Miten sinä johdat taloyhtiötäsi kohti korjaushanketta?

Taloyhtiön päätöksenteossa ensimmäiset kysymykset koskevat lähes aina rahaa:
Mitä hanke maksaa, miten se vaikuttaa vastikkeeseen ja näkyykö se huoneistojen arvossa. Nämä kysymykset ovat tärkeitä, mutta eivät kerro koko kuvaa.

Korjaushanke vaikuttaa myös:

• asumisen sujuvuuteen hankkeen aikana
• taloyhtiön pitkän aikavälin suunnitelmiin
• mahdollisuuteen parantaa rakennuksen toimivuutta ja energiatehokkuutta samalla, kun työmaa on auki

Kun hallitus tarkastelee hanketta pelkkänä pakollisena kulueränä, riskinä on, että taloyhtiö pitää kiinni minimitasosta ja jättää järkevät lisäparannukset tekemättä. Näin hukataan mahdollisuus parantaa asumismukavuutta ja pienentää tulevia kustannuksia.

Miten nämä korjaushankkeet sitten tulisi hoitaa niin, että nämä edellä mainitut sekä muut haittavaikutukset minimoituvat ja tarjolla olevat mahdollisuudet korostuvat?

Hankkeen onnistumisen kannalta ratkaisevaa on se, mitä tapahtuu ennen ensimmäistäkään työmaakoppia. Jos valmistelu perustuu hajanaisiin mielipiteisiin eikä tutkittuun tietoon, lähtökohdat ovat heikot. Hallituksen ja isännöitsijän tehtävänä on koota asiantuntijat, varmistaa riittävät selvitykset ja rakentaa päätöksenteko avoimen tiedon varaan.

Hyvin johdetussa korjaushankkeessa hallitus ja isännöitsijä:

• huolehtivat riittävistä kuntotutkimuksista ja selvityksistä
• kokoavat asiantuntijat (suunnittelijat, valvojat) hankkeen tueksi
• keskustelevat hankkeesta ajoissa ja avoimesti
• tuovat yhtiökokoukselle vaihtoehtoja, eivät valmiiksi lukittua yksiratkaisua

Tärkeää on myös ajoitus. Kun osakkaat kuulevat hankkeesta riittävän varhain, he voivat varautua sekä taloudellisesti että henkisesti. Äkillinen, huonosti valmisteltu hanke on usein se, joka aiheuttaa eniten vastarintaa ja riitoja.

Jos hanketta valmistellaan ilman, että osakkaille avataan erilaisia toteutusvaihtoehtoja, moni parannus jää tekemättä. Samalla saattaa mennä hukkaan mahdollisuus parantaa asumismukavuutta tai energiatehokkuutta kustannustehokkaasti, kun työmaa on jo auki.

Viestintää ei myöskään kannata sitoa yhden ilmoitustaulun varaan. Osa seuraa rappukäytävän ilmoituksia, osa sähköpostia ja osa taloyhtiön verkkosivuja tai muita digikanavia. Mitä paremmin viestintäkanavat vastaavat taloyhtiön todellista arkea, sitä todennäköisemmin tieto tavoittaa kaikki. On myös tärkeää kertoa, mistä lisäkysymyksiä voi esittää ja miten palautetta käsitellään. Kun asukkaat tietävät, kenelle voivat soittaa tai minne laittaa viestin, epävarmuus vähenee ja pienetkin huolenaiheet saadaan ratkaistua ennen kuin ne kasvavat turhaksi ärtymykseksi.

Kun asukkaat ymmärtävät, mitä seuraavaksi tapahtuu ja miksi, myös heidän valmiutensa sietää häiriöitä kasvaa. Viestintä ei ole remontin kylkeen liimattu lisäpalikka, vaan yksi tehokkaimmista tavoista johtaa korjaushanketta rakentavasti.

Korjaushanke avaa usein tilaisuuden parantaa taloyhtiötä laajemmin, ei ainoastaan paikata akuutteja ongelmia. Yksi keskeinen kysymys on se, voisiko hankkeen yhteydessä parantaa energiatehokkuutta. Kun putkia, julkisivua tai yläpohjaa remontoidaan, on luontevaa tarkistaa samalla eristystaso, ilmanvaihdon toimivuus ja mahdollisuudet lämmön talteenottoon. Pienemmätkin ratkaisut, kuten lämmitysjärjestelmän säätö tai vesikalusteiden uusiminen, voivat vähentää kulutusta pitkällä aikavälillä, jos ne suunnitellaan osaksi kokonaisuutta eivätkä irrallisiksi lisätyöksi.

Samalla kannattaa katsoa myös asumisen toimivuutta ja turvallisuutta. Kun pihalle joka tapauksessa tuodaan koneita ja kalustoa, voi olla järkevää arvioida, onko kulkureittejä, valaistusta tai yhteisiä oleskelualueita syytä parantaa. Esteettömyyden lisääminen, parempi ulkovalaistus tai turvallisemmat kulkuväylät voivat olla pieniä lisäpanostuksia hankkeen kokonaisbudjetissa, mutta arjessa ne tuntuvat joka päivä.

Talotekniikan osalta hallituksen on hyvä pohtia, riittääkö nykytilan säilyttäminen vai pitäisikö katse suunnata pidemmälle tulevaisuuteen. Korjaushankkeen yhteydessä voidaan esimerkiksi tarkastella, vastaako nykyinen lämmitys-, ilmanvaihto- ja automaatiojärjestelmä tulevia tarpeita vai olisiko perusteltua varautua jo nyt kiristyviin energiamääräyksiin tai mahdollisiin uusiin käyttötapoihin.

Osakkaiden kannalta olennaista on, että näistä vaihtoehdoista kerrotaan ymmärrettävästi. Se, mitä lisäparannus maksaa, mitä hyötyä siitä arvioidaan tulevan ja miten kustannukset jaetaan, ei saa jäädä muutaman kokouspuheenvuoron varaan. Jos vaihtoehdot eivät koskaan päädy konkreettisiksi ja keskenään vertailtaviksi ehdotuksiksi, päädytään helposti tilanteeseen, jossa “mentiin nyt tällä halvimman tarjouksen ratkaisulla” ja mahdollisuudet parempaan jäivät käyttämättä.

Korjaushanke on hetki, jolloin hallituksen ja isännöitsijän työ näkyy selkeimmin. Kyse ei ole ainoastaan siitä, että remontti saadaan maaliin, vaan myös siitä, kokevatko osakkaat tulleensa kuulluiksi ja kohdelluiksi reilusti. Voit peilata omaa toimintaasi kysymällä itseltäsi muutaman yksinkertaisen, mutta ratkaisevan kysymyksen:

• Onko korjaustarve selvitetty puolueettomasti ja dokumentoitu ymmärrettävästi?
  Perustuuko hankkeen tarve riippumattomiin kuntotutkimuksiin ja suunnitelmiin vai lähinnä yksittäisten henkilöiden kokemuksiin ja mielipiteisiin? Onko tausta-aineisto esitetty osakkaille niin selkeästi, että he voivat omin silmin todeta, miksi remontti on ajankohtainen ja mitä vaihtoehtoja on arvioitu?
  
• Onko osakkaille kerrottu ajoissa, mitä hanke tarkoittaa arjessa ja taloudessa?
  Tiedottiko hallitus hankkeesta jo valmisteluvaiheessa, vai saivatko osakkaat ensimmäisen kunnon kokonaiskuvan vasta urakkasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen? Onko kustannusvaikutuksista, rahoitusvaihtoehdoista ja asumiseen kohdistuvista häiriöistä kerrottu riittävän konkreettisesti, jotta osakkaat voivat suunnitella omaa talouttaan ja arkeaan eteenpäin?
  
• Onko vaihtoehdot ja lisäparannukset avattu niin, että niihin voi oikeasti ottaa kantaa?
  Näkevätkö osakkaat vierekkäin erilaiset toteutustavat, niiden kustannukset ja arvioidut hyödyt, vai jäävätkö vaihtoehdot ympäripyöreäksi toteamukseksi siitä, että “muunkinlaisia ratkaisuja on olemassa”? Onko lisäparannuksista – kuten energiatehokkuuden tai esteettömyyden parantamisesta – tehty selkeitä esityksiä, joihin osakkaat voivat suhtautua joko myönteisesti tai kielteisesti perustellun tiedon pohjalta?

Jos pystyt vastaamaan näihin kysymyksiin myöntävästi, olet hyvällä tiellä johdattamassa taloyhtiötäsi korjaushankkeeseen tavalla, joka lisää luottamusta ja vahvistaa yhteistä ymmärrystä. Jos jokin kohta mietityttää, se on usein juuri se osa-alue, johon kannattaa tarttua seuraavaksi – mieluiten jo ennen kuin työmaa käynnistyy.