Kiinteistönhuolto ja ylläpito: toimivan taloyhtiön salaisuus
Mitä kiinteistönhuolto sisältää taloyhtiössä?
Kiinteistönhuolto vaikuttaa suoraan siihen, miten siistinä, turvallisena ja toimivana taloyhtiön ympäristö pysyy. Asukkaat hyötyvät arjessaan hyvin järjestetystä huollosta – oli kyse sitten lumen aurauksesta, jätehuollosta tai rakennuksen teknisten järjestelmien valvonnasta. (Kuva Jarno Kylmänen)
Kiinteistönhuolto on osa taloyhtiön arkipäivää. Parhaimmillaan työn tulos näkyy kiinteistön moitteettomana kuntona ja toimivuutena. Kiinteistönomistajat eli osakkaat tekevät valinnan siitä mikä on sopiva tapa järjestää kiinteistönhuolto kussakin taloyhtiössä. Valinnan taustalla ovat kiinteistön asettamat vaatimukset sekä kiinteistönhuollon tavoitteet. Tavoitteiden tulee olla vähintään taloyhtiössä sellaisia, että kiinteistön arvo säilyy. Toki suositeltavaa on, että kiinteistön arvoa pyritään nostamaan samalla kun käyttäjäkunnalle taataan kohtuuhintaisesti turvallinen ja viihtyisä asuinympäristö.
Kiinteistönhuollon tarkoituksena on estää vikojen ilmaantuminen sekä pitää huoltokohteet käyttö- ja toimintakunnossa. Sananmukaisesti kiinteistönhuolto on huoltamista ja se kohdistuu teknisten järjestelmien lisäksi myös kiinteistön rakenteisiin ja rakennusosiin. Kullakin vuodenajalla on omat vaatimuksensa huollolle. Tämä tulee pitää mielessä, kun mietitään tarkoituksenmukaista tapaa huollon järjestämiselle.
Kohde määrittelee tarpeen
Kiinteistöt ovat yksilöitä ja ne voivat koostua eri aikakausina asennetuista osajärjestelmistä. Kiinteistökohtaisten huoltotöiden määrä on riippuvainen paitsi kohteen rakennusvuodesta myös käyttötarkoituksesta ja kiinteistön varustelusta.
Päätös siitä, suoritetaanko kaikki huoltotöihin lukeutuvat työt palveluyrityksen toimesta vai pyritäänkö esimerkiksi osa töistä tekemään osakasvoimin, riippuu tietenkin yhtiöstä ja sen osakkaista.
Huomattavaa kuitenkin on, että lisääntynyt kiinteistötekniikan sekä -automaation määrä edellyttää eri alojen erikoisosaamista, olipa arkipäivän huollosta vastuussa sitten osakkaat, talonmies tai huoltoyhtiö.
Kiinteistönhuoltomallit
Kiinteistönhuoltomallit voidaan karkeasti jaotella kolmeen eri toteutustapaan:
- Ulkoistettu huoltoyhtiö / kiinteistönhuoltoyritys
- Oma talonmies
- Talkoot
Osittain ulkoistetussa huollossa taloyhtiö jakaa eri huoltotehtävät usealle toimijalle, kuten ulkoistaa teknisen huollon mutta hoitaa siivouksen itse. Tämä malli tarjoaa joustavuutta ja mahdollisuuden kilpailuttaa palvelut erikseen, mutta edellyttää hallitukselta tai isännöitsijältä enemmän koordinointia ja seurantaa.
Kiinteistönhuoltoyritys
Kiinteistönhuoltopalveluiden ostamista yritykseltä tukee varmuus ja luottamus huoltotöiden ammattimaiseen hoitamiseen. Usein se on myös kustannustehokas tapa järjestää kiinteistönhuolto.
Kiinteistönhuoltoyritystä valittaessa tulee päätöksen kuitenkin perustua palvelun toimivuuteen. On huomattavaa, että esimerkiksi taloyhtiö, jossa on merkittävän suuri piha ja parkkialue, asettaa jo pelkästään kiinteistönä omat vaatimuksensa huoltoon käytettävälle kalustolle. Mikäli huoltoyhtiön käytössä oleva kalusto ei ole tarkoituksenmukainen töiden suorittamiseen, voi asumisviihtyisyys sekä toimivuus taloyhtiössä kärsiä.
Toinen merkittävä kiinteistönhuoltoyritystä tukeva tekijä on palvelutarjonta. Kiinteistön yleishoitoon voidaan liittää perinteisen huollon lisäksi muita palveluita kuten:
- järjestyksen ja järjestyssääntöjen valvonta
- siivous ja jätehuolto
- asiakirjojen säilytys
- vika- ja ovenavauspäivystys
- asuntojen näyttö yms.
Lista ei ole millään tavalla tyhjentävä vaan kukin tekee sopimuksen kiinteistönhuollosta tarpeen mukaan. Kiinteistönhuoltosopimusta tehtäessä on kuitenkin syytä aina selvittää hyvinkin tarkkaan sopimusten sisältö ja laajuus.
Koska yrityksen valinta suoritetaan tarjousten perusteella, tulee jo tarjouspyyntöä laadittaessa kiinteistönhuollon kattavuus kiinteistössä olla hyvin pitkälti määriteltynä. Halpa kuukausiveloitus voi koitua yllättävänkin kalliiksi vaihtoehdoksi, mikäli erillistöihin sisältyy hyvin arkipäiväisiksi koettuja toimenpiteitä.
Lue lisää myös näistä:
Talonmies
Talonmies on rakennuksen ylläpidosta vastaava yksityishenkilö. Aiemmin hyvin yleisesti käytössä ollut talkkari on taloyhtiölle ja asukkaille varsin mieluisa mutta toisinaan huoltoyhtiötä kalliimpi vaihtoehto.
Talkkari hoitaa paitsi kiinteistön, pitää tarvittaessa huolta myös taloyhtiön asukkaiden sielunelämästä. Yhteistyö saman, tutun henkilön kanssa onkin usein varsin mutkatonta ja tuntemus kiinteistöstä ja sen toimivuudesta puoltavat talonmiehen valintaa.
Nykyään vain harva suomalainen taloyhtiö työllistää perinteistä talonmiestä. Nykyisin suurin osa taloyhtiöistä käyttää ulkoistettua kiinteistönhuoltoa oman talonmiehen sijaan. Yhä useammin kiinteistönhuolto ulkoistetaan huoltoyhtiöille, sillä se on taloudellisesti edullisempaa ja joustavampaa. Talonmiehen palkka, asuntoetu ja muut kulut tekevät omasta työntekijästä monelle taloyhtiölle liian kalliin ratkaisun.
Lue lisää: Oikea talkkari voi säästää taloyhtiön hallitukselta vaivaa ja rahaa
Talkoot
Arkipäivän kiinteistönhuolto voidaan hoitaa osin myös talkoovoimin. Jos lumityöt ja muut pihahommat hoituvat osakkailta, voidaan kiinteistönhoitokustannuksissa saada aikaan hyvinkin merkittäviä säästöjä.
Toisaalta asiantuntemus ja yhtiön vastuu kiinteistön ylläpidon asianmukaisesta järjestämisestä edellyttää tässäkin tapauksessa eri osa-alueilla taloyhtiön ulkopuolisen ammattiosaamisen hyödyntämistä.
Talkoovoimin järjestetyssä kiinteistön arkihuollossa korostuu erityisesti eri töiden organisointitarve ja yhteistyöhalukkuus. Eripuraa näissä taloyhtiössä voikin aiheuttaa vaikkapa lumitöitä tekevän "ydinryhmän" liiallinen työtaakka suhteessa joidenkin osakkaiden mahdolliseen laiskotteluun. Talkoissahan kyse on enemmässä määrin yhteisen omaisuuden hoitamisesta ja samalla myös yhteisten varojen säästämisestä, joten tasapuolinen työnjako on edellytys eripuran välttämiselle.
Lue lisää talkoista:
Info
Listaus taloyhtiön kiinteistönhuoltoon liittyvistä asioista
Kiinteistönhuoltoon kuuluu paljon muutakin kuin lumen auraus ja porrassiivous. Tyypillisiä tehtäviä ovat esimerkiksi:
1. Tekninen huolto ja valvonta
- LVI-järjestelmien (lämmitys, vesi, viemäri) tarkastukset ja säädöt
- Sähkö- ja valaistusjärjestelmien toimivuuden varmistaminen
- Ilmanvaihtokoneiden ja hissien tarkastus ja huolto
- Automaattisten paloilmoittimien ja turvajärjestelmien testaus
2. Siivous ja jätehuolto
- Yleisten tilojen, kuten porraskäytävien, kellareiden ja saunatilojen siivous
- Roskien keräys, lajittelu ja jätepisteiden puhtaanapito
- Mattojen ja lattioiden pesut säännöllisesti
- Tarvittaessa graffitien tai ilkivallan siivous
3. Ulkoalueiden hoito
- Talvikunnossapito: lumen auraus, liukkauden torjunta
- Kesähoito: nurmikon leikkaus, pensasalueiden siistiminen, istutukset
- Leikkialueiden tarkastus ja kunnossapito
- Autopaikkojen ja kulkuväylien kunnossapito
4. Korjaus- ja kunnossapitotyöt
- Pienet remontit, kuten ovien säätö, lamppujen vaihto tai vesikalusteiden korjaus
- Ennaltaehkäisevä kunnossapito (esim. kattokaivojen puhdistus)
- Vahinkojen tai vikaantumisten nopea korjaaminen
- Tarvittaessa urakoitsijoiden töiden valvonta
5. Seuranta ja raportointi
- Vika- ja huoltokirjanpito
- Yhteistyö isännöitsijän kanssa korjaustarpeiden ja aikataulujen suunnittelussa
- Kiinteistön kunnon seuranta pitkän tähtäimen suunnittelua (PTS) varten
- Asukaspalautteiden vastaanotto ja reagointi
6. Turvallisuus ja määräysten noudattaminen
- Poistumisreittien esteettömyys
- Palovaroittimien ja sammutuskaluston kunnossapito
- Lukitusjärjestelmien tarkastus
- Turvallisuusriskien havainnointi ja ilmoitus
Hyvin järjestetty kiinteistönhuolto auttaa säilyttämään taloyhtiön arvon, ehkäisee vaurioita ja parantaa asumisviihtyvyyttä. Huolto voidaan järjestää ulkoistetun huoltoyhtiön, oman talonmiehen tai osittain talkootyön avulla, mutta vastuu kiinteistön asianmukaisesta ylläpidosta kuuluu aina taloyhtiölle.
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat