• Etusivu
  • Isännöitsijä

Tilintarkastajan vinkit:Miten lukea tilinpäätösasiakirjoja?

Rakentajan toimitus
Julkaistu 09.02.2015Päivitetty 26.07.2022
20227_79101.jpg

Taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään tuloslaskelman ja taseen vahvistamisesta, vastuuvapaudesta hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle sekä talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä. Ennen kokousta osakkeenomistajilla pitää olla tilaisuus perehtyä tilinpäätösasiakirjoihin. Mihin seikkoihin asiakirjoissa valveutunut osakkeenomistaja kiinnittää erityistä huomiota?

Tilintarkastaja Kaarina Pyydönniemi Idman Vilén Grant Thornton Oy:stä muistuttaa isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen vastuun painavuudesta: Yksityinen henkilö on tavallisesti tehnyt suurimman henkilökohtaisen sijoituksensa ostaessaan asunto-osakkeen.

Kyse on, ei enemmästä eikä vähemmästä, kuin vastuusta henkilön tärkeimmästä omaisuudesta ja sen arvosta, mutta tätä ei aina tulla ajatelleeksi.

Osakkeenomistajan on kohtuullista vaatia, että tilinpäätöksessä on kaikki kohdallaan. Sen tulee sisältää tasekirja, jossa on tuloslaskelma, tase, liitetiedot, tase-erittelyt ja toimintakertomus. Tämä tasekirja on ehdottomasti liitettävä mukaan kokonaisuutena. Tase-erittelyt eivät ole julkisia asiakirjoja.

Asiakirjojen tulee aina muodostaa yksi yhtenäinen, selkeä kokonaisuus. Esimerkiksi tasekirjassa kuluvan vuoden ja edellisen vuoden kaikkien erien on oltava selkeästi vertailtavissa. Jos jokin erä syystä tai toisesta poikkeaa edellisestä vuodesta, tasekirjassa on mainittava syy, miksi luvut eivät ole vertailtavissa.

Osakkeenomistajilla oikeus tutustua asiakirjoihin ennen kokousta

Tilinpäätöksen allekirjoittavat isännöitsijä ja allekirjoitushetkellä toimivaltainen hallitus. Jos hallitus on vaihtunut ennen tilinpäätöksen käsittelyä, tilinpäätöksen siis allekirjoittaa uusi hallitus. Vanha hallitus kuitenkin vastaa oman toimikautensa asioista allekirjoittajista riippumatta. Tase-erittelyt allekirjoittavat niiden laatijat.

Yhtiökokouksen käsiteltäviksi tulevat tilinpäätös tasekirjoineen ja tilintarkastuskertomus. Pyydönniemi muistuttaa, että kokous ei voi päättää tilinpäätöksen vahvistamisesta, vaikka kaikki osakkaat olisivat läsnä, jos osakkeenomistajilla ei ole ollut lainmukaista mahdollisuutta tutustua asiakirjoihin ennen kokousta.

– Asiakirjat tai niiden jäljennökset on annettava osakkeenomistajille kokouskutsun myötä tutustumista varten tai ne on vaihtoehtoisesti pidettävä nähtävillä vähintään viikon ajan ennen kokousta, ellei niitä toimiteta henkilökohtaisesti, hän toteaa. Tositteita osakkeenomistajalla ei kuitenkaan ole oikeutta vaatia nähtäväksi.

Hoito- ja pääomavastikkeet pidettävä huolellisesti erillään

Tilinpäätöksen sisällössä yksi osakkeenomistajan kannalta keskeinen kysymys liittyy hoito- ja pääomavastikkeisiin.

– Hoito- ja pääomavastikkeet on tilinpäätöksessä käsiteltävä aina erikseen. Tämä on erittäin tärkeää, sillä hoitovastike on tarkoitettu kiinteistön hoitomenojen kattamiseen ja pääomavastikkeen on puolestaan katettava pääomakulut. Jos hoitovastike pidetään liian pienenä ja hoitokuluihin käytetään pääomavastikkeen rahoja, ei lainakuluihin jää rahaa. Tämä voisi johtaa esimerkiksi siihen, että kun asunto vaihtaa omistajaa, lainanlyhennykset ja korot ovat edelleen maksamatta. Osakkeenomistajan on oman etunsa vuoksi katsottava, että hoitokulut ja pääomakulut pidetään täysin erillään, Pyydönniemi sanoo.

Korjaushankkeiden rahoitus tilinpäätösasiakirjoissa

Taloyhtiön korjaushankkeisiin, niin nykyisiin kuin tuleviinkin, liittyy kysymyksiä, jotka on otettava huomioon tilinpäätöstä tarkasteltaessa. Korjaushankkeet jaetaan vuosikorjauksiin, jollaisia ovat esimerkiksi seinän maalaus sekä perusparannuksiin, jossa korjaus kohdistuu rakenteisiin.

Perusparannus nostaa kiinteistön arvoa. Vuosikorjaukseen liittyvät menot voidaan jakaa suurehkoihin ja muihin korjausmenoihin. Suurehkot korjausmenot voidaan aktivoida taseeseen.

– Aktivointi taseeseen tarkoittaa, että meno kirjataan taseeseen omaisuudeksi ja vähennetään sieltä vuotuisin poistoin.Sijoittajaosakkaan kannalta taloyhtiössä oleellista on, että jos menoja rahastoidaan ts. aktivoidaan, osakas ei voi maksuvuonna vähentää verotuksessaan maksamiaan suorituksia saamastaan vuokratuotosta, vaan hän saa verohyödyn käyttömahdollisuuden vasta myydessään ao. huoneisto-osakkeet. Korjausrahastoidut varat on käytettävä maksimissaan 5 vuoden aikana ja niillä on merkitystä myös sijoittajaosakkaan verotuksen kannalta. Rahastointi vaatii yhtiökokouksen päätöksen, Pyydönniemi selventää.

Kilan (kirjanpitolautakunnan) yleisohjeen mukaan rakennusrahastoon tapahtuvan rahastoinnin kohteena voivat yhtiökokouksen päätöksen perusteella olla mm. osakkailta ennakkoon kerätyt varat perusparannuksia varten, kuten korjausvastikkeet, säästövastikkeet, hankeosuussuoritukset tai osakkaiden lainanosuussuoritukset.

Asuintalovaraus ja osakkeenomistajan verotus

Toinen mahdollisuus varautua tuleviin menoihin on asuintalovaraus, jossa käyttökohdetta ei ole pakko aktivoida. Varaukset pitävät aina sisällään piilevää verovelkaa. Jos taloyhtiössä on esimerkiksi peritty liian suurta vastiketta, ei tietenkään haluta, että siitä jouduttaisiin maksamaan veroa. Veronmaksua voidaan siirtää tulevaan tekemällä varaus tulevien menojen varalta.

– Monessa talossa tehdään korjauksia hitaammin mitä voisi olettaa. Osakkeenomistajan kannattaa kiinnittää huomiota varausten määrään ja katsoa tarkkaan, tehdäänkö niitä yhtiössä vai ei, Pyydönniemi ohjeistaa.

– Jos varauksia ei tehdä ja jos yhtiövastike on kaikkien menojen kattamiseen liian pieni, ei taloyhtiössä kyetä tekemään korjauksia, vaikka sähköt menisivät poikki korjaamattomien vikojen vuoksi.

Toisaalta, kun 10 vuotta tulee umpeen, luetaan varaus yhteisön tuloksi sinä vuonna jona varaus viimeistään olisi pitänyt käyttää. Käyttämätön varaus pitää siihen mennessä purkaa. Jos varaus on kovin iso, voidaan pohtia, ovatko vastikkeet olleet oikean suuruisia, hän pohtii.

Asuintalovaraus ei vaadi erillistä yhtiökokouspäätöstä eikä sillä ole vaikutusta osakkaan verotukseen. Asuintalovarausta vastaan voi olla tai voi olla olematta olemassa olevaa rahaa. Jos varausta vastaan on olemassa raha, asuintalovarauksen muodostaminen on merkinnyt tuottojen toteutumista kuluja suurempana, jolloin asunto-osakeyhtiölle on jäänyt ylimäärästä rahoitusomaisuutta käytettäväksi seuraavina tilikausina.

Jos taas asuintalovarausta vastaan ei ole olemassa rahaa, varauksen muodostaminen ei ole merkinnyt rahoitusomaisuuden kertymistä vaan varaus on tehty poistoerojen ja rahastoinnin lisäksi tai sijasta peittämään esimerkiksi lainanlyhennyksiä varten perityn vastikeosuuden tulovaikutusta.

Lisähaasteita tiedonantovelvollisuudesta

Pyydönniemi huomauttaa, että isännöitsijällä on taloyhtiössä suuri valta, joka ulottuu siihen, että isännöitsijä voi halutessaan vaikuttaa tiettyjen tahojen tarjousten läpimenemiseen. Isännöitsijä ehdottaa, hallitus käsittelee, tilintarkastaja tarkastaa ja yhtiökokous hyväksyy. Isännöitsijän ammattitaito ja intressit ratkaisevat paljon.

– Isännöitsijän toimenkuva on nykypäivänä erittäin laaja ja hän on paljon vartijana. Isoissa isännöitsijätoimistoissa eri isännöitsijöillä onkin eri vastuualueet, koska yhden ihmisen on mahdotonta olla joka alan asiantuntija.Paras asiantuntemus on yleensä auktorisoiduilla isännöitsijöillä, hän toteaa.

Jatkossa lisähaasteita taloyhtiöiden kirjanpitoon ja tilinpäätöksiin toi myös rakentamiseen liittyvän tiedonantovelvollisuuden muuttuminen 2014 lähtien. Kuukausi-ilmoittaminen alkoi heti, eikä muutoksissa ole siirtymäaikaa. Ilmoittamisen kannalta muutos on huomattavasti suurempi kuin esimerkiksi käännetyn arvonlisäveron tuominen rakennusalalle. Tietoja on ilmoitettava huomattava määrä kuukausittain ja kustannustekijä varsinkin pienemmissä urakoissa on kohtalainen.

Ilmoittaminen koskee kaikkia yrityksiä, asunto-osakeyhtiöitä, kuntia ja valtiota eli käytännössä kaikkia rakentamista tai rakennuttamista harjoittavia tahoja. Ilmoittaminen vaatii myös ennakointia, jopa ennustamista, sillä ilmoituksessa kysytään esimerkiksi urakan kokonaissummaa, vaikka sitä olisi varsinaisesti urakkakohtaisesti sovittu työn tapahtuessa esimerkiksi tuntityönä. Pyydönniemen mukaan muutokseen ei ole riittävästi varauduttu. Lievennystä tilanteeseen tuo kuitenkin se, että verottaja ei rankaise siitä, jos tiedoissa on aluksi virheitä. Pääasia on saada järjestelmä alkuun.

Muokattu 17.2.2016: Lisätty: "Tase-erittelyt eivät ole julkisia asiakirjoja"

Isännöitsijä
määräykset
Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje
Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

20132_33862.jpg
Taloyhtiön osakas - muista kyselyoikeutesi yhtiökokouksessa!
Taloyhtiön yhtiökokouksessa osakkaalla on ainutlaatuinen kyselyoikeus. Oikeus on vain vuoden tärkeimmissä kokouksissa eli yhtiökokouksissa, joista suurin osa pidetään keväällä. Silloin hallitus ja isännöitsijä ovat velvollisia vastaamaan osakkaiden esittämiin kysymyksiin ja antamaan asioista tarkempia tietoja. Yhtiökokousten välillä hallitus voi itsenäisesti harkita, mistä asioista se haluaa tiedottaa ja mistä ei.Katso lisätietoa yhtiökokouksestaTaloyhtiössä tieto kulkee helposti epämääräisinä huhupuheina porraskäytäväkeskusteluissa. Vain yhtiökokouksessa osakas voi saada tietoa siitä, miten asiat oikeasti ovat. Osakkaan kannattaa perehtyä yhtiökokousasiakirjoihin huolella jo ennen kokousta ja kysyä rohkeasti häntä askarruttavista asioista niiden käsittelyn yhteydessä. Yhtiökokouksella on toki oikeus rajata osakkaan kyselyä siten, että vain asiaankuuluviin kysymyksiin vastataan.Oma koti, asunto, on osakkaan elämän kallein sijoitus. Vain osallistumalla taloyhtiön vuosikokoukseen osakas saa tietää, mitä taloyhtiössä tapahtuu. Samalla osakas voi vaikuttaa siihen, mitä talolle tehdään ja millaista asuminen omassa taloyhtiössä on. Yhtiökokous tekee taloyhtiön kannalta tärkeimmät päätökset kuten valitsee hallituksen, päättää yhtiövastikkeen ja esimerkiksi vesimaksujen määrästä. Osakkaan kannattaa siis avata suunsa.Mikäli osakas ei itse ehdi kokoukseen, on hänellä lain mukaan oikeus käyttää asiamiestä esim. luotettavaa naapuria kokouksessa. Suositeltavin tapa on antaa kirjallinen valtakirja.
20227_79100.jpg
Kolme syytä välitilinpäätökselle
Tilinpäätös vuosittain on monelle asunto-osakkeen omistajalle tuttu, mutta mikä on välitilinpäätös. Se tehdään vain tarvittaessa ja tarve on melko harvoin. Seuraavassa käymme läpi niitä kohtia, joissa välitilinpäätöstä kuitenkin tarvitaan.
20217_71691.jpg
Mitä kohuttu ilmastopaketti tarkoittaa rakennusalalle?
EU:n ilmastopaketti on vaikutuksiltaan vielä monelta osin epäselvä. Otimme selvää, mitä se voi tuoda tullessaan rakennusteollisuudelle.
Kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Jäsenen esteellisyys
Uuden asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 4 §:n nojalla hallituksen jäsen ja isännöitsijä eivät ottaa osaa asian käsittelyyn, joka koskeehallituksen jäsenen ja isännöitsijän sekä yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustoimea;sellaista hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muiden osakkeenomistajien ao. huoneistojen kunnossapidosta tai uudistamisesta;hänen huoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan taisopimusta tai muuta oikeustoimea yhtiön ja kolmannen välillä mikäli hallituksen jäsenellä tai isännöitsijällä olisi odotettavissa siitä olennaista etua, joka voisi olla ristiriidassa taloyhtiön edun kanssaUuden asunto-osakeyhtiölain 1-luvun 10 §:n nojalla ei hallituksen jäsen tai isännöitsijä ole oikeutettu ryhtymään sellaiseen toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai muiden osakkeenomistajien kustanuksella.
Rafi_kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Hallinnan luovutus, vanha
Myyjän on luovutettava ostajalle asunnon hallinta ja osakekirja sekä muut asunnon omistus- ja hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat sovittuna ajankohta. Jollei muuta osapuolten välillä ole sovittu, asiakirjat luovutetaan asunnon hallinnan luovutuksen yhteydessä. Ellei muuta ole sovittu, myyjä ei ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa ennen kuin kauppahinta on suoritettuAsunnosta aiheutuvista kustannuksista, kuten esim. vastikkeista, hoito-, ylläpito tai parannuskustannuksista sekä asuntoon kohdistuvista julkisoikeudellisista maksuista vastaa myyjä siihen saakka, kunnes luovutus on tapahtunut. Mikäli luovutus viivästyy ostajasta johtuvasta syystä, vastaa ostaja edellä mainituista kuluista siitä lukien, jolloin luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua.Vaaranvastuu säilyy myyjällä pääsääntöisesti siihen saakka, jolloin hallinnan luovutus ostajalle tapahtuu. Mikäli hallinnanluovutus tapahtuu myöhemmin kuin on sovittu ostajasta johtuvasta syystä, siirtyy vaaranvastuu ostajalle siitä lähtien, kun hallinnan luovutuksen olisi pitänyt tapahtua. Ostaja on velvollinen suorittamaan kauppahinnan, mikäli hänellä on vaaranvastuu ja esim. asunto tuhoutuu tai vahingoittuu eikä voida katsoa, että vahinko olisi tapahtunut myyjästä johtuvasta syystä.
201212_33141.jpg
Taloyhtiön hallituksen kunnossapitovastuu korostuu talvella!
Talven tullessa on jälleen syytä kiinnittää huomio taloyhtiön ylläpitoon liittyviin vastuualueisiin ja voimassa oleviin vastuuvakuutuksiin. Uuden asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 2 §:n mukaan taloyhtiön hallituksen yleistehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Tähän sisältyy lainkohdan mukaan myös velvollisuus huolehtia kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta vuodenaika huomioiden. Tällä hetkellä vääjäämättä korostuu kattolumista sekä portaikkojen ja piha-alueiden liukkaudenestosta huolehtiminen.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton