Viikon kysymys: Taloyhtiön vastuu kosteusvauriosta
Ostimme asuntomme (80-luvulla rakennettu rivitalo) n. vuosi sitten Vantaalta, Etelä-Suomesta. Ennen asunnon ostamista teetimme yhdessä myyjän kanssa kosteusmittaukset asunnon kosteisiin tiloihin. Myyjä sanoi tuolloin, että jos kosteutta löytyy, taloyhtiö korvaa remontista vanhan purun ja uudet vesieristeet.
Kosteusmittauksissa ilmeni kosteutta muutamassa kohdassa (mm. suihkun sekoittajan kohdalla seinän kaakeleiden takana) ja mittauksen tekijä suositteli kylpyhuoneen remontointia kahden vuoden sisällä.
Toimitimme kosteusmittausraportin kirjallisena isännöitsijälle pian muutettuamme asuntoon, ja samalla pyysimme toimintaohjeita kylpyhuoneen remonttia ajatellen.
Varsinaisen muutoshakuilmoituksen teimme kirjallisena joulukuussa 2011 isännöitsijälle ja taloyhtiön hallitukselle, ja olemme kyselleet asiasta sähköpostitse useasti kevään (2012) mittaan. Vasta muutama viikko sitten (yli 11 kk ensimmäisen ilmoituksen jälkeen) saimme asiaan ensimmäisen kerran vastauksen, jossa ilmoitettiin, että taloyhtiö ei korvaa remontista mitään pelkän pinnalta tehdyn kosteusmittauksen perusteella, vaan kosteus tulee mitata rakenteista kylpyhuoneen purkamisen jälkeen tai vaihtoehtoisesti poraamalla seinään reiän. Jos rakenteissa tässä vaiheessa ilmenee kosteutta/muuta vikaa, taloyhtiön osallistumisesta kustannuksiin voidaan alkaa keskustelemaan.
Olemme omalta osaltamme huolehtineet, että kosteusvaurio ei pääse pahenemaan, sillä käytössämme on koko ajan ollut suihkukaappi. Tämän ansiosta on mahdollista myös, että vuosi sitten mitattu kosteus on päässyt kuivumaan, eikä mittauksia uudelleen tehtäessä kosteutta, eikä näin ollen taloyhtiön korvausvelvollisuutta enää olisi havaittavissa.
Mitkä ovat mahdollisuutemme saada taloyhtiö osallistumaan remonttikustannuksiin vanhan purun ja vesieristeiden osalta, kun remontin aloittaminen (ja taloyhtiön nyt vaatimien lisätutkimusten tekeminen) on viivästynyt taloyhtiön ja isännöitsijän vastaamisen hitauden johdosta? Itse emme muuten remonttiin ryhtyisi, mutta vuoden takaisen kosteusmittauksen asettamasta kahden vuoden määräajasta emme myöskään uskalla lipsua.
Vastaus:
Taloyhtiö vastaa rakennuksen ja huoneistojen kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty, yhtiön on pidettävä kunnossa rakenteet, eristeet ja muut rakennuksen perusosat, mukaan lukien vesieristeet. (AOYL 4:2 §)
Vesieristyksestä huolehtiminen kuuluu siis yhtiön vastuulle. Vedeneristeen alapuolella oleva rakenne, kuten betonilaatta tai seinärakenne, kuuluu aina yhtiön kunnossapitovastuulle. Yhtiö on velvollinen huolehtimaan viallisen vedeneristyksen korjaamisesta ja tarvittaessa kuivatustöistä. Kosteiden tilojen pintalaatoitus, saumat ja kalusteet kuuluvat sen sijaan osakkaan vastuulle, samoin kuin niiden kunnossapito ja uusiminen.
Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkaan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön omaan tai sen vastuulle hyväksymään toimenpiteeseen, jos yhtiö on voinut valvoa sen toteuttamista. Jos osakas on tehnyt muutostyön ilman asianmukaista lupaa tai valvontaa, vastuu sen seurauksista kuuluu osakkaalle.
Kun osakas ilmoittaa yhtiölle havaitsemastaan kosteus- tai rakenteellisesta viasta, yhtiöllä on velvollisuus viivytyksettä selvittää vaurion syy ja laajuus sekä se, kuuluuko korjaus yhtiölle vai osakkaalle. (AOYL 4:3 §)
Jos vaurio edellyttää välittömiä toimenpiteitä lisävahinkojen estämiseksi, osakas saa teettää kiireellisen työn yhtiön kustannuksella, mikäli työ kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle ja viivyttely aiheuttaisi vahinkoa. (AOYL 4:3.2 §)
Pelkkä pintamittaus ei useimmissa tapauksissa riitä selvittämään vaurion laajuutta tai lähdettä, joten taloyhtiö voi perustellusti edellyttää rakenteellista kosteuskartoitusta tai avausmittausta ennen korjauspäätöstä. Tällainen menettely ei ole kohtuuton, jos se tehdään viivytyksettä ja selkeän toimintasuunnitelman mukaisesti.
Jos kosteutta ei enää todeta rakenteissa, taloyhtiöllä ei välttämättä ole korjausvelvollisuutta. Sen sijaan, jos vedeneriste tai sen alla oleva rakenne on vaurioitunut, taloyhtiön tulee korjata nämä osat ja ennallistaa pintarakenteet perustasoon. Mikäli osakas haluaa samalla toteuttaa tasoa parantavia muutoksia, hän vastaa näiden lisäkustannuksista.
On tärkeää huomata, että myyjän antama lupaus taloyhtiön kustannusosuudesta ei sido yhtiötä, ellei asiasta ole päätetty taloyhtiön toimielimissä. Yhtiötä sitovat vain hallituksen tai yhtiökokouksen tekemät päätökset.
Mikäli kosteuden syy tai vaurion laajuus jää epäselväksi, taloyhtiön ja osakkaan vastuunjako ratkaistaan vaurion sijainnin ja aiheuttajan perusteella. Jos vaurio johtuu osakkaan tai aiemman osakkaan virheellisestä muutostyöstä, laiminlyönnistä tai huolimattomuudesta, osakas voi olla vahingonkorvausvastuussa yhtiölle tai muille osakkaille asunto-osakeyhtiölain 24 luvun nojalla.
Yhteenvetona voidaan todeta, että taloyhtiön näkemys lisämittausten tarpeellisuudesta ei ole perusteeton, mutta sen on huolehdittava asian käsittelystä ripeästi ja huolellisesti, jotta vaurio ei pahene eikä osakkaan asema kohtuuttomasti heikkene.
Kysymykseen vastasi:
MARKUS TALVIO
Toimitusjohtaja, OTM
Kiinteistöjuristi
Jurinet Oy Lakiasiaintoimisto
Markus on erikoistunut asuntokauppaan-, rakentamiseen-, ja kiinteistönvälitykseen- sekä asunto-osakeyhtiö- ja kiinteistöoikeuteen liittyviin riita-asioihin. Talvio on arvostettu ja kokenut kouluttaja. Markus on luennoinut vuosia myös Rakentaja.fi ja Omataloyhtiö.fi seminaareissa ja messuilla.
Jurinet Oy on perustettu vuonna 2011 Tampereella 15 asianajotoimiston yhteenliittymäksi. Vuodesta 2015 lähtien Jurinet on ollut valtakunnallinen itsenäinen toimisto.
Huomio
"Tämä vastaus on annettu vain kysymyksestä ilmenevien seikkojen perusteella tuntematta asiaan liittyviä yksityiskohtia. Vastauksessa ei näin ollen ole voitu huomioida kaikkia asian ratkaisuun vaikuttavia seikkoja. Jos käytät tätä vastausta jossain muussa asiayhteydessä ei vastauksen laatija ole siitä vastuussa. Jos haluat lisätietoja, ota yhteyttä vastauksen laatineeseen juristiin, puhelin 029 009 2590."
Tarvitsetko lakimiehen apua?
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat