• Etusivu
  • Remontti

"Putkiremontti"

As.oy Remontti-Mallinnus Osa 7.

Rakentajan toimitus
Julkaistu 04.09.2019Päivitetty 13.10.2023
20199_59723.jpg

Asbesti- ja haitta-ainekartoitus pitää teetättää ennen korjaustöiden aloittamista.

As.oy Remontti-Mallinnus on Omataloyhtiö.fi:n kuvitteellinen taloyhtiö, jonka elämää ja remontointia pääset seuraamaan as.oy Remontti-Mallinnus -artikkelisarjassa. Artikkelisarjasta löytyy runsaasti tietoa taloyhtiön elämästä ja remontoinnista.

Tarve LVIS-peruskorjaukselle, tai puhekieleen vakiintuneelle termille "putkiremontille", ilmenee yleensä sen kautta, että jokin vahinko ja/tai ongelma on ilmennyt. Tästä usein hallitus saa sysäyksen korjausprosessin käynnistämiseen.

Korjausprosessin käynnistäjä voi olla viemäritukos, jota joudutaan avaamaa putkimiesten toimesta tai vaikkapa vesivahinko, joka aiheutuu vesiputkien ruostumisesta. Joskus kyseessä on vedeneristyksien riittämättömyydestä tai jopa puuttumisesta johtuva kosteusvaurio, joka on voinut piilevästi muhia rakenteissa jo pitkänkin aikaa. Yhteistä näille kaikille on se, että "tarttis tehrä jotain", mutta mitä sitten pitäisi tehdä ja mikä on järkevää?

Esiselvitykset

Lain vaatiman asbesti- ja haitta-ainekartoituksen lisäksi on hyvä teettää muitakin esiselvityksiä. Koko kiinteistön korjaushistoria on hyvä tietää ja käydä läpi. Esiselvityksiin luetaan kaikki tulevaa taloteknistä peruskorjausta palvelevat tutkimukset ja selvitykset.

Viemäriputkien kunto on selvitettävä huuhtelemalla, pesemällä ja kuvaamalla verkosto. Jos kyseessä on valurautaviemärit, mitataan alkuperäistä rakennetta vastaavan materiaalin jäljellä oleva paksuus. Tarvittaessa voidaan myös määritellä tarkemmin valmistus-/seosmateriaali, jos kyseessä on muoviviemärit. Näiden tietojen perusteella voidaan uusimisen ohella arvioida vaihtoehtoisten kunnostusmenetelmien (sukitus, pinnoitus) mahdollisuudet.

Vesiputkien kunto kartoitetaan ottamalla röntgenkuvat vesijohdoista, jotka kertovat pistemäisen syöpymisen tilanteen putkissa sekä, kuten viemäreissä, mittaavat olemassa olevan alkuperäistä rakennetta vastaavan materiaalin kerrospaksuuden.

Asbesti- ja haitta-ainekartoitus pitää teetättää joka tapauksessa ennen korjaustöiden aloittamista, joten se kannattaa tehdä ajoissa. Monesti teetetään koko kiinteistöä koskeva kartoitus, jossa selviää kaikki haitta-ainepitoiset materiaalit. Tämä on hyvä vaihtoehto sen takia, että valitaanpa mikä korjausmenetelmä tahansa, millä korjauslaajuudella tahansa, niin työturvallisuus ja kustannukset sekä aikataulut näiden haitta-aineiden purkamiseen tulee huomioitua jo suunnitteluvaiheessa.

llmanvaihtohormien kunto on hyvä selvittää. Kun tiedetään, onko hormeissa tukoksia tai osittaisia sortumia/halkeamia, on ne helppo tarvittaessa korjata osana remonttia täsmällisesti, kun tiedetään niiden tarkka paikka ja mitä pitää tehdä. Lisäksi näiden hormien tarkka fyysinen koko on hyvä tietää, jos päädytään sellaiseen korjausvaihtoehtoon, että olemassa olevia hormeja ei tarvita enää ilmanvaihdon käyttöön. Tällöin tilaa voidaan hyödyntää muun talotekniikan asennusten reittinä.

Osakas-/asukaskysely on tärkeä apuväline. Kysymällä asukkailta tämänhetkisestä tilanteesta, saadaan monta kertaa hyviä ja täsmällisiä tietoja; miten ilmanvaihto toimii, onko kesällä liian kuuma ja talvella liian kylmä vai onko tilanne jopa päinvastoin. Lisäksi kyselyissä kannattaa tiedustella yhteiskäyttötilojen "toimivuudesta". Onko tarpeeksi tilaa polkupyörien ja lastenvaunujen säilytykselle? Halutaanko isommat varastokomerot kellariin?
Nämä toiveet otetaan suunnitteluvaiheessa huomioon ja pyritään mahdollisuuksien mukaan toteuttamaan.

Rakenneavauksia kannattaa myös teetättää. Kun tiedetään tarkasti, mitä materiaalia, missä ja kuinka paksulti materiaalia on, niin sitä tarkempia suunnitelmia saadaan laadittua.

On olemassa myös muita, tarkentavia selvityksiä. Näitä kannattaa teettää tarpeen mukaan, jotta lähtökohta seuraavaan vaiheeseen eli hankesuunnitteluun on selkeämpi. Kokeneet rakennuttajakonsultit/projektipäälliköt osaavat tarkastella kokonaisuutta, joten oikean henkilön valintaan kannattaa panostaa.

Hankesuunnittelu

Hankesuunnittelu on tärkeä, ellei tärkein vaihe hankkeen suunnittelukokonaisuuden osalta. Hankesuunnitelmassa päätetään valittu vaihtoehto, jolla kiinteistön korjausta lähdetään tarkemmin suunnittelemaan detaljitasolle asti. Hyvässä hankesuunnitelmassa tarkastellaan kaikki mahdolliset korjausvaihtoehdot kustannus- ja aikatauluarvioineen.

Yleensä vaihtoehtoja löytyy keskimäärin kolme kappaletta, joista jokainen käsitellään tarkasti infotilaisuudessa hankesuunnittelijoiden toimesta läpi. Kun nämä vaihtoehdot voidaan perustella oikeilla, ajantasaisilla tiedoilla kiinteistön ns. tämän hetkisestä tilanteesta, voivat osakkaat päättää yhtiökokouksessa parhaan vaihtoehdon omalle kiinteistölleen.

Tämä päätös valitusta vaihtoehdosta antaa tarkahkot raamit varsinaiselle toteutussuunnittelulle, jossa ei voida poiketa merkittävästi hankesuunnitteluvaiheessa valitusta. Hankesuunnitteluun kannattaa valita kokeneet tekijät, joilla on näkemystä ja kokemusta eri tyyppisistä ja eri ikäisistä rakenteista, jotta kokonaisuus tulee huomioitua.

Toteutussuunnittelu

Toteutussuunnitteluvaiheessa laaditaan tarkat piirustukset ja detaljit sekä työselostukset tulevasta korjaushankkeesta. Niiden pohjana on siis hankesuunnitteluvaiheessa valittu kokonaisuus. Toteutussuunnitteluorganisaatio voi olla sama kuin hankesuunnitteluvaiheessa, mutta tämäkin vaihe suositellaan kilpailuttamaan.

Kun on tarkkaan määritelty tavoitteet hankesuunnitteluvaiheessa ja tietoa on riittävästi käytössä, voidaan haarukoida parhaat tekijät tähänkin vaiheeseen hanketta.

Rakennuttajakonsultti/projektipäällikkö on apuna tilaajan ja suunnittelijoiden välisenä asiantuntijana.
Rakennuttajakonsultti/projektipäällikkö on apuna tilaajan ja suunnittelijoiden välisenä asiantuntijana.

Toteutussuunnitteluvaiheessa on hyvä pitää infotilaisuuksia asukkaille ja osakkaille, jotta tieto perustason ratkaisuista on tarkemmin tiedossa kaikilla. Kun jo tässä vaiheessa osakkaat tietävät, mitä on urakan aikana tulossa, auttaa se heitä valmistautumaan niin henkisesti kuin mahdollisten asumisjärjestelyjen osalta ja mahdollisten omakustanteisten remonttitoiveiden kanssa. Rakennuttajakonsultti/projektipäällikkö on apuna tilaajan ja suunnittelijoiden välisenä asiantuntijana.

Urakan kilpailutus

Nykyään on laaja valikoima erilaisia urakkamuotoja: perinteinen kokonaisurakka, KVR-/ST-mallit, allianssi-mallit ja näiden variaatiot. As.oy-kohteissa ylivoimaisesti käytetyin hankemuoto on edelleen kokonaisurakka. Se on selkeä ja helposti hallittavissa oleva kokonaisuus, jossa siis as.oy:llä on vain yksi sopimuskumppani eli pääurakoitsija (päätoteuttaja).

Valmiiksi laadituilla suunnitelmilla kilpailutetaan urakoitsijat ja tarjouksessa saadaan urakalle hinta ja aikataulu; niin kokonaisurakan osalta kuin huoneistokohtainen ja mihin aikahaarukkaan missäkin huoneistossa työt tehdään. Kun neuvotellaan ja keskustellaan urakan kilpailutusvaiheessa vain yhden tahon kanssa, ovat vastuunjaot ja -rajat selkeitä.

Urakoitsijavalinta tehdään yhtiökokouksessa, jonka aluksi kerrotaan kilpailutuksesta ja perustellaan, miksi kyseistä urakoitsijaa esitetään tekijäksi hankkeelle. Rakennuttajakonsultti/ projektipäällikkö on tässäkin apuna tilaajan ja suunnittelijoiden välisenä asiantuntijana.

Urakkavaihe

Kun varsinaisiin korjaustöihin päästään, on hyvä varautua siihen, että jotain joudutaan kuitenkin tekemään hieman eri tavalla kuin on suunniteltu.

Kun kyse on korjausrakentamisesta, jossa suunnitelmat tehdään pääsääntöisesti rakenteita rikkomatta, joudutaan olettamaan, että rakenteet ovat siinä kunnossa ja sitä materiaalia kuin esimerkiksi alkuperäisissä suunnitelmissa. Joskus kuitenkin tulee vastaan tilanteita, että näin ei valitettavasti ole. Tällaisissa tilanteissa korostuu se, että on vain yksi taho, jonka kanssa ratkotaan yhdessä näitä haasteita. Mutta mitä tarkemmin on suunniteltu ja selvitetty suunnitteluvaiheissa, sitä vähemmän näitä yllätyksiä tulee vastaan.

Hyvin (esi)selvitetty ja hanke- sekä toteutussuunniteltu kokonaisuus onnistuu yleensä ilman aikataulun ja budjetin ylityksiä.

Mitä tarkemmin on suunniteltu ja selvitetty suunnitteluvaiheissa, sitä vähemmän yllätyksiä tulee vastaan korjaustöissä.
Mitä tarkemmin on suunniteltu ja selvitetty suunnitteluvaiheissa, sitä vähemmän yllätyksiä tulee vastaan korjaustöissä.

Kokoukset ja tiedottaminen

Kokouksia hankkeen läpiviemiseksi pidetään lukuisia. Hankesuunnittelu- ja toteutussuunnitteluvaiheessa pidetään tarvittava määrä kokouksia, 2–5 kpl, hankkeen vaiheesta ja ratkaisuista riippuen. Taloyhtiön hallitus ja mahdollinen osakkaiden ns. remonttiryhmä ovat aktiivisessa roolissa yhdessä rakennuttajakonsultin/projektipäällikön kanssa, jotta kokonaisuus saadaan vastaamaan tilaajan tahtotilaa.

Urakointivaiheessa työmaakokouksia pidetään 2–3 viikon välein, joissa vaikutetaan ja päätetään "akuuteista" korjaustyöhön liittyvistä asioista. Tiedottaminen osakkaille ja asukkaille on ensiarvoisen tärkeää kokonaisuuden kannalta. Kun tiedetään mitä ollaan kulloinkin tekemässä, milloin ollaan tekemässä ja miksi ollaan tekemässä, niin saadaan kaikille mielenrauhaa tämän ehkäpä taloyhtiöiden raskaimman prosessiin läpikäymiseksi.

Info

Info

25 kokousta

As.oy Remontti-Mallinnuksen hallitus ja remonttiryhmä kokoontuivat kaiken kaikkiaan kolme kertaa hankesuunnitteluvaiheessa ja viisi kertaa toteutussuunnitteluvaiheessa. Hankesuunnitteluvaiheessa infotilaisuuksia pidetiin yksi ja toteutussuunnitteluvaiheessa kaksi. Kolmea urakoitsijaa haastateltiin ja yhtiökokouksia tämän tiimoilta oli kaksi. Työmaakokouksia oli kaiken kaikkiaan 12 kpl, joista rakennuttajakonsultin lisäksi Vatasen muori pääsi osallistumaan kaikkiin.

"Tämmösen vanhankin ihmisen pitää olla perillä, mitä täällä tehdään, etteivät nuo nuoret sotke kaikkea. Ja kyllä sitä konsultti-Karia lystikseenkin kattelee" tuumasi muori ja jatkoi työmaan tarkkailuaan.

Info

Info

Konsultointi, remontin suunnittelu sekä valvonta:

www.sitowise.com

As.oy Remontti-Mallinnus artikkelisarja

Remontti
määräykset
Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje
Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

20227_79100.jpg
Kolme syytä välitilinpäätökselle
Tilinpäätös vuosittain on monelle asunto-osakkeen omistajalle tuttu, mutta mikä on välitilinpäätös. Se tehdään vain tarvittaessa ja tarve on melko harvoin. Seuraavassa käymme läpi niitä kohtia, joissa välitilinpäätöstä kuitenkin tarvitaan.
20132_33862.jpg
Taloyhtiön osakas - muista kyselyoikeutesi yhtiökokouksessa!
Oma koti, asunto, on osakkaan elämän kallein sijoitus. Olisi hyvä tietää, mitä omaisuudellesi ja sijoituksellesi tapahtuu. Taloyhtiön yhtiökokouksessa osakkaalla onkin ainutlaatuinen kyselyoikeus. Oikeus on vain vuoden tärkeimmissä kokouksissa eli yhtiökokouksissa, joista suurin osa pidetään keväällä. Silloin hallitus ja isännöitsijä ovat velvollisia vastaamaan osakkaiden esittämiin kysymyksiin ja antamaan asioista tarkempia tietoja. Yhtiökokousten välillä hallitus voi itsenäisesti harkita, mistä asioista se haluaa tiedottaa ja mistä ei.
20217_71691.jpg
Mitä kohuttu ilmastopaketti tarkoittaa rakennusalalle?
EU:n ilmastopaketti on vaikutuksiltaan vielä monelta osin epäselvä. Otimme selvää, mitä se voi tuoda tullessaan rakennusteollisuudelle.
Kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Jäsenen esteellisyys
Uuden asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 4 §:n nojalla hallituksen jäsen ja isännöitsijä eivät ottaa osaa asian käsittelyyn, joka koskeehallituksen jäsenen ja isännöitsijän sekä yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustoimea;sellaista hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muiden osakkeenomistajien ao. huoneistojen kunnossapidosta tai uudistamisesta;hänen huoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan taisopimusta tai muuta oikeustoimea yhtiön ja kolmannen välillä mikäli hallituksen jäsenellä tai isännöitsijällä olisi odotettavissa siitä olennaista etua, joka voisi olla ristiriidassa taloyhtiön edun kanssaUuden asunto-osakeyhtiölain 1-luvun 10 §:n nojalla ei hallituksen jäsen tai isännöitsijä ole oikeutettu ryhtymään sellaiseen toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai muiden osakkeenomistajien kustanuksella.
Rafi_kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Hallinnan luovutus, vanha
Myyjän on luovutettava ostajalle asunnon hallinta ja osakekirja sekä muut asunnon omistus- ja hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat sovittuna ajankohta. Jollei muuta osapuolten välillä ole sovittu, asiakirjat luovutetaan asunnon hallinnan luovutuksen yhteydessä. Ellei muuta ole sovittu, myyjä ei ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa ennen kuin kauppahinta on suoritettuAsunnosta aiheutuvista kustannuksista, kuten esim. vastikkeista, hoito-, ylläpito tai parannuskustannuksista sekä asuntoon kohdistuvista julkisoikeudellisista maksuista vastaa myyjä siihen saakka, kunnes luovutus on tapahtunut. Mikäli luovutus viivästyy ostajasta johtuvasta syystä, vastaa ostaja edellä mainituista kuluista siitä lukien, jolloin luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua.Vaaranvastuu säilyy myyjällä pääsääntöisesti siihen saakka, jolloin hallinnan luovutus ostajalle tapahtuu. Mikäli hallinnanluovutus tapahtuu myöhemmin kuin on sovittu ostajasta johtuvasta syystä, siirtyy vaaranvastuu ostajalle siitä lähtien, kun hallinnan luovutuksen olisi pitänyt tapahtua. Ostaja on velvollinen suorittamaan kauppahinnan, mikäli hänellä on vaaranvastuu ja esim. asunto tuhoutuu tai vahingoittuu eikä voida katsoa, että vahinko olisi tapahtunut myyjästä johtuvasta syystä.
201910_60281.jpg
Ilmastoystävällinen rakentaminen vaatii nopeita toimia
Rakennukset ja rakentaminen kuluttavat puolet maapallon luonnonvaroista ja noin 40 prosenttia energiasta. Ne aiheuttavat noin kolmanneksen maailman kasvihuonekaasupäästöistä väestönkasvun, kaupungistumisen ja merenpinnan nousun kasvattaessa rakentamisen tarpeita entisestään. Ympäristö- ja ilmastoministeri Krista Mikkonen vetosi New Yorkissa YK:n kestävän kehityksen kokouksen yhteydessä rakennusalaan vähähiilisen rakentamisen vauhdittamiseksi.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton