Viikon kysymys: Onko taloyhtiön johtohenkilö esteellinen?
Päivitetty 03.12.2024
Jos taloyhtiön hallituksessa on kolme henkilöä. Hallituksen puheenjohtaja, hänen siskonsa ja yksi henkilö näiden lisäksi. Kaikki asuvat talossa, isännöitsijä ei asu. Onko tässä esteellisyysongelma?
Vastaus:
Johtohenkilöiden esteellisyys liittyy asioiden käsittelyyn. Johtohenkilöt eivät siis ole esteellisiä vain sillä perusteella, että joku heidän läheisensä on myös asunto-osakeyhtiön johtohenkilönä.
Johtohenkilö on esteellinen käsittelemään asiaa, joka koskee:
1) hänen ja yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustointa;
2) sellaista hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muiden osakkeenomistajien hallinnassa olevien osakehuoneistojen kunnossapidosta tai uudistamisesta; taikka
3) hänen osakehuoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan.
Esteellisyys koskee myös yhtiön ja kolmannen välistä yllä mainittua asiaa, jos siitä on odotettavissa johtohenkilölle yhtiön edun kanssa ristiriidassa olevaa olennaista etua.
Kysymykseen vastasi:
MARKUS TALVIO
Toimitusjohtaja, OTM
Kiinteistölakimies
Jurinet Oy Lakiasiaintoimisto
"Tämä vastaus on annettu vain kysymyksestä ilmenevien seikkojen perusteella tuntematta asiaan liittyviä yksityiskohtia. Vastauksessa ei näin ollen ole voitu huomioida kaikkia asian ratkaisuun vaikuttavia seikkoja. Jos käytät tätä vastausta jossain muussa asiayhteydessä ei vastauksen laatija ole siitä vastuussa. Jos haluat lisätietoja, ota yhteyttä vastauksen laatineeseen juristiin, puhelin 029 009 2590."
Kiinnostuitko? Tilaa ilmainen omataloyhtio.fi-uutiskirje:
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Voiko hallitus purkaa talonmiehen sopimuksen?
Käsittääksemme taloyhtiön hallitus on vastuussa kiinteistön hyvästä pidosta ja vastaa kiinteistön osaavasta hoidon järjestämisestä. Taloyhtiön uusi hallitus on katselmuksessaan todennut talossa jopa mittavia pitkäaikaisia vaurioita, jotka olisi voitu ennakoida jo alkuvaiheessa. Kiinteistön hoidosta vastaavalla talonmiehellä on puuttunut osaaminen, vaurioiden tunnistaminen ja osittain on todettu myös tahallisia laiminlyöntejä. Osakkaatkin ovat osoittaneet talonmiehelle korjaustarpeessa olevia asioita jo vuonna 2016 mm. kattovuotoja, jotka ovat edelleen korjaamatta. Talonmies on jopa tahallisesti poistanut sottaamalla laittamansa silikonitiivisteet salatakseen osaamattomuutensa. Onko edes vuonna 2000 tehty sopimus voimassa? Siinä on myös puolison isännöinti, joka on purettu.
Taloyhtiön urakoiden kilpailutus - miten toimia oikein?
Asunto-osakeyhtiössä on 30 huoneistoa jonka vesikattopinnoite on tarkoitus saneerata tulevana kesänä. Taloyhtiön vuosibudjetti on luokkaa 90000 euroa ja katto saneerauksen arvio 60000 euroa. Asia on sovittu vietävän yhtiökokouksen päätettäväksi.
Epäselvyyttä vastikemaksuissa, mitä tehdä?
Yhdelle osakkaalle on kertynyt vastikevelkaa. Osakkaalla on ollut tapana maksaa vastikkeet isommissa, noin puolen vuoden erissä, mutta maksuja on jäänyt väliin. Niistä on huomautettu ja rästilaskuja on lähetetty, mutta osakas väittää kirjanpidon olevan virheellinen eikä ole suorittanut rästimaksuja. Niiden vuosien, joilta rästimaksuja on kertynyt, tilinpäätös on hyväksytty yksimielisesti yhtiökokouksissa, joihin kyseinen osakaskin on osallistunut. Kirjanpitoa on tarkistettu kirjanpitäjän toimesta ja riippumattomalla laskelmalla on varmistettu suoritettujen maksujen riittämättömyys. Mitä keinoja asunto-osakeyhtiöllä on tällaisessa tilanteessa? Esimerkiksi erityistilintarkastus tulisi ilmeisesti maksamaan taloyhtiölle enemmän kuin rästit?
Onko oikein, että hallituksen jäsenet saunovat ilmaiseksi?
Onko oikein, että hallituksen jäsenet saavat ilmaiset saunavuorot ja vielä rahallisen korvauksen kokouksista?
Kuka maksaa aiheettoman huoltokäynnin?
Taloyhtiömme osakas ilmoitti, että ulko-oven uusi lukko ei toimi. Ovi ei aukea. Koska lukko on uusi, tilattiin lukon asentanut yritys tekemään takuukorjauksen. Lukkoseppä kuitenkin totesi, että lukossa ei ole mitään vikaa. Myös osakas sai avaimellaan oven auki. Kuka maksaa aiheettomasta huoltokäynnistä aiheutuneen laskun? Taloyhtiö vai osakas?
Onko taloyhtiössä tapahtunut kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti?
Kyse on vakavasta asumishaitasta. Ylemmän kerroksen lattia-asennus on todettu virheelliseksi ja äänieristys on todettu mittauksella (v. 2020) merkittävästi heikommaksi kuin rakennusajan ( -72) standardi. Korona-ajan tuoma muutos kyseisen asunnon asukasmäärässä on vielä huonontanut olosuhteita.Remonttihanke on ollut vireillä mutta ei etene. Tietoa on annettu huonosti. Ensin luvattiin remontti alkuvuodesta, mutta se vesittyi. Sitten maaliskuussa, mutta remontointivelvollinen ilmoitti pelkäävänsä koronaa ja asia siirtyi kahdella kuukaudella.Nyt rokotukset ovat kunnossa ja remontin piti alkaa kesäkuun alkupuolella. Mitään ei tapahdu. Isännöinti tukee yläkerran asukasta vahvasti ja minua syytetään meluherkkyydestä ja kuvittelusta. Hallituksen pj ei vastaa sähköposteihini. Mitä laki sanoo joutuisuusvaatimuksesta?
Kiinteistöverot ulosmittauksessa - voiko isännöitsijää hakea korvausvastuuseen?
Mikä on isännöitsijän vastuu tilanteessa, jossa taloyhtiö on ajautunut tilanteeseen, että luotollinen tili on kunnolla miinuksella ja talonyhtiön kiinteistön tiedoista löytyy ulosmittausmerkintä, eikä isännöitsijä ole kertaakaan tilikauden aikana ottanut tilannetta taloyhtiön osakkaiden tai hallituksen kanssa esille?Entä mikä on toiminnantarkastajan vastuu edellä kuvatussa tilanteessa hänen antaessaan lausunnon, jonka mukaan mitään huomautettavaa ei ole löytynyt? Voiko luottotietojen menettämisestä vaatia em. kuvatussa tilanteessa isännöitsijältä ja toiminnantarkastajalta korvausta ja onko jokin kaava, jolla korvauksen suuruus lasketaan?Lisäkommentti:Kiinteistö on ulosmitattu maksamattomien kiinteistöverojen vuoksi. Lisäksi perinnässä noin 15 000 euron edestä laskuja pidemmältä ajalta ja vesilaskut 2 vuoden ajalta. Paljon on maksettu pieni osa laskuista, jotta vältyttäisiin ulosmittaukselta.Näitä virheitä nyt korjataan ylimääräisellä yhtiövastikkeilla/vastikkeen korotuksilla ja tavallaan syyttömätkin, jotka ovat taloon tulleet isännöitsijän vaihdon jälkeen maksavat edellisten virheet. Olisikohan isännöitsijä/hallitus mitenkään korvausvelvollinen?
Miten lattialämmityksen käyttö voidaan laskuttaa osakkaalta?
Taloyhtiössämme on kaukolämpö ja osakkeiden lämmitys tapahtuu sekä vesikiertoisilla lämmityspattereilla että vesikiertoisella lattialämmityksellä. Yhden osakkaan lattialämmityspiiri on mennyt rikki ja konsultoimamme remonttiyritykset ovat kaikki olleet samaa mieltä, että tuo kannattaisi korvata sähköisellä lattialämmityksellä. Jos tämä tehtäisi näin, jäisi lattialämmityksen vaatima sähkö kyseisen osakkeen omistajan vastuulle. Pitääkö tuo osakkaalle ylimääräisenä kustannuksena tuleva lattialämmityksen sähkö korvata esimerkiksi huoneistokohtaista vastiketta pienentämällä ja miten tuo laskettaisiin?
Voiko taloyhtiön hallitus vaatia tietoonsa osakkeen ostajaa ja kauppahintaa?
Taloyhtiössä myytiin viime vuonna asunto-osake, ostaja oli sukulainen. Muina vuosina, kun myyminen on tapahtunut, on isännöitsijä tiedottanut asiasta hallitusta (ostaja ja hinta) ja taloyhtiön kokouksessa asiasta on tiedotettu.Nyt isännöitsijä ilmoitti kokouksessa, että asia on jäänyt kirjaamatta. Onko isännöitsijän velvollisuus ilmoittaa hallitukselle ostaja ja myyntihinta vai voiko ostaja pyytää salaamaan hinnan? Taloyhtiössä on muitakin samankokoisia asuntoja ja yleensä on verrattu hintaa myytyyn asunto-osakkeeseen, jos joku muu haluaisi myydä samankokoisen asunnon.
Viikon kysymys: Piha-alueen kunnostuksen rahoitus
Meille on tulossa taloyhtiön piha-alueella kunnostustyö: nurmikon istutus sekä portaiden rakentaminen turvallisuuden vuoksi sekä pyykkitelineen osto ja asentaminen. Nämä kaikki poistettiin aiemmin, kun talojen päätyihin asennettiin patolevyt.Kysymys: voiko hallitus/taloyhtiö päättää, että kulut rahoitetaan ylimääräisellä vastikkeella tai osakkaan omalla lainalla/rahoituksella? Vai voiko yksi osakas vaatia yhtiölainaa portaiden, nurmikon ja pyykinkuivaustelineen kulujen rahoittamiseksi?
Miten remonttikustannukset tulisi jakaa prosentuaalisesti?
Onko remonttikustannusten jakaminen muun perusteen mukaan mahdollinen kuin yhtiöjärjestyksen mukaisen osakkeiden prosenttijakoon perustuva jako? Yhtiöjärjestyksessä on myös sanonta, että "osakkeen omistajat ovat oikeutettuja maksamaan yhtiölle osakkeitaan rasittavan vastikeperusteen mukaan laskettavan osuutensa yhtiön pitkäaikaisista lainoista joko kokonaan tai osittain hallituksen määräämässä erissä ja aikoina..."Onko yhtiöjärjestyksen sanonta pakottava, että kaikki remonttikustannukset on kohdistettava samoin kuin vastike? Mitä tarkoitetaan as oy lain 10 §:llä, ettei yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä saa tehdä päätöstä, joka tuottaa osakkeenomistajalle epäoikeutettua etua? Voidaanko kustannuksia muuttaa kustannusperusteiseksi?
Joutuuko huolimattomuudesta vastuuseen isännöitsijä vai hallitus?
Taloyhtiön hallitus on sopinut hallituksen kokouksessa maaliskuussa 2020 isännöitsijän kanssa, että teemme huoltotyön pumppuhuoltoyhtiön kanssa, ja että isännöitsijä hoitaa tilauksen. Kun kysyttiin tilannetta syyskuussa 2021, niin isännöitsijä ei ollutkaan hoitanut asiaa.Kysymys kuuluu, kuka on vastuussa, jos pumput rikkoontuvat ja taloyhtiöön tulee vesivahinkoja? Onko taloyhtiön hallitus vastuussa, vaikka on sovittu isännöitsijän kanssa, että hän hoitaa toteutuksen, tai onko vastuu isännöinti yrityksellä, kun ovat jättäneet asian hoitamatta.
Luetuimmat
Uusimmat