• Etusivu
  • Isännöitsijä

Tilintarkastajan vinkit: Miten lukea tilinpäätösasiakirjoja?

Rakentajan toimitus
Päivitetty 21.08.2024
20227_79101.jpg

Taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään tuloslaskelman ja taseen vahvistamisesta, vastuuvapaudesta hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle sekä talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä. Ennen kokousta osakkeenomistajilla pitää olla tilaisuus perehtyä tilinpäätösasiakirjoihin. Mihin seikkoihin asiakirjoissa valveutunut osakkeenomistaja kiinnittää erityistä huomiota?

Tilintarkastaja Kaarina Pyydönniemi Idman Vilén Grant Thornton Oy:stä muistuttaa isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen vastuun painavuudesta: Yksityinen henkilö on tavallisesti tehnyt suurimman henkilökohtaisen sijoituksensa ostaessaan asunto-osakkeen.

Kyse on, ei enemmästä eikä vähemmästä, kuin vastuusta henkilön tärkeimmästä omaisuudesta ja sen arvosta, mutta tätä ei aina tulla ajatelleeksi.

Osakkeenomistajan on kohtuullista vaatia, että tilinpäätöksessä on kaikki kohdallaan. Sen tulee sisältää tasekirja, jossa on tuloslaskelma, tase, liitetiedot, tase-erittelyt ja toimintakertomus. Tämä tasekirja on ehdottomasti liitettävä mukaan kokonaisuutena. Tase-erittelyt eivät ole julkisia asiakirjoja.

Asiakirjojen tulee aina muodostaa yksi yhtenäinen, selkeä kokonaisuus. Esimerkiksi tasekirjassa kuluvan vuoden ja edellisen vuoden kaikkien erien on oltava selkeästi vertailtavissa. Jos jokin erä syystä tai toisesta poikkeaa edellisestä vuodesta, tasekirjassa on mainittava syy, miksi luvut eivät ole vertailtavissa.

Osakkeenomistajilla oikeus tutustua asiakirjoihin ennen kokousta

Tilinpäätöksen allekirjoittavat isännöitsijä ja allekirjoitushetkellä toimivaltainen hallitus. Jos hallitus on vaihtunut ennen tilinpäätöksen käsittelyä, tilinpäätöksen siis allekirjoittaa uusi hallitus. Vanha hallitus kuitenkin vastaa oman toimikautensa asioista allekirjoittajista riippumatta. Tase-erittelyt allekirjoittavat niiden laatijat.

Yhtiökokouksen käsiteltäviksi tulevat tilinpäätös tasekirjoineen ja tilintarkastuskertomus. Pyydönniemi muistuttaa, että kokous ei voi päättää tilinpäätöksen vahvistamisesta, vaikka kaikki osakkaat olisivat läsnä, jos osakkeenomistajilla ei ole ollut lainmukaista mahdollisuutta tutustua asiakirjoihin ennen kokousta.

– Asiakirjat tai niiden jäljennökset on annettava osakkeenomistajille kokouskutsun myötä tutustumista varten tai ne on vaihtoehtoisesti pidettävä nähtävillä vähintään viikon ajan ennen kokousta, ellei niitä toimiteta henkilökohtaisesti, hän toteaa. Tositteita osakkeenomistajalla ei kuitenkaan ole oikeutta vaatia nähtäväksi.

Hoito- ja pääomavastikkeet pidettävä huolellisesti erillään

Tilinpäätöksen sisällössä yksi osakkeenomistajan kannalta keskeinen kysymys liittyy hoito- ja pääomavastikkeisiin.

– Hoito- ja pääomavastikkeet on tilinpäätöksessä käsiteltävä aina erikseen. Tämä on erittäin tärkeää, sillä hoitovastike on tarkoitettu kiinteistön hoitomenojen kattamiseen ja pääomavastikkeen on puolestaan katettava pääomakulut. Jos hoitovastike pidetään liian pienenä ja hoitokuluihin käytetään pääomavastikkeen rahoja, ei lainakuluihin jää rahaa. Tämä voisi johtaa esimerkiksi siihen, että kun asunto vaihtaa omistajaa, lainanlyhennykset ja korot ovat edelleen maksamatta. Osakkeenomistajan on oman etunsa vuoksi katsottava, että hoitokulut ja pääomakulut pidetään täysin erillään, Pyydönniemi sanoo.

Korjaushankkeiden rahoitus tilinpäätösasiakirjoissa

Taloyhtiön korjaushankkeisiin, niin nykyisiin kuin tuleviinkin, liittyy kysymyksiä, jotka on otettava huomioon tilinpäätöstä tarkasteltaessa. Korjaushankkeet jaetaan vuosikorjauksiin, jollaisia ovat esimerkiksi seinän maalaus sekä perusparannuksiin, jossa korjaus kohdistuu rakenteisiin.

Perusparannus nostaa kiinteistön arvoa. Vuosikorjaukseen liittyvät menot voidaan jakaa suurehkoihin ja muihin korjausmenoihin. Suurehkot korjausmenot voidaan aktivoida taseeseen.

– Aktivointi taseeseen tarkoittaa, että meno kirjataan taseeseen omaisuudeksi ja vähennetään sieltä vuotuisin poistoin.Sijoittajaosakkaan kannalta taloyhtiössä oleellista on, että jos menoja rahastoidaan ts. aktivoidaan, osakas ei voi maksuvuonna vähentää verotuksessaan maksamiaan suorituksia saamastaan vuokratuotosta, vaan hän saa verohyödyn käyttömahdollisuuden vasta myydessään ao. huoneisto-osakkeet. Korjausrahastoidut varat on käytettävä maksimissaan 5 vuoden aikana ja niillä on merkitystä myös sijoittajaosakkaan verotuksen kannalta. Rahastointi vaatii yhtiökokouksen päätöksen, Pyydönniemi selventää.

Kilan (kirjanpitolautakunnan) yleisohjeen mukaan rakennusrahastoon tapahtuvan rahastoinnin kohteena voivat yhtiökokouksen päätöksen perusteella olla mm. osakkailta ennakkoon kerätyt varat perusparannuksia varten, kuten korjausvastikkeet, säästövastikkeet, hankeosuussuoritukset tai osakkaiden lainanosuussuoritukset.

Asuintalovaraus ja osakkeenomistajan verotus

Toinen mahdollisuus varautua tuleviin menoihin on asuintalovaraus, jossa käyttökohdetta ei ole pakko aktivoida. Varaukset pitävät aina sisällään piilevää verovelkaa. Jos taloyhtiössä on esimerkiksi peritty liian suurta vastiketta, ei tietenkään haluta, että siitä jouduttaisiin maksamaan veroa. Veronmaksua voidaan siirtää tulevaan tekemällä varaus tulevien menojen varalta.

– Monessa talossa tehdään korjauksia hitaammin mitä voisi olettaa. Osakkeenomistajan kannattaa kiinnittää huomiota varausten määrään ja katsoa tarkkaan, tehdäänkö niitä yhtiössä vai ei, Pyydönniemi ohjeistaa.

– Jos varauksia ei tehdä ja jos yhtiövastike on kaikkien menojen kattamiseen liian pieni, ei taloyhtiössä kyetä tekemään korjauksia, vaikka sähköt menisivät poikki korjaamattomien vikojen vuoksi.

Toisaalta, kun 10 vuotta tulee umpeen, luetaan varaus yhteisön tuloksi sinä vuonna jona varaus viimeistään olisi pitänyt käyttää. Käyttämätön varaus pitää siihen mennessä purkaa. Jos varaus on kovin iso, voidaan pohtia, ovatko vastikkeet olleet oikean suuruisia, hän pohtii.

Asuintalovaraus ei vaadi erillistä yhtiökokouspäätöstä eikä sillä ole vaikutusta osakkaan verotukseen. Asuintalovarausta vastaan voi olla tai voi olla olematta olemassa olevaa rahaa. Jos varausta vastaan on olemassa raha, asuintalovarauksen muodostaminen on merkinnyt tuottojen toteutumista kuluja suurempana, jolloin asunto-osakeyhtiölle on jäänyt ylimäärästä rahoitusomaisuutta käytettäväksi seuraavina tilikausina.

Jos taas asuintalovarausta vastaan ei ole olemassa rahaa, varauksen muodostaminen ei ole merkinnyt rahoitusomaisuuden kertymistä vaan varaus on tehty poistoerojen ja rahastoinnin lisäksi tai sijasta peittämään esimerkiksi lainanlyhennyksiä varten perityn vastikeosuuden tulovaikutusta.

Lisähaasteita tiedonantovelvollisuudesta

Pyydönniemi huomauttaa, että isännöitsijällä on taloyhtiössä suuri valta, joka ulottuu siihen, että isännöitsijä voi halutessaan vaikuttaa tiettyjen tahojen tarjousten läpimenemiseen. Isännöitsijä ehdottaa, hallitus käsittelee, tilintarkastaja tarkastaa ja yhtiökokous hyväksyy. Isännöitsijän ammattitaito ja intressit ratkaisevat paljon.

– Isännöitsijän toimenkuva on nykypäivänä erittäin laaja ja hän on paljon vartijana. Isoissa isännöitsijätoimistoissa eri isännöitsijöillä onkin eri vastuualueet, koska yhden ihmisen on mahdotonta olla joka alan asiantuntija.Paras asiantuntemus on yleensä auktorisoiduilla isännöitsijöillä, hän toteaa.

Jatkossa lisähaasteita taloyhtiöiden kirjanpitoon ja tilinpäätöksiin toi myös rakentamiseen liittyvän tiedonantovelvollisuuden muuttuminen 2014 lähtien. Kuukausi-ilmoittaminen alkoi heti, eikä muutoksissa ole siirtymäaikaa. Ilmoittamisen kannalta muutos on huomattavasti suurempi kuin esimerkiksi käännetyn arvonlisäveron tuominen rakennusalalle. Tietoja on ilmoitettava huomattava määrä kuukausittain ja kustannustekijä varsinkin pienemmissä urakoissa on kohtalainen.

Ilmoittaminen koskee kaikkia yrityksiä, asunto-osakeyhtiöitä, kuntia ja valtiota eli käytännössä kaikkia rakentamista tai rakennuttamista harjoittavia tahoja. Ilmoittaminen vaatii myös ennakointia, jopa ennustamista, sillä ilmoituksessa kysytään esimerkiksi urakan kokonaissummaa, vaikka sitä olisi varsinaisesti urakkakohtaisesti sovittu työn tapahtuessa esimerkiksi tuntityönä. Pyydönniemen mukaan muutokseen ei ole riittävästi varauduttu. Lievennystä tilanteeseen tuo kuitenkin se, että verottaja ei rankaise siitä, jos tiedoissa on aluksi virheitä. Pääasia on saada järjestelmä alkuun.

Muokattu 17.2.2016: Lisätty: "Tase-erittelyt eivät ole julkisia asiakirjoja"

Isännöitsijä
määräykset
Kiinnostuitko? Tilaa ilmainen OMAtaloyhtiö-uutiskirje:

Sinua voisi kiinnostaa myös:

Kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Osakeluettelo
Yhtiön hallituksen velvollisuutena on uuden asunto-osakeyhtiölain 2-luvun 12 §:n nojalla huolehtia siitä, että taloyhtiössä on asianmukaisesti laadittu ja ylläpidetty osakeluettelo. Osakeluetteloon merkitään kaikki yhtiön osakkeet osakeryhmittäin numerojärjestyksessä, huoneisto, jonka hallintaan osakeryhmä tuottaa oikeuden, osakekirjojen antamispäivä, osakekirjan omistajan nimi ja postiosoite sekä luonnollisen henkilön ollessa omistajana syntymäaika ja oikeushenkilön rekisterinumero.Osakkeen aiempaa omistajaa koskevat osakeluettelotiedot on säilytettävä kymmenen vuotta alkaen siitä, kun osakkeen uusi omistaja on merkitty osakeluetteloon.Osakeluettelo on julkinen asiakirja, joten jokaisella osakasasemasta riippumatta on oikeus tutustua osakeluetteloon ja saada siitä jäljennös. Jäljennöksen toimittamisesta voidaan periä yhtiölle hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu.
20078_6160.jpg
Arseenikäsitellyn puun uudelleenkäytön määräykset
Valtioneuvosto on antanut 26.7.2007 asetuksen, joka sisältää säännökset arseenikyllästeillä (CCA-kyllästeillä) käsitellyn puun, kuten vanhojen sähkö- ja puhelinpylväiden uudelleen käytöstä ja markkinoille luovuttamisesta uudelleen käyttöä varten.Uudelleen käytettävää CCA-kyllästeillä käsiteltyä puuta saa luovuttaa vain ammattimaiseen taikka teollisuuskäyttöön. Käsiteltyä puuta saa käyttää vain, jos puun kestävyys on välttämätöntä ihmisen tai karjan turvallisuuden kannalta ja jos puun joutuminen ihokosketukseen on epätodennäköistä. Sallittuja käyttötarkoituksia ovat muun muassa julkisten rakennusten ja maatalousrakennusten kantavat puurakenteet, sillat ja siltarakenteet, laiturit, perustukset ja tukirakenteet. Käsiteltyä puuta ei saa koskaan käyttää asuinalueilla tai kotitalouksissa käytettävissä rakenteissa eikä myöskään maataloudessa lukuun ottamatta eräitä poikkeuksia, kuten edellä mainitut kantavat puurakenteet. Käsitelty puu ei myöskään saa joutua kosketukseen ihmisten tai eläinten ravinnon kanssa.
20116_26540.jpg
Miksi hoitovastikkeet nousevat?
Tampereella totuus kohdattiin talousarviota laadittaessaSyksyn yhtiökokouksissa oli jo selvää, että korotuksia tulee tällekin vuodelle. Talousarviota laadittaessa kaukolämmön osalta kustannusnousuksi tiedettiin 13,6 %, sähkönsiirtohinnan osalta 10 %, vesi- ja jätevesimaksuihin osalta yhteensä 1,5 %. Ja tämä oli vasta alkua. Toki korotuksia tulee muihinkin palveluihin huomioiden yleisen kustannustason nousun esimerkiksi polttoainekustannuksissa. Kaikki nämä heijastuvat mm. kiinteistöhuollon kustannuksissa.Toinen taloyhtiötä herättelevä muutos johtui heinäkuussa 2010 voimaan tulleesta asunto-osakeyhtiölakiuudistuksesta. Kuntoarvioita on laadittu kuluneen vuoden aikana varmasti enemmän kuin koskaan ja syystäkin. Suomen asunto-osakeyhtiörakennuskanta on vaiheessa, jossa korjaustarvettakin on enemmän kuin koskaan aiemmin. Tärkeää kuitenkin on, että uudistuksen myötä on mahdollisuus siihen, että taloyhtiöissä aktivoiduttaisiin tutkimaan niin suuria kuin pieniäkin korjaustarpeita vuosittain. Tämä on taloyhtiön yhteinen etu; ilman investointeja arvon säilyttäminen saati nostaminen on poikkeuksellista.
20221_76635.jpg
Taloyhtiön ilmanvaihto kuntoon
Monissa vanhemmissa taloyhtiöissä painitaan sisäilmalaatu- ja energiaongelmien kanssa. Ilmanvaihto on toteutettu joko koneellisella poistoilmanvaihdolla tai niissä on painovoimainen ilmanvaihto. Lämpöä menee ilmanvaihdon myötä hukkaan ja ilmanvaihdon määrä ei kohtaa tarvetta.Asukkaat saattavat kokea vedon tunnetta, joka tuo isännöitsijöille ylimääräistä työtä erilaisina valituksina. Ilmanvaihdon uusiminen nykyaikaiseen koneelliseen ilmanvaihtoon tuo pitkällä aikavälillä energiansäästöä, mutta lisää heti asumismukavuutta.
punainen rivitalo
Viikon kysymys: Voiko taloyhtiö pakottaa kunnossapitotöihin?
Olemme iäkäs eläkeläispariskunta. Omistamassamme rivitaloyhtiössä on tehty päätös, että jokaisen asukkaan pitää maalata ikkunoiden sisäpuitteet tai teettää työ ulkopuolisella maalarilla. Emme itse pysty maalaamaan sisäpuitteita eikä niissä mielestämme ole mitään korjattavaakaan.Voiko siis taloyhtiö/isännöitsijä pakottaa hankkimaan jonkun maalarin ja maksamaan tälle arviolta 1.400 -1.500 € maalaustyöstä? Ikkunapuitteissa ei siis ole mitään vikaa, vaan tämä perustuu hallituksen korjaussuunnitelmaan, jossa on lyhyesti maininta: osakas maalaa sisäosat. Mieheni on aikanaan ne maalannut, joten ihmettelemme suuresti, mikä oikeus taloyhtiöllä on puuttua tähän asiaan? Yhtiövastikkeen yhteydessä maksamme myös tietyn summan korjausrahastoon, joten onko taloyhtiöllä oikeus yhtäkkiä määrätä pienituloiset eläkeläiset maksamaan tuollaisen ison summan?
201110_28179.jpg
Suojaa parvekkeesi syksyn sateilta
Lasitettu parveke ja terassi voidaan sisustaa aivan uudella tavalla ja tehdä siitä mieluisa ja monikäyttöinen vapaa-ajantila. Lasitettu parveke suojaa ja sisustus säilyy siistimpänä. Eri vuodenajat näyttävät parhaat puolensa kun parvekkeelle on asennettu parvekelasit. Lasitettu parveke on myös hyvä valtti asunnon myynnissä ja vuokramarkkinoilla.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton