Etusivu

Remontti

Rakentamisen määräykset ja luvat taloyhtiön korjaushankkeessa

Rakentajan toimitus

Päivitetty 21.02.2025

Taloyhtiönkorjaushanke prosessina monimutkainen. Eräs tärkeä osa kokonaishanketta on mahdollisten lupien hakeminen sekä rakennusmääräysten noudattaminen. Taloyhtiön korjaushankkeessa tämä vastuu tulee yleensä urakoitsijalle ja työn valvojalle. Suunnittelija ottaa osaltaan työssään huomioon kaavoituksen sekä rakennusmääräysten vaikutuksen. Huomattavaa on, että ympäristö rajaa usein käytettävissä olevien ratkaisuvaihtoehtojen määrää huomattavasti.

Rakentamismääräykset

Suomen rakentamismääräyskokoelma on tehty lähinnä uudisrakentamista varten, mutta korjausrakentamiseen näitä määräyksiä on sovellettava koska erillisiä määräyksiä ei korjausrakentamiseen ole. Määräykset ovat velvoittavia, mutta niiden yhteydessä annetut ohjeet se sijaan eivät ole. Ohjeista annetuista ratkaisuista voidaan poiketa mikäli määräykset tulee täytetyksi.

Rakennuslupa

Rakennusluvasta on säädetty maankäyttö- ja rakennuslain 18. luvun 125 §:ssä.

Korjaustyö, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, laajentamiseen, kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen tai mikäli korjaustyö muuttaa muutoin rakennusta oleellisen edellyttää työn tekeminen rakennusluvan hankintaa.

Mikäli korjaustyö ei lukeudu mihinkään edellisistä, mutta sillä on kuitenkin ilmeistä vaikutusta rakennuksen turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin on lupa myöskin hankittava. Rakennuksen käyttötarkoituksen muuttuessa on syytä kiinnittää huomiota kaavan toteutumiseen sekä maankäyttöön sekä rakennuksilta vaadittavien ominaisuuksien toteutumiseen.

Hankkeen rakennusluvassa esitetyt mahdolliset ehdot selvitetään ja tarvittavat toimenpiteet ehtojen täyttämiseksi tehdään. Rakennusluvassa edellytetyt tarkastukset tulee pitää oikea-aikaisesti sopimalla asioista riittävän ajoissa rakennustarkastajan kanssa.

Toimenpidelupa

Toimenpidelupaa on käsitelty maankäyttö- ja rakennusasetuksen 11. luvun 62 §:ssä sekä maankäyttö- ja rakennuslain 18. luvun 126 §:ssä.

Toimenpidelupa tarvitaan maankäyttö- ja rakennuslain mukaan sellaisen rakennelman tai laitoksen jota ei ole pidettävä rakennuksena, pystyttämiseen tai sijoittamiseen taikka rakennuksen ulkoasuun tai tilajärjestelyn muuttamiseen seuraavasti:

katoksen, vajan, kioskin, käymälän, esiintymislavan tai vastaavan rakennelman rakentaminen taikka kiinteistökohtaisen jätevesijärjestelmän rakentaminen tai muuttaminen (rakennelma);
rakennuksen julkisivun muuttaminen, kattomuodon, katteen tai sen värityksen muuttaminen, ulkoverhouksen rakennusaineen tai värityksen muuttaminen, katukuvaan vaikuttavan markiisin asettaminen taikka ikkunajaon muuttaminen (julkisivutoimenpide);
rakennettuun ympäristöön liittyvän erottavan kiinteän aidan tai kadun reunusmuurin rakentaminen (aitaaminen);
muut kaupunki- tai ympäristökuvaan merkittävästi ja pitkäaikaisesti vaikuttavat järjestelyt tai muutokset (kaupunkikuvajärjestely);
asuinhuoneiston yhdistäminen tai jakaminen (huoneistojärjestely).

Lupa ei ole tarpeen mikäli toimenpide perustuu oikeusvaikutteiseen kaavaan tai katusuunnitelmaan.

Huoneistokohtaisen muutostyön luvat

Taloyhtiön osakkailla on hallintaoikeus osakkeidensa osoittamiin tiloihin. Näissä tiloissa suoritetut muutostyöt voivat olla osin sellaisia, että niihin tarvitaan taloyhtiön tai jopa rakennusviranomaisen lupa. Huoneistokohtaisten muutostöiden osalta kysymys onkin usein siitä kenen vastuulla kyseinen uudistus on ja keneen se vaikuttaa.

Paras tapa välttää hankaluudet on tiedustella taloyhtiöstä jo ajoissa ennen remontin alkua mikä on luvan- tai ilmoituksenvaraista toimintaa. Suurempien muutostöiden osalta tulee lupaa hakea rakennuslautakunnasta tai muulta alueellisesti asiasta vastaavalta taholta. Lupaa hakee yhtiö, jota edustaa hallitus tai hallituksen valtuuttamana osakas itse. Rakennusviraston lupaa vaativista muutoksista mainittakoon jo edellä esitetty huoneiston jakaminen kahdeksi tai useammaksi huoneistoksi.

Remontti

huoneisto

taloyhtiön hallinnointi

määräykset

Kiinnostuitko? Tilaa ilmainen OMAtaloyhtiö-uutiskirje:

Sinua voisi kiinnostaa myös:

Remontti

Etäluettavat vesimittarit taloyhtiössä: hyödyt ja lain vaatimukset

Vedenkulutuksen mittaaminen on yhä ajankohtaisempaa korkeampien energian hintojen johdosta. Laki asettaa jo omat vaatimuksensa vedenmittaukselle vesimittareiden avulla, mutta mitä hyötyä taloyhtiössä on etäluettavasta vedenmittauksesta ja entä vedenmittauksesta ylipäätään? Kysymyksiin vastaa Koka Oy:n avainasiakas- ja markkinointipäällikkö Otto Moberg.

kokouspöydän ääressä puheenjohtaja istuu pöydän päässä ja kaksi miestä kättelee pöydän yli

Osakas

Kuka voi olla hallituksen jäsen?

Hallituksen jäsenen toimikausi päättyy hänen valintaansa seuraavan valinnasta päättävän varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä muusta määräaikaisesta tai toistaiseksi jatkuvasta toimikaudesta.Hallituksen jäsenet valitsee yleensä yhtiökokous. Yhtiöjärjestykseen voidaan kuitenkin ottaa määräys siitä, että alle puolet hallituksen jäsenistä voidaan valita muussa järjestyksessä.Hallituksen jäsenyys on vapaaehtoista, mistä seuraa, että hallituksen jäsen voi erota koska tahansa. Eroamisesta tulee ilmoittaa hallitukselle. Hallituksen jäsenen voi erottaa se, joka hänet on valinnut, käytännössä siis yhtiökokous.Jos yhtiön hallitus ei täytä jäsenen eroamisen jälkeen lain tai yhtiöjärjestyksen määräystä hallituksen kokoonpanosta, tulee hallituksen muiden jäsenten huolehtia siitä, että toimenpiteisiin uuden jäsenen valitsemiseksi ryhdytään. Mikäli kaikki hallituksen jäsenet eroavat, jokainen heistä on erikseen vastuussa siitä, että taloyhtiön yhtiökokous kutsutaan koolle uuden hallituksen valitsemiseksi.Hallituksen jäsenellä ei ole erityisiä kelpoisuusvaatimuksia. Uuden asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 10 §:n mukaan hallituksen jäsenenä ei voi olla oikeushenkilö eikä alaikäinen tai henkilö, jolle on määrätty edunvalvoja. Jäsenenä ei myöskään voi olla henkilö, jonka toimintakelpoisuutta on rajoitettu tai joka on konkurssissa.Vähintään yhdellä hallituksen jäsenellä oltava asuinpaikka Euroopan talousalueella, ellei rekisteriviranomainen myönnä yhtiölle lupaa poiketa tästä. Tavallista on, että yhtiön hallitus valitaan osakkeenomistajien keskuudesta.Isännöitsijä voi olla hallituksen jäsen.

Osakas

Osallistumisoikeus

Osallistumisoikeus yhtiökokoukseen on yhtiön jokaisella osakkeenomistajalla. Osallistumisoikeus käsittää puhe- ja äänivallan käyttämisen, mutta sen edellytyksenä on, että osakkeenomistaja on merkitty yhtiön osake-luetteloon. Osakkeenomistaja voi kuitenkin esittää yhtiökokouksessa selvityksen saannostaan, jolloin hän voi osallistua yhtiökokoukseen.Jos osakeryhmän omistusoikeus kuuluu useammalle kuin yhdelle omistajalle, he voivat käyttää osakkeenomistajan oikeuksia yhtiökokouksessa vain yhteisesti. Näin ollen kaikkien osaomistajien tulisi olla paikalla tai asia on syytä muutoin järjestää valtuutuksen kautta.Osakkeenomistaja voi käyttää osallistumisoikeuttaan yhtiökokoukseen joko henkilökohtaisesti tai valtuuttamalla siihen asiamiehen. Valtuutus tulee tehdä kirjallisesti esittämällä päivätty valtakirja, joksi hyväksytään avoin asianajovaltakirja. Ellei valtakirjasta muuta ilmene, se koskee vain yhtä kokousta. Sekä avustaja että tämän asiamies voivat yhtiökokouksessa käyttää myös ulkopuolista avustajaa.Osallistumisoikeus yhtiökokouksessa on lisäksi hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä. Tämä perustuu siihen, että uuden lain 6-luvun 10 §:n nojalla hallituksen ja isännöitsijän on huolehdittava siitä, että osakkeen-omistajan 6-luvun 25 §:ssä tarkoitettu kyselyoikeus voi toteutua.Kyselyoikeus tarkoittaa sitä, että hallituksen ja isännöitsijän on yhtiökokouksessa osakkeenomistajan pyynnöstä annettava tarkempia tietoja seikoista, jotka vaikuttavat tai voivat vaikuttaa kokouksessa käsiteltävien asioiden arviointiin.Ellei osakkeenomistajan kysymykseen voida vastata kokouksessa käytettävissä olevilla tiedoilla, on vastaus annettava osakkeenomistajalle kahden viikon kuluessa kirjallisesti.Uuden asunto-osakeyhtiölain 6-luvun 11 §:n nojalla on vuokraoikeuden tai muun vastaavan perusteen nojalla asuvilla asukkailla oikeus osallistua yhtiökokoukseen. Tämä osallistumisoikeus on kuitenkin sillä tavoin rajoitettu, että se edellyttää ensinnäkin taloyhtiössä olevan vähintään viisi osakehuoneistoa, joilla on eri omistajat.Lisäksi asukkaan osallistumisoikeus edellyttää, että yhtiökokouksessa käsitelläänyhtiössä noudatettavia järjestyssääntöjä;yhtiön yleisten tilojen käyttöä taisellaista kunnossapito- tai uudistamistyötä, joka vaikuttaa olennaisesti vuokralaisen tai asukkaan huoneiston tai taloyhtiön yhteisten tilojen käyttöön.Asukkaalla on em. tilanteessa oikeus käyttää puhevaltaa, mutta hänellä ei ole oikeutta osallistua päätöksentekoon.

Osakas

Taloyhtiön vuosikello tikittää: Toukokuu

Kevätsiivoukset on monessa taloyhtiössä tehty ja nyt on aika katsoa eteenpäin: mitkä asiat vaativat huomiota ennen lomakauden alkua? Toukokuussa hallituksen ja isännöitsijän kannattaa varmistaa, että esimerkiksi pihan kunnossapito, ilmanvaihdon huolto, viheralueiden hoito ja kesäurakat ovat suunnitellusti käynnissä. Samalla voidaan tehdä katsaus siihen, mitä budjettiin varatut määrärahat sallivat loppuvuoden osalta – ja kuinka esimerkiksi mahdolliset investoinnit etenevät.Käymme läpi toukokuun tärkeimmät muistilistat taloyhtiön hallitukselle, isännöitsijälle ja osakkaille: mitä pitää tehdä juuri nyt ja miten varmistetaan, että taloyhtiö toimii sujuvasti koko kesän ajan.

Osakas

Asunto-osakeyhtiölaki: Yhdenvertaisuus ja osake

Asunto-osakeyhtiölaissa on korostettu osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatetta sekä sen huomioonottamisesta päätöksenteossa. Laissa on nimenomainen kielto lisäksi siitä, etteivät yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisten osakkeenomistajien kustannuksella.

Osakas

Taloyhtiön vuosikello

Omataloyhtiö.fi tarjoaa sinulle vuosikellon taloyhtiön tapahtumien tarkasteluun ja muistuttaa sinua tulevista ja tärkeistäkin taloyhtiön vuosittaisista tapahtumista.Taloyhtiön vuosikelloa on tarkasteltu niin hallituksen, kiinteistön kuin asukkaankin näkökulmasta. Vuosikellosta löydät kuukausittain kaiken tarpeellisen tiedon taloyhtiön vuosittaiseen toimintaan ja tapahtumiin.Taloyhtiön vuosikello auttaa sinua pysymään ajan tasalla taloyhtiösi tapahtumista ja antaa samalla myös uusia vinkkejä toiminnan parantamiseen.Olemme koonneet taloyhtiön vuosikelloihin muutamia ajankohtaisia artikkeleita suunnittelun ja ideoinnin tueksi. Vuosikelloista pääset kätevästi siirtymään sinulle tärkeisiin ja mielenkiintoisiin artikkeleihin Omataloyhtö.fi-sivustolla.

Luetuimmat

Rakentamisen määräykset ja luvat taloyhtiön korjaushankkeessa

Rakentamismääräykset

Rakennuslupa

Toimenpidelupa

Huoneistokohtaisen muutostyön luvat

Sinua voisi kiinnostaa myös:

Etäluettavat vesimittarit taloyhtiössä: hyödyt ja lain vaatimukset

Kuka voi olla hallituksen jäsen?

Osallistumisoikeus

Taloyhtiön vuosikello tikittää: Toukokuu

Asunto-osakeyhtiölaki: Yhdenvertaisuus ja osake

Taloyhtiön vuosikello

Luetuimmat

Uusimmat