Asunto-osakeyhtiölaki: taloyhtiön kunnossapito

Uudistuksessa selvennetään mm. päätöksentekoa yleisesti ja esim. hissien rakentamisessa, osakkeenomistajan määräämisoikeutta huoneistostaan sekä ongelmakohdiksi usein muodostunutta rajanvetoa yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuussa.

Laissa selvennetään osakkeenomistajan ja taloyhtiön vastuurajaa, osakkeenomistajien itsensä tekemiä muutostöitä ja kunnossapitoa sekä tätä koskevaa päätöksentekoa.

Uudessa laissa on myös korostettu osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatetta sekä sen huomioonottamisesta päätöksenteossa.

Laissa on selvennetty myös osakkeenomistajan ja yhtiön välistä oikeussuhdetta tarkistamalla yhtiön päätösten moittimista koskevia sääntelyä sekä osakkeenomistajien ja yhtiön vahingonkorvausvastuuta.

Uusi asunto-osakeyhtiölaki (jäljempänä UAOYL) on jaettu kahdeksaan eri asiakokonaisuutta koskevaan osaan:
Yleiset periaatteet, osakkeet ja yhtiövastike (I osa),
Kunnossapito ja muutostyöt (II osa),
Hallinto, tilinpäätös ja varojen jakaminen (III osa),
Perustaminen ja rahoitus (IV osa),
Osakepääoman alentaminen ja omat osakkeet (V osa),
Yhtiörakenteen muuttaminen ja purkaminen (VI osa),
Seuraamukset ja oikeus-suoja (VII osa)
Erinäiset säännökset (VIII osa).

Jäljempänä käsitellään eräitä merkityksellisimpiä muutoksia yleisesti. Näillä sivuilla tulemme lähiviikkoina käymään läpi vielä tarkemmin UAOYL:n muutokset ja niiden vaikutukset taloyhtiöiden toimintaan.

Taloyhtiön ja osakkeenomistajien kunnossapitovastuuta on UAOYL 4 luvun 2 ja 3 §:issä täsmennetty. Taloyhtiön vastuulla on kunnossapito siltä osin, kuin se ei kuulu osakkeenomistajille. Taloyhtiön kunnossapitovastuu käsittää siten osakehuoneiston rakenteet ja eristeet. Lisäksi yhtiö vastaa perusjärjestelmistä, joita ovat mm. lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmät.

Osakkeenomistajan puolestaan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Lain 4:3 §:ään on erityisesti kirjattu osakkeenomistajan huolellisuusvelvoite. Sen mukaan osakkeenomistajan on hoidettava huoneistoa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyö siten, että yhtiön kunnossapitovastuulla olevat osat eivät vaurioidu.

Yleisperiaatteen mukaisesti osakkeenomistaja on vastuussa vaikutusmahdollisuuksiensa rajoissa olevista, lähtökohtaisesti hänen omistamansa huoneiston käytön perusteella kuluvista tai merkittäviltä osin hänen henkilökohtaisten mieltymystensä mukaisesti tehdyistä rakenteista, pinnoista ja laitteista.

Lain 4 luvun 7 §:n mukaan on osakkeenomistajalla velvollisuus ilmoittaa kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti taloyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asemaan.

Jotta yhtiön hallitus tai toinen osakkeenomistaja voisi arvioida, noudatetaanko kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa tai aiheutuuko siitä vahinkoa tai muuta haittaa, tulee ilmoituksesta käydä ilmi kunnossapitotyön laatu ja sen tekninen toteutustapa.

Ilmoitusvelvollisuus ei koske pientä pintaremonttia, esim. tapetoinnin uusimista. Ilmoitusvelvollisuuskynnys on kuitenkin syytä pitää matalana.

Lain 4 luvun 8 §:ssä on säädetty osakkeenomistajalle erityinen ilmoitusvelvollisuus sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu taloyhtiölle. Ilmoitus on tehtävä taloyhtiölle (hallitus tai isännöitsijä) viivytyksettä.

Taloyhtiön hallitukselle on laissa asetettu velvollisuus laatia taloyhtiölle pitkäaikaisempi korjaussuunnitelma. Lain 6 luvun 3 §:n mukaan on taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana. Edellytyksenä selvitykselle on kuitenkin, että korjaustarve vaikuttaa huoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin huoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.

Uudistuksen tarkoituksena on antaa osakkeenomistajille mahdollisuus varautua korjaustyön taloudellisiin ja muihin vaikutuksiin.

Vahingonkorvausvastuusta on säädetty kattavasti lain 24 luvussa. Luku koskee yhtiön ja sen johtoon kuuluvien sekä osakkeenomistajien laissa tai yhtiöjärjestyksessä säädeltyyn oikeuksiin ja velvollisuuksiin perustuvaa vahingonkorvausvastuuta.

Tässä ei ole vielä käyty läpi kuin muutamia uudistuksen pääkohtia. Lakimuutos on laaja ja monessa kohdassa myös periaatteellinen. Laki sisältää kaikki asunto-osakeyhtiötä koskevat säännökset.

Markku Asmala
asianajaja, Pori