Onko taloyhtiössäsi tehty kunnossapitotarveselvitys?

– Rakennuksen kunnossapito ei lopu koskaan. Näin sanoo entinen asuntoministeri Jan Vapaavuori.

Vertailukohtana Vapaavuori nostaa esille ruotsalaiset vastaavat lukemat. Ruotsissa 60 % volyymistä on korjaus- ja 40 % uudisrakentamista. Tämä on se malli, johon Suomessakin ollaan menossa.

– Korjattavaa on nyt ja vielä pitkään tulevaisuudessa. On toissijaista puhua siitä, onko suoritettavien putkiremonttien määrä lähivuosina nelin- tai kuusinkertainen, sillä suunta on joka tapauksessa selvä. Remonttien määrä lisääntyy merkittävästi. Aikoinaan asunto-osakeyhtiölain uudistuksen tarkoituksena oli kannustaa taloyhtiöitä suunnitelmallisuuteen ja huolenpitoon sekä ennen kaikkea turvata osakkaiden asema, Vapaavuori pohtii.

Korjausrakentamisen ohjaus kehittyy totuttuun tapaan. Ensin annetaan suosituksia ja vasta sitten määräyksiä. Vapaavuori kehottaa tässä yhteydessä taloyhtiöitä toimimaan rohkeasti esimerkkeinä, sillä muut seuraavat suunnannäyttäjien perässä.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan velvollisuus kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta huolehtimisesta on yhtiön hallituksella. Kiinteistön ylläpito alkaa käyttöönotosta, ja ensimmäinen merkittävä tarkastus tehdään 10 vuotta rakentamisen jälkeen rakennuttajan vastuun umpeutuessa.

Tästä eteenpäin on hyvän käytännön mukaista toteuttaa laajempia katselmuksia viiden vuoden sykleissä.

– Kunnossapidon kannalta ongelma on ajankohtainen vanhan, olemassa olevan rakennuskannan osalta. Suomi on täynnä taloyhtiöitä, joissa vastaavaa suunnitelmallisuutta ei ole ylläpidetty.

– Nyt, kun kunnossapitoselvityksiä tehdään ja korjattavaa löytyy, voi olla syytä pohtia, miten katastrofaalinen tilanne on. Harvoin on kuitenkaan liian myöhäistä. Tärkeintä on selvittää ongelmat ja tehdä kiireelliset toimenpiteet, mutta ennen kaikkea selvittää kokonaistilanne ja priorisoida hankkeet.

– Tästä on taloyhtiöiden osalta kyse. Suurimmat virheet tehdään siinä, kun päättään toteuttaa hankkeita, joilla ei oikeastaan saavuteta mitään. Tästä koituu kustannuksia, jotka ovat osakkaiden kannalta täysin turhia. Olipa kyseessä sitten minkälainen taloyhtiö tahansa, apua löytyy. Sitä tarvitsee vain hakea, yksikönjohtaja Jari Lemponen Raksystems Anticimexilta kertoo.

Korjaaminen on kallista. Tämä tiedostetaan yleisesti. Se, tiedostetaanko turhien korjaushankkeiden kustannukset, voidaan kyseenalaistaa.

Merkittäviä suunnitelmallisuudesta saatavia etuja ovat saavutettavat säästöt. Suunnitelmallisen kiinteistönpidon myötä rakenneosien osalta päästään tavoiteltuihin käyttöikiin, ja suoritettavat korjaushankkeet voidaan toteuttaa kustannuksiltaan optimaalisesti.

Näin saadaan aikaan kustannussäästöjä, ja asukkaiden kokema häiriö korjaushankkeiden aikana jää merkittävästi pienemmäksi kuin silloin, jos vastaavat korjaukset toteutetaan yksittäisinä hankkeina.

– Suunnitelmallisen kunnossapidon kulmakivenä on nykytilan selvittäminen ja tähän on syytä panostaa. Kuntoarvion takaisinmaksuaika alittaa kaikki yleisesti käytetyt mittarit ja on näin ollen erittäin kustannustehokas ratkaisu. Ja mikä tärkeintä, kuntoarvio antaa tietoa siitä, mikä on taloyhtiön tämän hetkinen rakennustekninen tila. Arvion perusteella todettuja epäkohtia voidaan edelleen tarkentaa erilaisin kuntotutkimuksin, Lemponen toteaa.

Taloyhtiön kunnossapitoselvitys on tärkeä asiakirja, joka auttaa hallitsemaan kiinteistön kunnossapitoa ja varautumaan tuleviin remontteihin. Kunnossapitoselvityksen laatiminen kuuluu taloyhtiön hallituksen vastuulle, ja sen tulee noudattaa suomalaisen taloyhtiölain (Yhtiölaki, 1599/2009) puitteita. Seuraavassa on vaiheittainen ohje kunnossapitoselvityksen laatimiseen:

Kunnossapitoselvityksen tarpeen arviointi

Säännöllinen tarkastelu: Kunnossapitoselvitys tulee laatia vuosittain.

Yhtiökokouksessa käsittely: Taloyhtiön hallituksen tulee esittää kunnossapitoselvitys yhtiökokoukselle.

Tietojen kerääminen

Kiinteistön tekninen selvitys: Kerää tietoa taloyhtiön rakennusosista, -järjestelmistä ja -laitteista. Tähän kuuluu muun muassa:

• Rakennuksen ikä ja kunto
• Tehdyt remontit ja niiden aikataulut
• Tulevat korjaustarpeet

Asiantuntijakäynnit: Tarvittaessa voidaan tilata asiantuntijoita, kuten rakennusinsinöörejä tai -tarkastajia, arvioimaan kiinteistön kuntoa. Lain mukainen kunnossapitoselvitys perustuu aina hallituksen sen hetkiseen parhaaseen tietämykseen.

Kunnossapitotarpeiden arviointi

Lyhyen ja pitkän aikavälin tarpeet: Laadi erittely kunnossapitotoimenpiteistä, jotka on tarpeen toteuttaa seuraavan viiden vuoden aikana. Tämä sisältää:

• Välittömät toimenpiteet (esim. vesivahingot, putkistovuodot)
• Suunnitellut remontit (esim. kattoremontti, julkisivujen kunnostus)

Taloudellinen arviointi

Budjetointi: Arvioi kunnossapitotoimenpiteiden kustannukset ja laadi budjetti näiden toteuttamiseksi.

Rahoitus: Pohdi, miten kunnossapitotoimenpiteet rahoitetaan (esim. yhtiön varat, lainat).

Selvityksen laatiminen

Kirjallinen raportti: Laadi kirjallinen kunnossapitoselvitys, joka voidaan laatia hallituksen toimesta tai yhteistyössä isännöitsijän kanssa. Kunnossapitoselvitys sisältää seuraavat osat:

• Johdanto ja taustatiedot
• Kiinteistön nykytila ja aikaisemmat toimenpiteet
• Ehdotetut kunnossapitotoimenpiteet aikarajoineen
• Taloudellinen arviointi ja rahoitusmahdollisuudet

Hyväksyntä yhtiökokouksessa

Esittely yhtiökokouksessa: Kunnossapitoselvitys tulee esittää taloyhtiön yhtiökokoukselle, jossa hallitus voi esittää suosituksia toimenpiteistä.

Päätöksenteko: Yhtiökokous tekee päätöksiä kunnossapitotoimenpiteiden toteuttamisesta ja rahoituksesta.

Seuranta ja päivitys

Jatkuva seuranta: Kunnossapitoselvitystä tulee päivittää säännöllisesti ottaen huomioon tehdyt toimenpiteet ja kiinteistön muuttuva kunto.

Huomioitavaa

Kunnossapitoselvityksen laatiminen ei ole vain muodollisuus, vaan se on tärkeä osa taloyhtiön pitkäjänteistä suunnittelua ja varautumista. Hyvä kunnossapitoselvitys voi parantaa kiinteistön arvoa ja asukkaiden tyytyväisyyttä.

Tämä prosessi auttaa taloyhtiötä hallitsemaan kunnossapitoa tehokkaasti ja varautumaan tuleviin haasteisiin lain edellyttämällä tavalla.