Viikon kysymys: Asunto-osakeyhtiölain äänileikkurin käyttö?
Päivitetty 03.12.2024
Voimassa olevassa asunto-osakeyhtiölaissa on äänileikkuri. Se tarkoittaa, ettei yksittäinen osakas saa käyttää enintään 15 %:n äänivaltaa asunto-osakeyhtiön päättävissä kokouksissa.
a) Koskeeko tämä myös sellaista osakasta, jolla oma ääniosuus jää alle 15 %, mutta hänellä on valtakirjoja toisilta osakkailta, ja niiden kanssa yhteen laskettu äänimäärä ylittääkin tuon 15 %, on esim. 35 %.
b) Koskeeko tuo 15 % koko as. oy:n äänimäärää, vai vain läsnä olevien/ paikalla edustettujen yhteen laskettua äänimäärää?
Vastaus:
Asunto-osakeyhtiölain mukaisen äänileikkurin äänimäärän rajoitus on 20 %. Yhtiöjärjestyksessä on kuitenkin voitu määrätä rajoituksen olevan 15 %. Äänileikkuri lasketaan kunkin edustetun osakkaan osalta erikseen, paitsi jos edustat sellaisia henkilöitä, joiden kanssa omistat osakkeet yhdessä.
Esimerkki 1: Yhtiökokouksessa on edustettuna 100 osaketta. Edustat henkilöä A, joka omistaa osakeryhmän 1-15 (15 % osakkeista) ja sinä omistat osakeryhmän 16-30 (15 % osakkeista). Voit äänestää kaikilla osakkeilla (30 % osuudella).
Esimerkki 2: Yhtiökokouksessa on edustettuna 100 osaketta. Edustat henkilöä A, joka omistaa kanssasi osakeryhmän 1-30 (30 % osakkeista). Tässä tapauksessa äänileikkuri rajoittaa äänioikeuttasi 20 %:iin tai muuhun yhtiöjärjestyksessä määrättyyn osuuteen.
Kysymykseen vastasi:
MARKUS TALVIO
Toimitusjohtaja, OTM
Kiinteistölakimies
Jurinet Oy Lakiasiaintoimisto
"Tämä vastaus on annettu vain kysymyksestä ilmenevien seikkojen perusteella tuntematta asiaan liittyviä yksityiskohtia. Vastauksessa ei näin ollen ole voitu huomioida kaikkia asian ratkaisuun vaikuttavia seikkoja. Jos käytät tätä vastausta jossain muussa asiayhteydessä ei vastauksen laatija ole siitä vastuussa. Jos haluat lisätietoja, ota yhteyttä vastauksen laatineeseen juristiin, puhelin 029 009 2590."
Tarvitsetko lakimiehen apua?
Kiinnostuitko? Tilaa ilmainen omataloyhtio.fi-uutiskirje:
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Hallituksen ja isännöitsijän vastuuvapaus?
Oli puhuttu lähitulevaisuuden ikkunaremontista, mutta 2019 yhtiökokouksessa olikin jo ikkunafirman edustaja kertomassa ikkunoista. Kaikkien mielestä se tuli yllättäen, mutta silti ikkunaremontti syksylle 2019 hyväksyttiin. Yhtiökokous luotti, että hankkeessa käytettäisiin asiantuntijaa, mutta ainoa asiantuntija oli ikkunafirman mittaaja. Hanke osoittautui huonosti valmistelluksi, mittaukset heittivät ja jouduttiin uusimaan 90 ikkunaa ja nekin olivat 1 cm:n heitoilla.Talomme on ns. arvotalo ja hallitus/isännöitsijä ovat huolimattomuudellaan alentaneet talon arvoa. Tiedotusta tapahtuneesta ei ole juuri annettu. Ei tietoa edes hinnanalennuksesta. Urakka viivästynyt ja asukkaat uupuneita. Mitä sopimuksia voimme vaatia selvitettäväksi, jos emme myönnä vastuuvapautta heille?
Epäselvyyttä vastikemaksuissa, mitä tehdä?
Yhdelle osakkaalle on kertynyt vastikevelkaa. Osakkaalla on ollut tapana maksaa vastikkeet isommissa, noin puolen vuoden erissä, mutta maksuja on jäänyt väliin. Niistä on huomautettu ja rästilaskuja on lähetetty, mutta osakas väittää kirjanpidon olevan virheellinen eikä ole suorittanut rästimaksuja. Niiden vuosien, joilta rästimaksuja on kertynyt, tilinpäätös on hyväksytty yksimielisesti yhtiökokouksissa, joihin kyseinen osakaskin on osallistunut. Kirjanpitoa on tarkistettu kirjanpitäjän toimesta ja riippumattomalla laskelmalla on varmistettu suoritettujen maksujen riittämättömyys. Mitä keinoja asunto-osakeyhtiöllä on tällaisessa tilanteessa? Esimerkiksi erityistilintarkastus tulisi ilmeisesti maksamaan taloyhtiölle enemmän kuin rästit?
Onko oikein, että hallituksen jäsenet saunovat ilmaiseksi?
Onko oikein, että hallituksen jäsenet saavat ilmaiset saunavuorot ja vielä rahallisen korvauksen kokouksista?
Kuka maksaa aiheettoman huoltokäynnin?
Taloyhtiömme osakas ilmoitti, että ulko-oven uusi lukko ei toimi. Ovi ei aukea. Koska lukko on uusi, tilattiin lukon asentanut yritys tekemään takuukorjauksen. Lukkoseppä kuitenkin totesi, että lukossa ei ole mitään vikaa. Myös osakas sai avaimellaan oven auki. Kuka maksaa aiheettomasta huoltokäynnistä aiheutuneen laskun? Taloyhtiö vai osakas?
Viikon kysymys: Miten määritellään taloyhtiön perustaso?
Miten määritellään kerrostaloyhtiössä yhtiön kunnossapitovelvollisuuden perustaso huoneistojen kylpyhuoneissa?Osa taloyhtiömme kylpyhuoneista on alkuperäisiä ns.peltikasettikylpyhuoneita, joiden vesieristeenä on muovimatto. WC-istuin on niissä alkuperäinen, eikä sisällä kaksoishuuhtelua. Onpa osa hanoistakin vielä alkuperäisiä eli hieman yli 30 vuotta vanhoja. Osa kylpyhuoneista on remontoitu osakkaan toimesta, jolloin yhtiö on kustantanut työn vesieristeeseen saakka. Muista toimenpiteistä osakas on vastannut itse.Joissakin osakas on tehnyt koko remontin itse kustantaen kaikki tekemänsä muutokset, joiden tekemistä yhtiö ei ole voinut valvoa. Yhtiön toimesta ei ole uusittu yhtään WC-istuinta, koska sen uusiminen tuli yhtiön kunnossapitovastuulle vasta uuden lain myötä. Useat osakkaat ovat uusineet ne omalla kustannuksellaan.Valitettavasti yhtiössä ei saatu aikaan sopimusta kaikkien kylpyhuoneiden kunnostuksesta yhtenäiseen perustasoon esimerkiksi jakamalla työ suoritettavaksi useassa osassa siten, että huonoimmassa kunnossa olevat kylpyhuoneet olisi remontoitu ensimmäisinä.Mitä siis tarkoittaa "ajankohdan" perustaso?
Kiinteistöverot ulosmittauksessa - voiko isännöitsijää hakea korvausvastuuseen?
Mikä on isännöitsijän vastuu tilanteessa, jossa taloyhtiö on ajautunut tilanteeseen, että luotollinen tili on kunnolla miinuksella ja talonyhtiön kiinteistön tiedoista löytyy ulosmittausmerkintä, eikä isännöitsijä ole kertaakaan tilikauden aikana ottanut tilannetta taloyhtiön osakkaiden tai hallituksen kanssa esille?Entä mikä on toiminnantarkastajan vastuu edellä kuvatussa tilanteessa hänen antaessaan lausunnon, jonka mukaan mitään huomautettavaa ei ole löytynyt? Voiko luottotietojen menettämisestä vaatia em. kuvatussa tilanteessa isännöitsijältä ja toiminnantarkastajalta korvausta ja onko jokin kaava, jolla korvauksen suuruus lasketaan?Lisäkommentti:Kiinteistö on ulosmitattu maksamattomien kiinteistöverojen vuoksi. Lisäksi perinnässä noin 15 000 euron edestä laskuja pidemmältä ajalta ja vesilaskut 2 vuoden ajalta. Paljon on maksettu pieni osa laskuista, jotta vältyttäisiin ulosmittaukselta.Näitä virheitä nyt korjataan ylimääräisellä yhtiövastikkeilla/vastikkeen korotuksilla ja tavallaan syyttömätkin, jotka ovat taloon tulleet isännöitsijän vaihdon jälkeen maksavat edellisten virheet. Olisikohan isännöitsijä/hallitus mitenkään korvausvelvollinen?
Miten lattialämmityksen käyttö voidaan laskuttaa osakkaalta?
Taloyhtiössämme on kaukolämpö ja osakkeiden lämmitys tapahtuu sekä vesikiertoisilla lämmityspattereilla että vesikiertoisella lattialämmityksellä. Yhden osakkaan lattialämmityspiiri on mennyt rikki ja konsultoimamme remonttiyritykset ovat kaikki olleet samaa mieltä, että tuo kannattaisi korvata sähköisellä lattialämmityksellä. Jos tämä tehtäisi näin, jäisi lattialämmityksen vaatima sähkö kyseisen osakkeen omistajan vastuulle. Pitääkö tuo osakkaalle ylimääräisenä kustannuksena tuleva lattialämmityksen sähkö korvata esimerkiksi huoneistokohtaista vastiketta pienentämällä ja miten tuo laskettaisiin?
Onko taloyhtiössä tapahtunut kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti?
Kyse on vakavasta asumishaitasta. Ylemmän kerroksen lattia-asennus on todettu virheelliseksi ja äänieristys on todettu mittauksella (v. 2020) merkittävästi heikommaksi kuin rakennusajan ( -72) standardi. Korona-ajan tuoma muutos kyseisen asunnon asukasmäärässä on vielä huonontanut olosuhteita.Remonttihanke on ollut vireillä mutta ei etene. Tietoa on annettu huonosti. Ensin luvattiin remontti alkuvuodesta, mutta se vesittyi. Sitten maaliskuussa, mutta remontointivelvollinen ilmoitti pelkäävänsä koronaa ja asia siirtyi kahdella kuukaudella.Nyt rokotukset ovat kunnossa ja remontin piti alkaa kesäkuun alkupuolella. Mitään ei tapahdu. Isännöinti tukee yläkerran asukasta vahvasti ja minua syytetään meluherkkyydestä ja kuvittelusta. Hallituksen pj ei vastaa sähköposteihini. Mitä laki sanoo joutuisuusvaatimuksesta?
Voiko taloyhtiön hallitus vaatia tietoonsa osakkeen ostajaa ja kauppahintaa?
Taloyhtiössä myytiin viime vuonna asunto-osake, ostaja oli sukulainen. Muina vuosina, kun myyminen on tapahtunut, on isännöitsijä tiedottanut asiasta hallitusta (ostaja ja hinta) ja taloyhtiön kokouksessa asiasta on tiedotettu.Nyt isännöitsijä ilmoitti kokouksessa, että asia on jäänyt kirjaamatta. Onko isännöitsijän velvollisuus ilmoittaa hallitukselle ostaja ja myyntihinta vai voiko ostaja pyytää salaamaan hinnan? Taloyhtiössä on muitakin samankokoisia asuntoja ja yleensä on verrattu hintaa myytyyn asunto-osakkeeseen, jos joku muu haluaisi myydä samankokoisen asunnon.
Viikon kysymys: Piha-alueen kunnostuksen rahoitus
Meille on tulossa taloyhtiön piha-alueella kunnostustyö: nurmikon istutus sekä portaiden rakentaminen turvallisuuden vuoksi sekä pyykkitelineen osto ja asentaminen. Nämä kaikki poistettiin aiemmin, kun talojen päätyihin asennettiin patolevyt.Kysymys: voiko hallitus/taloyhtiö päättää, että kulut rahoitetaan ylimääräisellä vastikkeella tai osakkaan omalla lainalla/rahoituksella? Vai voiko yksi osakas vaatia yhtiölainaa portaiden, nurmikon ja pyykinkuivaustelineen kulujen rahoittamiseksi?
Miten remonttikustannukset tulisi jakaa prosentuaalisesti?
Onko remonttikustannusten jakaminen muun perusteen mukaan mahdollinen kuin yhtiöjärjestyksen mukaisen osakkeiden prosenttijakoon perustuva jako? Yhtiöjärjestyksessä on myös sanonta, että "osakkeen omistajat ovat oikeutettuja maksamaan yhtiölle osakkeitaan rasittavan vastikeperusteen mukaan laskettavan osuutensa yhtiön pitkäaikaisista lainoista joko kokonaan tai osittain hallituksen määräämässä erissä ja aikoina..."Onko yhtiöjärjestyksen sanonta pakottava, että kaikki remonttikustannukset on kohdistettava samoin kuin vastike? Mitä tarkoitetaan as oy lain 10 §:llä, ettei yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä saa tehdä päätöstä, joka tuottaa osakkeenomistajalle epäoikeutettua etua? Voidaanko kustannuksia muuttaa kustannusperusteiseksi?
Voiko isännöitsijä määrätä, mitä taloyhtiön pihalle rakennetaan?
Suunnittelemme taloyhtiöön hintavaa piha- ja kengitysremonttia. Isännöitsijän mukaan alkuperäisiän osakkaan vastuita ei tarvitse noudattaa piharemontissa. Taloyhtiön keskipihan istutukset ovat taloyhtiön laskuun ostettuja. Alun perin on sovittu, että osakkaat laittavat pensaat takapihoille ja ostavat ne itse. Isännöitsijä sanoo nyt, että taloyhtiö laittaa korkeat puuaidat kysymättä keneltäkään.Onko tämä oikein?
Luetuimmat
Uusimmat