustietojärjestelmästä annettuun lakiin on tehty muutoksia, jotka parantavat energiatodistustietojen saatavuutta ja energiatodistusten laatijoiden henkilötietojen suojaa.

Asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välinen kunnossapitovastuu määritellään asunto-osakeyhtiölaissa.Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kunnossapitovastuu toisin kuin laissa sanotaan. Osakkeenomistajan on viipymättä ilmoitettava yhtiölle havaitsemastaan huoneiston viasta tai puutteesta. Korjaamattomina kosteus- tai homevauriot helposti laajenevat moniin huoneistoihin tai yhtiön yhteisiin tiloihin. Siksi yhtiön kannattaa huolehtia korjausten tekemisestä tai teettämisestä vaikka kunnossapitovastuu olisikin osakkailla. Jos osakkeenomistaja laiminlyö ilmoitusvelvollisuutensa, hän voi joutua korvaamaan myös yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvia korjauksia.

Kuvittele, että asut taloyhtiössä ja haluat myydä asuntosi. Taloyhtiön säännöissä voi löytyä pykälä, joka antaa muille asukkaille tai jopa itse taloyhtiölle oikeuden ostaa asuntosi itselleen. Tätä pykälää kutsutaan lunastuslausekkeeksi. Asiasta on säädetty lain 2-luvun 5 §:ssä.

Toimivalla ilmanvaihdolla varmistetaan asukkaiden terveys ja lisätään rakennusten käyttöikää. Termostaatilla ja hyvällä suodattimella varustettuja korvausilmaventtiileitä on alettu asentaa myös taloyhtiöiden yhteisiin tiloihin kiihtyvällä tahdilla. Näin tilat pysyvät puhtaampina ja ilmanvaihto toimii.

Voidaanko asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa päättää taloyhtiölle teetettävän kuntoarvion ja PTS-suunnitelman kustannusten jakamisesta tasan yhtiöön kuuluvien asuntojen kesken, vaikka normaalisti yhtiön kustannukset katetaan neliöperusteisella yhtiövastikkeella, vai asettaako tämä pienten asuntojen osakkaat eriarvoiseen asemaan?Voiko taloyhtiö ylipäätään kattaa taloyhtiön kustannuksia niin, että jokainen asunto maksaa saman summan (neliöistä riippumatta), kun jokaiselle asunnolle tulee yhtäläinen käyttöoikeus uudistuksiin/hankittaviin tavaroihin?Tarkoituksena siis olisi se, että neliöperusteisella yhtiövastikkeella katetaan taloyhtiön juoksevia kuluja, joissa kulut riippuvat asunnon koosta, esim. sähkö, vesi, tonttivuokra jne., ja koska esim. piha-alueeseen on jokaisella asunnolla yhtäläinen käyttöoikeus, niin pihalle tehtävät parannukset (vaikkapa pihakiveys) / laitehankinnat pihan ylläpitämiseksi (vaikka ruohonleikkuri tai trimmeri) maksettaisiin tasajakoperusteisesti.Jos näin voidaan menetellä, pitääkö tästä erikseen säätää yhtiöjärjestyksessä, vai voiko yhtiökokouksen päätöksellä päättää varojen keräämisestä tasaosuuksin tiettyjä toimenpiteitä varten?Asunto-osakeyhtiölain 6. luvun 32 §:ssä sanotaan:Yhtiökokous voi päättää 27 §:ssä tarkoitetulla määräenemmistöllä kunnossapidosta ja uudistuksesta aiheutuvien kulujen jakamisesta tasan osakkeenomistajien kesken, jos toimenpide kohdistuu osakehuoneistoihin ja kunnossapidosta tai uudistuksesta kullekin osakehuoneistolle tuleva etu ja kunkin huoneiston osalta aiheutuva kustannus ovat yhtä suuret.Tarkoitetaanko tällä vain ja ainoastaan uudistuksia, jotka kohdistuvat huoneistojen sisätiloihin, eli ei esim. taloyhtiön hallinnoimiin osiin rakennuksesta, vai voidaanko tätä soveltaa myös ym. kysymykseen?

Kostea, tunkkainen kellari, jossa seinän maali ja rappaukset lohkeilevat on tyypillinen näky useissa kerros- ja omakotitaloissa. Sadevesi on kyllästänyt kellarin seiniä ympäröivän maan tai pohjavesi on noussut talon anturaan saakka, jolloin talo niin kutsutusti seisoo vedessä. Salaojat voivat olla puutteellisia tai virheellisesti tehty. Kellarin ottaminen hyötykäyttöön voi olla vain haaveena näissä tilanteissa.Tehokas kosteussuojaus syntyy rakenteiden ulkopuolisesta lämmöneristyksestä ja niiden hengittämis- ja kuivumismahdollisuuksista, kapillaarisen kosteuden katkaisusta ja tehokkaasta salaojituksesta. ISODRÄN®-levyllä on kaikki nämä ominaisuudet. Siksi Isodräniä käyttämällä voidaan varmistaa esim. kellaritilojen kuivana pysyminen.

On ensisijaisen tärkeää, että lukitusuudistuksen suunnittelu lähtee liikkeelle taloyhtiön tarpeiden ja ominaisuuksien kartoituksesta. Näin varmistetaan parhaiten ja kustannustehokkaasti perinteisen mekaanisen lukitusjärjestelmän päivitys tai siirtyminen uuteen digitaaliseen lukitusjärjestelmään.Kustannustehokkuutta parantaa edelleen olemassa olevien lukitusosien hyödyntäminen osana uutta lukitusjärjestelmää. Taloyhtiön apuna on myös maksuton taloyhtiön lukitusjärjestelmän valinta -työkalu järjestelmien kartoittamiseen.

Vanhoissa taloyhtiöissä kylpyhuoneet ovat tyypillisesti kooltaan varsin kompakteja. Suomessa valmistetut Vieser Corner -lattiakaivot ovat erinomainen valinta erityisesti korjauskohteisiin, joissa niukka lattiapinta-ala halutaan hyödyntää maksimaalisesti.