Vuokra-asuntojen ylitarjonta painaa vuokria alas – mitä se tarkoittaa taloyhtiöille?
Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut ennätystasolle suurimmissa kaupungeissa. (Kuva Jarno Kylmänen)
Suomen vuokramarkkinat ovat ajautuneet tilanteeseen, jollaista ei ole nähty aiemmin tilastohistoriassa. Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat laskivat vuoden 2025 viimeisellä neljänneksellä koko maassa 0,8 prosenttia edellisvuoteen verrattuna. Pääkaupunkiseudulla lasku oli vielä jyrkempi: 1,3 prosenttia.
Suomen Vuokranantajien tuore vuokramarkkinakatsaus vahvistaa saman kuvan. Järjestön analyysin mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonta nousi vuonna 2025 koko maan tasolla ennätykseen – keskimäärin 34 300 asuntoon. Pääkaupunkiseudulla vuokrat laskivat vuositasolla keskimäärin 0,5 prosenttia, ja muualla Suomessa vuokrien nousu hidastui 0,6 prosenttiin edellisvuoden 1,9 prosentista.
Rakennusbuumi jätti markkinoille 24 000 asunnon ylijäämän
Vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu juontaa juurensa 2020-luvun alkupuolen vilkkaaseen rakentamiseen. Vapaarahoitteisten asuntojen lisäksi viimeisen kolmen vuoden aikana on valmistunut noin 25 000 ARA-asuntoa. Suomen Vuokranantajien arvion mukaan kuuteen suurimpaan kaupunkiin on 2020-luvulla syntynyt noin 24 000 asunnon ylijäämä suhteessa asuntokuntien kasvuun.
Yhdessäkään suurimmista kaupungeista asuntokuntien kasvu ei riittänyt vuonna 2025 ylittämään valmistuneiden asuntojen määrää. Vaikka uudisrakentaminen on hidastunut merkittävästi, markkinoilla on edelleen enemmän asuntoja kuin niille on kysyjää.
– Kun ylitarjonta on edelleen purkamatta ja rakentaminen ylittää kysynnän kasvun, markkina ei pääse sopeutumaan. Näin ollen myös vuosi 2026 näyttäytyy edelleen haastavalta. Samalla asumistukimuutokset, heikko taloustilanne ja kasvava työttömyys ovat heikentäneet satojen tuhansien vuokralaisten maksukykyä. Lisäksi tukimuutokset ovat lisänneet kiinnostusta kimppa-asumiseen, ja myös maahanmuuttajat asuvat keskimäärin tiivimmin. Kysynnän rakennekin on siis muuttunut, sanoo Eemeli Karlsson, ekonomisti, Suomen Vuokranantajat ry:stä.
Tarjontahuiput vaihtelevat kaupungeittain
Vuokramarkkinoiden kehitys ei ole ollut suoraviivaista. Tarjonta väheni selvästi vuoden 2024 toisella puoliskolla, mutta kääntyi vuoden 2025 alussa uudelleen voimakkaaseen kasvuun.
– Vuoden 2024 lopussa näytti jo hetkellisesti siltä, että vuokramarkkinoiden vaikein vaihe olisi takanapäin. Suurista kaupungeista Espoossa, Tampereella ja Vantaalla tarjontahuiput näyttävät jääneen vuoden 2024 alkupuoliskolle, kun taas Oulussa ja Turussa uusia ennätyksiä nähtiin vielä kesäkuussa 2025. Helsingissä puolestaan uusi tarjontaennätys syntyi vielä vuoden 2026 alussa, sanoo Karlsson.
Alueelliset erot näkyvät myös markkinointiajoissa. Valtakunnallisesti yksiöiden mediaanimarkkinointiaika oli 15 päivää, kaksioiden 19 päivää ja kolmioiden 20 päivää – lähes samat luvut kuin vuotta aiemmin. Rovaniemellä ja Vaasassa asunnot menevät vuokralle reilussa viikossa, kun taas Keravalla ja Vantaalla vuokralaista odotellaan yli neljä viikkoa.
Vuokrakehitys tasaantui kaikissa asuntotyypeissä
Aiemmin isommat asunnot johtivat vuokrakehitystä, mutta vuonna 2025 huonetyyppien väliset erot tasoittuivat. Vuokrat nousivat yksiöissä vain 0,2 prosenttia, kaksioissa 0,1 prosenttia ja kolmioissa 0,2 prosenttia. Edellisvuonna vastaavat luvut olivat 1,3, 1,2 ja 1,6 prosenttia.
Tilastokeskuksen neljännesvuositilastot kertovat muutoksen kiihtyneen vuoden edetessä. Alkuvuodesta 2025 vuokrat vielä nousivat hieman koko maassa, mutta vuoden jälkipuoliskolla lasku levisi pääkaupunkiseudulta koko maahan. Neljännellä kvartaalilla vapaarahoitteiset vuokrat olivat laskussa sekä pääkaupunkiseudulla (−1,3 %) että muualla Suomessa (−0,5 %).
ARA-vuokrat nousevat – vapaarahoitteiset laskevat
Samaan aikaan kun vapaarahoitteiset vuokrat laskivat, ARA-vuokrat jatkoivat selvää nousua. Tilastokeskuksen mukaan pääkaupunkiseudun ARA-vuokrat nousivat loka–joulukuussa 2025 vuodentakaisesta 3,4 prosenttia ja muualla maassa 2,4 prosenttia. Joissakin kaupungeissa korotukset olivat vielä jyrkempiä: esimerkiksi Turussa ARA-vuokrat nousivat alkuvuonna 2025 peräti kuusi prosenttia. Ero vapaarahoitteiseen markkinaan on huomattava: ARA-vuokrissa ei ole samanlaista markkinamekanismia, joka hillitsisi korotuksia ylitarjontatilanteessa.
Info
Mitä tilanne tarkoittaa taloyhtiöille?
Vuokra-asuntojen ylitarjonta ja laskevat vuokrat heijastuvat taloyhtiöihin usealla tavalla. Sijoitusasuntojen kassavirta heikkenee, mikä voi tarkoittaa, että osa sijoittajaosakkaista karsii kuluja – esimerkiksi lykkää remonttipäätöksiä tai jättää vastikkeita maksamatta. Toisaalta tyhjillään olevat asunnot ovat suora rasite taloyhtiölle, sillä vastikekertymä voi jäädä suunniteltua pienemmäksi.
Kimppa-asumisen yleistyminen tuo omat piirteensä taloyhtiöarkeen. Suomen Vuokranantajien mukaan asumistukimuutokset ovat lisänneet kiinnostusta yhteisasumiseen, mikä voi näkyä taloyhtiöissä asukasvaihtuvuuden kasvuna ja lisääntyneenä kuormituksena yhteistiloissa.
Näkymät vuodelle 2026 varovaiset
Suomen Vuokranantajien ekonomisti Eemeli Karlsson arvioi, että myös vuosi 2026 on vuokramarkkinoilla haastava, koska ylitarjonta on edelleen purkamatta. Pellervon taloustutkimus PTT arvioi helmikuun 2026 ennusteessaan, että vuokrakehitys pysyy alkuvuodesta vaimeana, mutta saattaa kääntyä maltilliseen nousuun loppuvuotta kohti.
– On kuitenkin hyvä muistaa, että suurien kaupunkien vuokramarkkinan haasteista huolimatta yksityisten vuokranantajien ostoaikeet ovat olleet kasvussa keväästä 2023. Kysyntä painottuu kuitenkin alueisiin, joissa asuntosijoittajien kassavirta on toimiva ja vuokramarkkinat tasapainoisemmat, muistuttaa Karlsson.
Taloyhtiöiden hallitusten kannattaa seurata alueensa vuokramarkkinatilannetta tarkasti. Ylitarjonnan vaikutukset ulottuvat suoraan taloyhtiön talouteen sijoittajaosakkaiden kautta, ja vuokralaisten maksukyvyn heikkeneminen voi näkyä myös vuokranmaksuun liittyvien ongelmien yleistymisenä.
Lähteet:
Suomen Vuokranantajat ry: Vuokramarkkinakatsaus 2026 (13.3.2026)
Tilastokeskus: Asuntojen vuokrat, neljännesvuositilastot 2025 (stat.fi)
Pellervon taloustutkimus PTT: Asuntomarkkinaennuste 2026
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat