Taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys: Mitä hallituksen tulee tietää
Lue juristin selvitys
Kunnossapitotarveselvitys auttaa taloyhtiötä suunnittelemaan korjauksia pitkäjänteisesti ja välttämään yllättävät kustannukset.
Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään hallituksen velvollisuudesta esittää yhtiökokoukselle kaksi erillistä selvitystä taloyhtiön kunnossapitoon liittyen: selvitys tehdyistä korjauksista sekä arvio tulevista korjaustarpeista. Näistä jälkimmäinen, viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys, on erityisen keskeinen väline taloyhtiön pitkäjänteisen suunnittelun kannalta.
Asunto-osakeyhtiölain (ASOYL) 6 luvun 3 §:n 2 kohdan mukaan hallituksen tulee esittää kirjallinen selvitys sellaisten rakennuksen tai kiinteistön kunnossapitotarpeiden osalta, jotka seuraavan viiden vuoden aikana voivat olennaisesti vaikuttaa osakehuoneistojen käyttöön, yhtiövastikkeeseen tai muihin asumiskustannuksiin.
Suunnitelmallinen kiinteistönhoito vaatii katseen tulevaisuuteen
Kunnossapitotarveselvityksen tarkoituksena on ohjata hallitusta ja osakkaita pitkäjänteiseen ja ennakoivaan kiinteistönhoitoon. Kiinteistöliiton tuoreen kevään 2025 barometrin mukaan noin 27 % taloyhtiöistä arvioi korjausrakentamisen lisääntyvän, kun taas 32 % uskoo sen vähenevän. Erot heijastavat yhtiöiden vaihtelevia taloudellisia valmiuksia ja näkemyksiä markkinatilanteesta.
Yhä useampi taloyhtiö toimii niin sanotussa hankeputkessa, jossa korjaushanke on suunnitteilla, käynnissä tai äskettäin toteutettu. Yleisimmät lähitulevaisuuden hankkeet liittyvät sähköautojen latausvalmiuksien rakentamiseen, vesikattojen, julkisivujen ja parvekkeiden korjaukseen sekä vesi- ja viemäriputkien uusimiseen. Energiatehokkuutta parannetaan usein ilmanvaihdon ja lämmitysjärjestelmien säätötoimenpiteillä.
Suuremmat peruskorjaukset, kuten linjasaneeraukset, ajoittuvat yleensä pidemmälle aikavälille. Viime aikoina rakennuskustannusten tasaantuminen ja korkojen lasku ovat helpottaneet joidenkin yhtiöiden mahdollisuuksia edistää aiemmin lykättyjä hankkeita.
Info
Korjausrakentamisen tilanne 2024–2025 pähkinänkuoressa
- 27 % taloyhtiöistä odottaa korjausrakentamisen kasvavan vuonna 2025.
- 32 % ennakoi sen vähenevän
- 28 % yhtiöistä on aloittanut tai päättänyt hankkeen kuluvan vuoden aikana.
- 35 % oli mukana hankeputkessa syksyllä 2024.
- 8–10 % taloyhtiöistä suunnittelee lähiaikoina vesikattojen, julkisivujen tai LVI-järjestelmien kunnostusta.
- Sähköautojen latauspisteet ovat yleisin tuleva hanke:
– 27 % kerrostaloista
– 34 % rivitaloista - 17–20 % varautuu piha- ja salaojatöihin tai putkistosaneeraukseen.
- Rakennuskustannukset ovat vakiintuneet ja korot laskeneet, mutta
rahoitusodotusten saldoluku vuodelle 2026 on edelleen -6.
(Lähteet: Kiinteistöliitto: Korjausrakentamisbarometri, kevät 2025 ja 2024).
Ennakoiva suunnittelu tukee päätöksentekoa ja taloutta
Kunnossapitotarveselvityksellä on keskeinen rooli paitsi yhtiön pitkän aikavälin suunnittelussa myös osakkaiden henkilökohtaisessa talouden hallinnassa. Jos selvityksessä ilmenee esimerkiksi lähivuosille ajoittuva julkisivuremontti tai käyttövesiputkien uusiminen, osakas voi harkita asunnon myyntiä, varautua tulevaan yhtiölainaan tai lykätä omaa remonttiaan.
Selvityksen avulla voidaan laatia realistinen rahoitussuunnitelma, joka tasaa vastikkeiden kehitystä ja vähentää riskiä yllättävistä menoista. Aikataulutetut ja priorisoidut toimenpiteet auttavat välttämään kiireellä tehtyjä ja kustannuksiltaan epäedullisia ratkaisuja. Ennakoiva kiinteistönhoito parantaa yhtiön läpinäkyvyyttä ja luotettavuutta osakkaiden ja potentiaalisten ostajien silmissä.
Päätöksenteon aikarajat ja sisältö
Tilanne, jossa hallitus tuo yhtiökokoukseen kunnossapitotarveselvityksen ja samalla esittää ensi kertaa korjaushanketta toteutettavaksi saman vuoden aikana, ei vastaa lain tarkoitusta. Jos korjaukseen liittyvä rahoitus on kuitenkin jo talousarviossa osoitettu, menettelyä ei voida pitää lainvastaisena.
On tärkeää muistaa, että kunnossapitotarveselvitys on hallituksen laatima informatiivinen asiakirja, josta ei tehdä yhtiökokouksessa erillistä päätöstä.
Yhtiökokouksen pöytäkirjaan voidaan kirjata esimerkiksi: “Esitettiin hallituksen selvitys korjaustarpeista vuosille 2025–2029.”
Varsinaisen selvityksen liittäminen pöytäkirjaan on suositeltavaa, vaikkei pakollista. Selvityksen perustana tulee olla hyvän kiinteistönhoitotavan mukainen arviointi. Tarvittaessa hallitus voi tukeutua asiantuntijalausuntoihin tai kuntotarkastuksiin.
Kunnossapitotarveselvitys ja asuntokaupan turvallisuus
Kunnossapitotarveselvityksellä on merkitystä myös osakehuoneiston kauppatilanteessa. Ostaja voi sen avulla saada realistisen kuvan tulevista kustannuksista ja arvioida ostopäätöstä kokonaisvaltaisesti.
Asuntokauppalain 20 luvun 20 §:n mukaan kyseessä on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen liittyvät kustannukset osoittautuvat kaupanteon jälkeen merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta olettaa. Hyvin laadittu ja saatavilla oleva kunnossapitotarveselvitys voi ehkäistä tällaisen virheen syntymisen.
Isännöitsijäntodistukseen on kirjattava tieto kunnossapitotarveselvityksestä (ASOYL 7:27). Todistuksen puutteellisuus on virhe, jos selvitys on olemassa, mutta sitä ei ole mainittu. KH-kortin (KH 02-00545) mukaan selvitys on liitettävä isännöitsijäntodistukseen sen jälkeen, kun se on esitetty yhtiökokouksessa. Selvityksessä on kuvattava korjaustyöt, joilla voi olla olennainen vaikutus yhtiövastikkeeseen tai asumiskustannuksiin.
Isännöitsijän tiedonantovelvollisuus ja vastuu
Isännöitsijäntodistukseen on hyvä merkitä myös muut tiedossa olevat korjaustarpeet, vaikka niitä ei olisi vielä käsitelty yhtiökokouksessa tai kirjattu viralliseen selvitykseen. Tämä korostuu etenkin asuntokaupassa, jossa ostaja perustaa päätöksensä usein juuri isännöitsijäntodistuksen tietoihin.
Jos ostaja tai kiinteistönvälittäjä kysyy suoraan muista kunnossapitotarpeista, isännöitsijällä on velvollisuus antaa ne tiedot. Tietojen pimittäminen voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen, vaikka niitä ei olisi kirjattava todistukseen.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkaalle tai kolmannelle osapuolelle, kuten ostajalle. Korvausvastuu syntyy, jos isännöitsijä on ollut tietoinen korjaustarpeesta, mutta ei ole kertonut siitä, ja tieto olisi voinut vaikuttaa ostajan ratkaisuun.
Vastuu ei poista myyjän tai kiinteistönvälittäjän vastuuta, mutta perustuu eri lainsäädäntöihin: isännöitsijän osalta asunto-osakeyhtiölakiin, kiinteistönvälittäjän osalta välityslakiin ja myyjän osalta asuntokauppalakiin. Ostajalla on oikeus kohdistaa vaatimuksensa haluamaansa osapuoleen, eli käytännössä usein siihen, jonka maksukyky on paras.
Info
Mitä taloyhtiön hallituksen kannattaa tehdä nyt?
Taloyhtiön hallituksen kannattaa varmistaa, että kunnossapitotarveselvitys on laadittu lain edellyttämällä tavalla ja että se perustuu asiantuntevaan arvioon. Selvitys tulisi päivittää säännöllisesti, liittää yhtiökokousasiakirjoihin ja kirjata isännöitsijäntodistukseen asianmukaisesti. Näin taloyhtiö huolehtii lakisääteisistä velvoitteistaan ja rakentaa osakkailleen luottamusta myös tulevaisuuden kauppoja silmällä pitäen.
Tarvitsetko lakimiehen apua?
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Voiko yhtä osakasta uhata taloyhtiön ilmanvaihdon mittauksen laskulla?
Voiko taloyhtiö pakottaa osakkaan ottamaan lainaa yhtiön remonttiin?
Viikon kysymys: Saako isännöitsijä toimia kokouksen puheenjohtajana?
Ovatko taloyhtiösi vastuuhenkilöt ajan tasalla?
Kenen vastuulla on pihan talvikunnossapito?
Taloyhtiön kunnossapito- ja muutostyöt
Taloyhtiön vuosikello
Kuka voi olla hallituksen jäsen?
Epämiellyttävä haju porraskäytävässä - mitä tehdä?
Hometta asunnossa - voiko hallitus/isännöitsijä joutua vastuuseen?
Viikon kysymys: Mitä tehdä kun urakoitsija ei huomioi reklamaatiota mitenkään?
Kiinteistöstrategia on asumisen, omistamisen ja ylläpidon suunnitelma
Luetuimmat
Uusimmat