Viikon kysymys: Onko taloyhtiössä tapahtunut kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti?

Mikä on isännöitsijän vastuu tilanteessa, jossa taloyhtiö on ajautunut tilanteeseen, että luotollinen tili on kunnolla miinuksella ja talonyhtiön kiinteistön tiedoista löytyy ulosmittausmerkintä, eikä isännöitsijä ole kertaakaan tilikauden aikana ottanut tilannetta taloyhtiön osakkaiden tai hallituksen kanssa esille?Entä mikä on toiminnantarkastajan vastuu edellä kuvatussa tilanteessa hänen antaessaan lausunnon, jonka mukaan mitään huomautettavaa ei ole löytynyt? Voiko luottotietojen menettämisestä vaatia em. kuvatussa tilanteessa isännöitsijältä ja toiminnantarkastajalta korvausta ja onko jokin kaava, jolla korvauksen suuruus lasketaan?Lisäkommentti:Kiinteistö on ulosmitattu maksamattomien kiinteistöverojen vuoksi. Lisäksi perinnässä noin 15 000 euron edestä laskuja pidemmältä ajalta ja vesilaskut 2 vuoden ajalta. Paljon on maksettu pieni osa laskuista, jotta vältyttäisiin ulosmittaukselta.Näitä virheitä nyt korjataan ylimääräisellä yhtiövastikkeilla/vastikkeen korotuksilla ja tavallaan syyttömätkin, jotka ovat taloon tulleet isännöitsijän vaihdon jälkeen maksavat edellisten virheet. Olisikohan isännöitsijä/hallitus mitenkään korvausvelvollinen?

Taloyhtiössämme on kaukolämpö ja osakkeiden lämmitys tapahtuu sekä vesikiertoisilla lämmityspattereilla että vesikiertoisella lattialämmityksellä. Yhden osakkaan lattialämmityspiiri on mennyt rikki ja konsultoimamme remonttiyritykset ovat kaikki olleet samaa mieltä, että tuo kannattaisi korvata sähköisellä lattialämmityksellä. Jos tämä tehtäisi näin, jäisi lattialämmityksen vaatima sähkö kyseisen osakkeen omistajan vastuulle. Pitääkö tuo osakkaalle ylimääräisenä kustannuksena tuleva lattialämmityksen sähkö korvata esimerkiksi huoneistokohtaista vastiketta pienentämällä ja miten tuo laskettaisiin?

Rivitaloyhtiössämme yhtiöjärjestyksen mukaan asuntoon kuuluu autopaikan hallinta asunnon edessä joko katoksellisena tai ilman.Kahden talon (yhteensä 6 taloa) osalta paikat ovat erillisessä katoksessa. Nyt hallitus esittää katoksen laajennusta, johtuen paikkojen ahtaudesta. Hallituksessa on kolme kyseisen katospaikan käyttäjää. Laajennus edellyttää myös yhtiön tontin pinta-alan sitomista laajennukseen.Voidaanko perusparannuslaajennus päätös tehdä yhtiökokouksessa normaalilla enemmistöpäätöksellä? Voivatko myös paikan ja laajennuksen edun omaavat osallistua päätökseen? Katoksen normaali kunnossapito kuuluu yhtiölle.

Taloyhtiössä myytiin viime vuonna asunto-osake, ostaja oli sukulainen. Muina vuosina, kun myyminen on tapahtunut, on isännöitsijä tiedottanut asiasta hallitusta (ostaja ja hinta) ja taloyhtiön kokouksessa asiasta on tiedotettu.Nyt isännöitsijä ilmoitti kokouksessa, että asia on jäänyt kirjaamatta. Onko isännöitsijän velvollisuus ilmoittaa hallitukselle ostaja ja myyntihinta vai voiko ostaja pyytää salaamaan hinnan? Taloyhtiössä on muitakin samankokoisia asuntoja ja yleensä on verrattu hintaa myytyyn asunto-osakkeeseen, jos joku muu haluaisi myydä samankokoisen asunnon.

Meille on tulossa taloyhtiön piha-alueella kunnostustyö: nurmikon istutus sekä portaiden rakentaminen turvallisuuden vuoksi sekä pyykkitelineen osto ja asentaminen. Nämä kaikki poistettiin aiemmin, kun talojen päätyihin asennettiin patolevyt.Kysymys: voiko hallitus/taloyhtiö päättää, että kulut rahoitetaan ylimääräisellä vastikkeella tai osakkaan omalla lainalla/rahoituksella? Vai voiko yksi osakas vaatia yhtiölainaa portaiden, nurmikon ja pyykinkuivaustelineen kulujen rahoittamiseksi?

Onko remonttikustannusten jakaminen muun perusteen mukaan mahdollinen kuin yhtiöjärjestyksen mukaisen osakkeiden prosenttijakoon perustuva jako? Yhtiöjärjestyksessä on myös sanonta, että "osakkeen omistajat ovat oikeutettuja maksamaan yhtiölle osakkeitaan rasittavan vastikeperusteen mukaan laskettavan osuutensa yhtiön pitkäaikaisista lainoista joko kokonaan tai osittain hallituksen määräämässä erissä ja aikoina..."Onko yhtiöjärjestyksen sanonta pakottava, että kaikki remonttikustannukset on kohdistettava samoin kuin vastike? Mitä tarkoitetaan as oy lain 10 §:llä, ettei yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä saa tehdä päätöstä, joka tuottaa osakkeenomistajalle epäoikeutettua etua? Voidaanko kustannuksia muuttaa kustannusperusteiseksi?

Miten määritellään kerrostaloyhtiössä yhtiön kunnossapitovelvollisuuden perustaso huoneistojen kylpyhuoneissa?Osa taloyhtiömme kylpyhuoneista on alkuperäisiä ns.peltikasettikylpyhuoneita, joiden vesieristeenä on muovimatto. WC-istuin on niissä alkuperäinen, eikä sisällä kaksoishuuhtelua. Onpa osa hanoistakin vielä alkuperäisiä eli hieman yli 30 vuotta vanhoja. Osa kylpyhuoneista on remontoitu osakkaan toimesta, jolloin yhtiö on kustantanut työn vesieristeeseen saakka. Muista toimenpiteistä osakas on vastannut itse.Joissakin osakas on tehnyt koko remontin itse kustantaen kaikki tekemänsä muutokset, joiden tekemistä yhtiö ei ole voinut valvoa. Yhtiön toimesta ei ole uusittu yhtään WC-istuinta, koska sen uusiminen tuli yhtiön kunnossapitovastuulle vasta uuden lain myötä. Useat osakkaat ovat uusineet ne omalla kustannuksellaan.Valitettavasti yhtiössä ei saatu aikaan sopimusta kaikkien kylpyhuoneiden kunnostuksesta yhtenäiseen perustasoon esimerkiksi jakamalla työ suoritettavaksi useassa osassa siten, että huonoimmassa kunnossa olevat kylpyhuoneet olisi remontoitu ensimmäisinä.Mitä siis tarkoittaa "ajankohdan" perustaso?

Yhdelle osakkaalle on kertynyt vastikevelkaa. Osakkaalla on ollut tapana maksaa vastikkeet isommissa, noin puolen vuoden erissä, mutta maksuja on jäänyt väliin. Niistä on huomautettu ja rästilaskuja on lähetetty, mutta osakas väittää kirjanpidon olevan virheellinen eikä ole suorittanut rästimaksuja. Niiden vuosien, joilta rästimaksuja on kertynyt, tilinpäätös on hyväksytty yksimielisesti yhtiökokouksissa, joihin kyseinen osakaskin on osallistunut. Kirjanpitoa on tarkistettu kirjanpitäjän toimesta ja riippumattomalla laskelmalla on varmistettu suoritettujen maksujen riittämättömyys. Mitä keinoja asunto-osakeyhtiöllä on tällaisessa tilanteessa? Esimerkiksi erityistilintarkastus tulisi ilmeisesti maksamaan taloyhtiölle enemmän kuin rästit?

Asunto-osakeyhtiössä on 30 huoneistoa jonka vesikattopinnoite on tarkoitus saneerata tulevana kesänä. Taloyhtiön vuosibudjetti on luokkaa 90000 euroa ja katto saneerauksen arvio 60000 euroa. Asia on sovittu vietävän yhtiökokouksen päätettäväksi.

Onko oikein, että hallituksen jäsenet saavat ilmaiset saunavuorot ja vielä rahallisen korvauksen kokouksista?

Taloyhtiömme osakas ilmoitti, että ulko-oven uusi lukko ei toimi. Ovi ei aukea. Koska lukko on uusi, tilattiin lukon asentanut yritys tekemään takuukorjauksen. Lukkoseppä kuitenkin totesi, että lukossa ei ole mitään vikaa. Myös osakas sai avaimellaan oven auki. Kuka maksaa aiheettomasta huoltokäynnistä aiheutuneen laskun? Taloyhtiö vai osakas?

Taloyhtiössä on kahdenlaisia talleja; On lämpimät tallit ja kylmiä talleja. Onko oikein, että molemmilla on sama vastikekerroin, vai loukkaako se asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §?Hallitus perustelee yhdenvertaisuutta sillä, että rakentajayhtiö on omistanut kaikki osakkeet yhtiöjärjestystä laatiessaan, joten yhdenvertaisuusperiaatetta ei ole loukattu.