Suunnitelmallisen kunnossapidon merkitys

Rakentajan toimitus

Julkaistu 22.07.2013Päivitetty 27.08.2013

Oikea-aikainen kunnossapito ja korjaus estää vaurioiden etenemisen. (Kuvan lähde: Kiinteistöpalvelut Ry)

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen on vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa (tilinpäätöskokous) esitettävä kirjallinen selvitys taloyhtiön kunnossapitotarpeista ko. yhtiökokousta seuraavalle viidelle vuodelle. Selvitys on annettava toimista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.

Asunto-osakeyhtiölaki ohjaa siis selvästi taloyhtiöitä suunnitelmalliseen kunnossapitoon ja tämä ihan syystäkin. Korjausten ennakoinnilla ja hyvällä suunnittelulla voidaan säästää jopa 30 prosenttia rakennuksen koko elinkaaren aikaisista korjauskustannuksista. Välttämättömäksi tiedettyjen korjausten lykkääminen myöhempään ajankohtaan tarkoittaa yleensä korkeampia korjauskustannuksia myöhemmin tulevaisuudessa. Korjaustapa muuttuu ajan myötä raskaammaksi ja ns. kevyt korjaus ei ole enää mahdollinen vaihtoehto. Taloyhtiöissä tuleekin sitoutua pitkäjännitteisempään, suunnitelmallisempaan ja ennakoivaan kiinteistön kunnossapitoon. Suunnitelmallisen kiinteistönpidon avulla reaktiivisten (äkillisten, odottamattomien) korjausten tarve vähenee.

Kunnossapitotarveselvityksen on tarkoitus herättää taloyhtiössä avointa keskustelua kunnossapidon suunnitelmallisuudesta. Tämähän vaikuttaa suoraan myös taloyhtiössä perittäviin yhtiövastikkeisiin. Kun suunnitelmallisuuteen on taloyhtiössä kiinnitetty huomiota, myös yhtiövastikkeet pysyvät tasaisina ja osakkaat tyytyväisinä. Kunnossapitotarveselvitystä tarkempi kuntoarvio on hyvä kuitenkin teettää noin viiden vuoden välein. Koska suurimmalle osalle taloyhtiöistä on laadittu kuntoarvio, mutta suurin osa niistä on jäänyt pöytälaatikkoon (Oikeusministeriön selvitys 2007), on kunnossapitotarveselvitys helppo tie suunnitelmallisen kunnossapidon jalkauttamiseen.

Lähtökohtana kiinteistön avoimelle ja suunnitelmalliselle kehittämiselle ja kunnossapidon suunnittelulle tulisi olla taloyhtiössä yhteistyössä laadittava kiinteistöstrategia. Kiinteistöstrategiassa otettaisiin huomioon osakkaiden ja asukkaiden tarpeet ja kehittämistoiveet sekä kiinteistön tekniset ominaisuudet ja ominaispiirteet. Kiinteistöstrategia määrittelee taloyhtiön toiminnan ja tahtotason ylläpidossa, peruskorjauksissa ja niiden ajoituksissa. Kiinteistöstrategian toteuttamisessa taloyhtiön käyttö- ja huolto-ohjeella eli huoltokirjalla on keskeinen asema. Hyvin ylläpidetyllä huoltokirjalla seurataan, valvotaan ja raportoidaan yhteisesti asetettujen tavoitteiden toteutumista. Jollei taloyhtiössä panosteta suunnitelmalliseen kunnossapitoon, yhtiön pakolliset korjaukset tullaan aina tekemään liian myöhään, liian hätäisesti, jopa väärin menetelmin ja joka tapauksessa kalliisti. Tämä johtaa väistämättä myös osakkeiden arvon alenemiseen.

Välineitä suunnitelmalliseen kunnossapitoon

Remontti

Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje

Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

Isännöitsijä

Toimiiko taloyhtiön hallitus oikein?

Yhtiökokouksessa puheenjohtaja ehdotti, että hallitukseen valitaan muiden kolmen lisäksi yksi varajäsen. Pöytäkirjassa mainittiin vain hallituksen jäsenten valinta, mihin tämä varajäsen sisältyi. Myöhemmin kiisteltiin puheen olleen varajäsenestä, jollaista ei hallitukseen voida mielestäni valita. Hallitus on myös päättänyt "säästösyistä":- rajoittaa toiminnantarkastajan tiedonsaantioikeutta. Toiminnantarkastaja sai tästä tiedon kiinteistösihteeriltä pyydettyään asukasluetteloa, jota ei saanut.- että voimassa olevan sopimuksen mukainen huoltoyhtiölle kuuluva pesutuvan ja kuivaushuoneiden siivous siirtyy asukkaille. Huoltoyhtiön palkkio juoksee kuitenkin muuttumattomana.Hallitus tekee päätöksiä vajaamiehityksellä, yhtiöjärjestyksen määräys päätösvaltaisuudesta ei aina toteudu.

LVI

Ilmanvaihto kuntoon omassa asunnossa

Hyvä sisäilma on raikas ja terveellinen. Yksi riittävän ilmanvaihdon tunnusmerkki on huoneilman pysyminen raikkaana myös makuuhuoneissa yön aikana. Muita tunnusmerkkejä ovat mm. pesuhuoneen ja saunan tehokas kuivuminen ja raikas ilma wc:ssä (pesuhuoneen peili kuivuu suihkun jälkeen viimeistään 15 minuutin kuluessa).

Osakas

Voiko yhtiövastiketta alentaa hyvityksenä jo tehdystä kylpyhuoneremontista?

Taloyhtiössämme tulee putkiremontti, jonka yhteydessä myös kylpyhuoneet remontoidaan. 15 osakasta on jo tehnyt remontin omin kustannuksin ja nyt 15 kylpyhuonetta pitää vielä remontoida putkiremontin yhteydessä. Joudummeko me, jo remontin tehneet, maksamaan näiden 15 asukkaan remontin?Putkiremontti tulee maksamaan noin 1.3 miljoonaa.

Remontti

Mistä tietää, että on putkiremontin aika? Katso webinaarin tallenne

Putkiremontit ovat ajankohtainen aihe monessa taloyhtiössä tänä päivänä. Valtaosa kerrostalojen rakennuskannasta on tullut ikään, jossa talotekniikan ja erityisesti putkistojen uusiminen on ajankohtaista. Myös viimevuosien poikkeusajat ovat osaltaan johtaneet hankkeiden lykkäämisiin ja tarve on nyt suuri.Järjestimme 29.9. Taloyhtiön putkiremontti -webinaarin, jossa kävimme läpi asiantuntijoiden johdolla linjasaneeraushankkeen suunnittelua sekä mitä urakan toteutuksessa on otettava huomioon.Tallenteen webinaarista pääset katsomaan alta.

LVI

Onko tässä korvausilmareittisi? Joka kolmannesta kodista puuttuu toimiva ilmanvaihto

Korvausilmaventtiilit puuttuvat monista 1970–90-luvuilla rakennetuista asunnoista, koska rakennuksista haluttiin tehdä tiiviitä energiansäästön nimissä. Tässä mentiin kuitenkin metsään ja pahasti, sillä puutteellisen korvausilmanvaihdon seuraukset ovat vakavat.Tiedätkö sinä mistä kotiisi tulee raitista ilmaa? Jos et ole aivan varma, on tämä artikkeli sinulle.

Isännöitsijä

Onko taloyhtiöllä oikeus keskeyttää osakkaan remontti?

Taloyhtiö on valtuuttanut osakkaan hoitamaan ullakkolaajennustaan rakennusvalvonnan suuntaan. Osakkaan on pitänyt pitää taloyhtiö tietoisena kaikista viranomaiskatselmuksista, toimittaa ajantasaiset suunnitelmat taloyhtiölle ja järjestää katselmukset piiloon menevistä rakenteista. Kaikkia näitä vaatimuksia on laiminlyöty. Onko taloyhtiöllä oikeus keskeyttää osakkaan rakennustyöt, jos näitä vaatimuksia ei toteuteta useasta pyynnöstä huolimatta? Rakennusvalvonta ei voi kuulemma keskeyttää töitä, ellei työt ulotu lupasuunnitelmien ulkopuolelle.

Luetuimmat