Näin vältät taloyhtiön korjauspommin – PTS auttaa ennakoimaan remontit

Mikä on taloyhtiön PTS, mitä laki vaatii ja miten remontit suunnitellaan?

Sari Nieminen

Päivitetty 14.10.2026•4 min

taloyhtiön suunnitelmallinen kunnossapito PTS

Hyvin laadittu PTS-suunnitelma auttaa taloyhtiötä ennakoimaan remontit ja varautumaan kustannuksiin ajoissa. (Kuva Keijo Aulu)

Taloyhtiöiden korjausvelka kasvaa, kun tarpeellisia remontteja siirretään vuodesta toiseen. Päätöksiä voivat hidastaa huoli kustannuksista, vastikkeiden noususta ja osakkaiden maksukyvystä. Korjausten lykkääminen voi kuitenkin tulla kalliiksi, jos rakenteiden tai talotekniikan ongelmat ehtivät aiheuttaa lisävahinkoja.

Pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS auttaa taloyhtiötä ennakoimaan tulevat korjaukset, niiden aikataulut ja kustannukset. Kun remontit suunnitellaan ajoissa, hallitus pystyy valmistelemaan päätöksiä ja osakkaat varautumaan tuleviin menoihin. Samalla vähenee riski, että useita suuria korjauksia joudutaan toteuttamaan kiireellä.

Miksi remontteja lykätään?

Remonttien lykkäämisen taustalla on usein huoli kustannuksista ja vastikkeiden noususta. Suurten korjaushankkeiden käynnistäminen voi olla vaikeaa etenkin silloin, kun osakkaiden taloudellinen tilanne vaihtelee tai korjausten tarpeellisuudesta ei ole riittävästi tietoa.

Kun välttämättömiä korjauksia siirretään vuodesta toiseen, rakennukseen voi kuitenkin kertyä korjausvelkaa. Esimerkiksi putkiston vaurio tai vesikaton vuoto voi aiheuttaa lisävahinkoja, joiden korjaaminen kasvattaa lopullisia kustannuksia.

Korjaushankkeet osaksi kiinteistöstrategiaa

Taloyhtiön korjaushankkeet kannattaa sisällyttää kiinteistöstrategiaan, sillä niiden vaikutus yhtiön talouteen ja asumiskustannuksiin voi olla huomattava. Pitkän tähtäimen suunnitelma auttaa ajoittamaan remontit rakennuksen kunnon ja korjaustarpeiden perusteella sekä arvioimaan tulevia kustannuksia.

PTS laaditaan yleensä kiinteistön kuntoarvion pohjalta. Siihen kootaan arvio tulevista korjauksista, niiden kiireellisyydestä ja kustannuksista, jotta taloyhtiö voi suunnitella hankkeita useiksi vuosiksi eteenpäin.

Mitä laki edellyttää taloyhtiön korjausten suunnittelulta?

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n mukaan hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeista seuraavan viiden vuoden aikana. Selvityksessä käsitellään sellaiset kunnossapitotarpeet, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.

Pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS on tätä selvitystä laajempi kunnossapidon suunnittelun työkalu. Ammattilaisen laatima kuntoarvio ja sen pohjalta tehty PTS voivat auttaa hallitusta tunnistamaan tulevia korjaustarpeita, arvioimaan kustannuksia ja laatimaan lakisääteisen kunnossapitotarveselvityksen. PTS:n laatiminen ei kuitenkaan itsessään ole asunto-osakeyhtiölain yleinen vaatimus.

Info

Mitä PTS-suunnitelmasta pitäisi löytyä?

Hyvä PTS antaa taloyhtiölle kokonaiskuvan seuraavien noin kymmenen vuoden kunnossapito- ja korjaustarpeista. Suunnitelmassa esitetään:

rakennusosien ja taloteknisten järjestelmien arvioitu kunto
tulevat korjaus- ja uusimistarpeet
toimenpiteiden arvioitu ajankohta ja kiireellisyys
alustavat kustannusarviot
mahdollisuudet yhdistää korjauksia ja energiatehokkuuden parannuksia
tarvittavat lisätutkimukset.

Kuntoarviossa voidaan käyttää viisiportaista kuntoluokitusta, jossa luokka 1 kuvaa heikkoa ja luokka 5 uutta tai uudenveroista kuntoa. Tarkemmat korjaustarpeet ja aikataulut määritellään rakennuskohtaisesti.

PTS laaditaan tavallisesti noin kymmenen vuoden ajanjaksolle, ja sitä tarkistetaan säännöllisesti. Kuntoarvio on syytä uusia rakennuksen tilanteen ja havaittujen muutosten perusteella, usein noin 5–7 vuoden välein.

Voiko taloyhtiö saada avustusta suunniteltuihin remontteihin?

Taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelmassa kannattaa tarkastella myös mahdollisuuksia parantaa rakennuksen energiatehokkuutta korjausten yhteydessä. Esimerkiksi lämmitysjärjestelmän uudistaminen, ilmanvaihdon säätäminen tai muut energiatehokkuutta parantavat toimenpiteet voidaan joissakin tapauksissa yhdistää muutenkin ajankohtaisiin korjauksiin.

Syyskuussa 2026 avautunut asuinrakennusten energia-avustus voi tukea vaatimukset täyttäviä korjaushankkeita. Avustusta haetaan Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukselta (Varke), ja sen myöntäminen edellyttää muun muassa säädetyn energiatehokkuustason saavuttamista. Taloyhtiön kannattaa selvittää avustusmahdollisuudet ja hakemisen ajoitus ennen korjaushankkeen käynnistämistä.

Avustusta voi saada enintään 4 000 euroa asuntoa kohden ja korkeintaan puolet hyväksytyistä kustannuksista. Korjaustöiden aloittamiseen ja avustuksen hakemiseen liittyy tarkkoja ehtoja, joten taloyhtiön kannattaa tutustua Varken virallisiin hakuohjeisiin ennen hankkeen käynnistämistä.

Suunnitelman ylläpito

PTS-suunnitelmaa kannattaa tarkistaa vuosittain, jotta se vastaa rakennuksen todellista kuntoa ja taloyhtiön muuttuvia tarpeita. Suunnitelmaa päivitetään esimerkiksi huoltohistorian, kuntokatselmusten ja uusien korjaustarpeiden perusteella.

Taloyhtiön kannattaa dokumentoida tehdyt huollot, korjaukset ja havaitut vauriot mahdollisimman tarkasti. Ajantasaiset tiedot helpottavat tulevien remonttien suunnittelua ja auttavat arvioimaan, milloin korjauksiin on syytä ryhtyä.

Myös äkillisiin vahinkotilanteisiin on hyvä varautua etukäteen. Esimerkiksi putkirikon varalta taloyhtiössä tulee olla tiedossa vesijohtojen sulkujen sijainnit, vastuuhenkilöt ja tarvittavien ammattilaisten yhteystiedot.

Mikä on taloyhtiön kuntoarvio?

Kuntoarvio antaa taloyhtiölle kokonaiskuvan rakennuksen ja sen teknisten järjestelmien kunnosta sekä tulevista korjaustarpeista. Arvio perustuu pääosin aistinvaraisiin havaintoihin, asiakirjoihin ja tarvittaessa rakenteita rikkomattomiin mittauksiin. Jos tarkastuksessa havaitaan merkkejä piilevistä vaurioista, voidaan suositella tarkempia kuntotutkimuksia.

Kuntoarvion tuloksia hyödynnetään taloyhtiön kunnossapidon ja tulevien korjaushankkeiden suunnittelussa. Niiden avulla hallitus voi arvioida, mitkä korjaukset ovat kiireellisiä ja mitkä voidaan toteuttaa myöhemmin.

Asiantuntijat yhteistyössä

Taloyhtiön kuntoarvio laaditaan tavallisesti rakennus-, LVI- ja sähkötekniikan asiantuntijoiden yhteistyönä. Asiantuntijat tarkastelevat rakennuksen rakenteita, teknisiä järjestelmiä ja niiden arvioitua jäljellä olevaa käyttöikää sekä perehtyvät kiinteistön huolto- ja korjaushistoriaan.

Kuntoarvio perustuu pääosin aistinvaraisiin havaintoihin ja rakenteita rikkomattomiin menetelmiin. Tarvittaessa voidaan tehdä täydentäviä mittauksia tai suositella erillisiä kuntotutkimuksia, jos esimerkiksi putkiston tai rakenteiden kunnosta tarvitaan tarkempaa tietoa.

Asukkaat tuntevat kiinteistön

Kuntoarvion yhteydessä kannattaa hyödyntää myös asukkaiden kokemuksia rakennuksen toimivuudesta. Asukaskyselyllä voidaan kerätä tietoa esimerkiksi sisälämpötiloista, ilmanvaihdosta, vedosta, kosteushavainnoista ja yhteisten tilojen kunnosta.

Asukkaiden havainnot täydentävät asiantuntijoiden tekemiä tarkastuksia ja voivat auttaa tunnistamaan ongelmia, jotka eivät tule esiin yksittäisellä tarkastuskäynnillä. Näin kuntoarviossa voidaan huomioida myös rakennuksen päivittäisessä käytössä havaitut puutteet.

Info

Näin taloyhtiö välttää korjausten kasautumisen

Taloyhtiön kannattaa selvittää rakennuksen kunto ja tulevat korjaustarpeet hyvissä ajoin ennen suurten remonttien ajankohtaistumista. Ajantasainen PTS antaa hallitukselle pohjan korjausten suunnitteluun, rahoituksen valmisteluun ja osakkaille tiedottamiseen.

Suunnitelmallinen kunnossapito helpottaa myös taloyhtiön päätöksentekoa. Kun korjaustarpeet, kustannusarviot ja aikataulut ovat hallituksen ja osakkaiden tiedossa, remontteihin voidaan valmistautua ajoissa ja välttää kiireessä tehtyjä ratkaisuja.