PTS-suunnitelma osaksi korjausrakentamista

Taloyhtiön korjaushankkeet on syytä omaksua osaksi kiinteistönstrategiaa, koska niiden vaikutus yhtiön talouteen on merkittävä. Pitkän aikavälin suunnitelman (PTS), tarkoituksena on ajoittaa taloyhtiön tulevat remontit kustannustehokkaasti ja niin, että mahdollisilta yllätyksiltä vältytään.

PTS-suunnitelma on oiva työkalu hankkeiden hallintaa ja se sisältää paitsi Suunnitelmallisuus osaksi korjausrakentamista -rakenneosien kuntoarvion, myös arvion korjaustarpeiden kiireellisyydestä ja kustannuksista.

Korjaustarpeen ilmeneminen voi olla korjaustarvesuunnitelman mukainen ja näin ollen se on ajoitettu niin, että hanke tulee kustannuksiltaan optimaaliseksi. Jos hanke olisi toteutettu aiemmin, olisi se osaltaan ollut tarpeeton, ja jos myöhemmin, olisivat rakenneosan puutteet aiheuttaneet taloyhtiölle mahdollisesti ylimääräisiä kustannuksia.

Suunnitelmallisuuden osalta tärkeänä voidaan pitää myös osakkaiden valmistelua tulevaan hankkeeseen. Kun korjaustarve tiedostetaan ajoissa, voidaan sen toteuttamiseen varautua niin taloudellisesti kuin henkisestikin.

Suunnitelman mukaisiin korjaustarpeisiin voidaan perustaa erilaisia korjausrahastoja, joiden avulla hankkeen rahoitus saadaan jaettua pitemmälle aikavälille ja taloyhtiön velkarasitetta voidaan ennalta ehkäistä.

Vuonna 2010 voimaan tullut asuntoosakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiöiden hallitukset esittämään yhtiökokoukselle selvityksen korjaustarpeista. Ammattilaisella teetetty kuntoarvio ja sen pohjalta laadittu PTS-suunnitelma käsittelevät tyypillisesti korjaustarvetta seuraavalle 5–10 vuodelle.

Suunnitelmaa tehtäessä ilmaantuneet korjaustarpeet asetetaan aikajanalle niin, että suunnitelman lukijalle selviävät vuosittaiset korjaustarpeet ja niistä aiheutuvat kustannukset.

Kustannuksien osalta on syytä huomioida, että ne perustuvat arvioon ja että arvioon sisältyy aina epävarmuus. Tämä tarkoittaa, että budjetoitaessa on varauduttava myös poikkeamiin kustannuksissa.

PTS-suunnitelmaan on hyvä sisällyttää myös arviot siitä, kuinka suurina investoinneista aiheutuvat kustannukset kohdistuvat asukkaille esimerkiksi yksikössä euro/osake/kk.

Suunnitelmallisen kiinteistönpidon mahdollistamiseksi tulee olemassa olevaa suunnitelmaa päivittää vuosittain. Tämä voidaan tehdä esimerkiksi kuntokatselmuksen avulla.

Kiinteistöjen osalta on huomioitava niiden yksilöllisyys siinäkin mielessä, että lähes aina tulee suunnitelmasta poikkeavia muutoksia ja akuutteja ongelmia. Kunnossapitosuunnitelman tehokkuutta lisää kattava kirjanpito takavuosien huoltotoimenpiteistä ja erilaisten skenaarioiden varalle tehdyt suunnitelmat.

Esimerkiksi putkirikkotilanteessa voidaan välttyä suuremmilta vahingoilta, mikäli taloyhtiössä on selkeä toimintasuunnitelma vahingon ilmetessä. Kyseinen toimintasuunnitelma voi sisältää muun muassa dokumentteja putkiston sulkujen sijainnista ja yhteystietoja alan ammattilaisiin.

Kuntoarvio perustuu ohjeiden mukaisten rakenteiden tarkasteluun, materiaaleja rikkomatta. Ohjeet määrittelevät, kuinka arvioijan tulee tarkastella kiinteistön energiataloudellista kuntoa, sisäolosuhteita, terveellisyyttä ja turvallisuutta. Lisäksi ohjeissa ehdotetaan tarvittavia korjaustoimenpiteitä. Mikäli kuntoarvio laaditaan ko. ohjeiden mukaisesti, voidaan siihen hakea korjausavustusta.

Kuntoarvio antaa taloyhtiön päättäjille kattavan kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta. Mikäli korjaustoimenpiteet ovat tarpeen, selviävät niiden ajankohdat sekä kustannusarviot kuntoarvion pohjalta laaditusta PTS-suunnitelmasta.

PTS-suunnitelman pohjalta voidaan aloittaa remontointiin valmistautuminen, eikä esimerkiksi rahoituksen hankintaa tarvitse jättää viime hetkeen.

Asiantuntijat yhteistyössä

Yleensä kuntoarvio syntyy normaalisti kolmen asiantuntijan yhteistyönä. Rakennus-, LVI- sekä sähköalaan erikoistuneet asiantuntijat käyvät kohteen läpi ohjeiden mukaan. Kuntoarvioon ei sisälly tutkimuksia tai mittauksia, vaan se perustuu aistinvaraisiin havaintoihin.

Tarpeen vaatiessa tarkastajat voivat tehdä kevyitä mittauksia, aina kuitenkin ainetta rikkomatta. Mikäli jokin kohde vaatii muun alan asiantuntijan lausuntoa, voivat varsinaiset tarkastajat suositella sitä tarkastettavaksi erikseen.

Asukkaat tuntevat kiinteistön

Määrättyjen ohjeiden mukaan laadittava kuntoarvio räätälöidään kohdekohtaisesti, asiakkaan toiveet ja tarpeet huomioiden. Kuntoarvioon sisältyvä taloyhtiön kuntotodistus tuo turvaa kaupan kaikille osapuolille.

Tästäkin syystä olisi hyvä toteuttaa taloyhtiössä asukaskysely ennen tarkastelun aloittamista. Esimerkiksi kerrostalossa tehty kysely helpottaa arvion laadintaa huomattavasti.

Kun asukkaat kertovat mahdollisista lämpötilaongelmista, yhteistilojen toimivuudesta ja antavat parannusehdotuksia, saadaan aikaiseksi hyvinkin kattava kuntoarvio.