Hoitamaton piha tulee taloyhtiölle kalliiksi

Isännöitsijä ja huoltoyhtiö pitävät huolta siitä, että kiinteistö pysyy kunnossa, asumiskustannukset hallinnassa ja että asukkaiden arki sujuu ongelmitta. Sekä isännöitsijöiden että huoltomiesten työ on muuttunut ja vaatimukset kasvaneet takavuosista. Muutoksia ovat tuoneet niin lainsäädäntö kuin tekninen kehityskin. Seuraavassa pääsemme kurkistamaan isännöitsijän arkeen.

Miten menetellään taloyhtiössä muutostyön lupa-asioissa?Asuntoni on 96 asunnon taloyhtiössä, valmistunut 1971, asunto n. 90 m², kahdella sisäänkäynnillä. Muutostyön tarkoituksena oli erottaa alivuokralaisasunnoksi kaksio, johon kulku toisesta sisäänkäynnistä.Muutettavan osan wc-tilassa 1,8 m² ei ollut lattiakaivoa (wc-pytty, pesuallas ja pesukonehana ilman erillistä pesukoneen poistoviemäriä).Muutostyössä oli tarkoitus asentaa wc-tilaan suihkukaappi (vesieristeitä ei rikottaisi, muovimatto), ja wc:n seinän takana olevaan huoneeseen ns. minikeittiö varustuksella oleva keittiö-osa, sekä huoneistoja erottamaan kevyt väliseinä. Muutostöistä oli LVI-suunnitteluinsinöörin laatimat muutoskuvat.Kysyin sähköpostitse isännöitsijältä, tarvitaanko muutostyöhön rakennuslupaa. Isännöitsijä delegoi tehtävän toimistonsa huoltotoimen päällikölle (tekninen isännöitsijä). Huoltotoimen päällikön mukaan muutostyöt suihkukaapin ja minikeittiön osalta eivät vaadi rakennuslupaa. Hän ohjeisti minua selvittämään, vaatiiko väliseinän rakentaminen alivuokralaisosan erottamiseksi jonkinlaisen toimenpideilmoituksen tekemistä rakennusvalvontaan. Toimitin hakemuksen muutoskuvineen isännöitsijälle 8.2.2011, joka remontin yksityiskohtia puhelimitse tarkentaen antoi luvan aloittamiselle 11.2.2011. Lupa on myös kirjallisena.Muutostyö suoritettiin helmi-maaliskuussa 2011. Taloyhtiössä alkoi huhumylly pyöriä pian remontin jälkeen, että asunnossani on tehty luvatta muutostöitä, jotka vaativat rakennusluvan. Isännöitsijältä tuli kirje, jossa vaadittiin rakennusluvan hakemista pikaisesti, uhkana viranomaistarkastus. Isännöitsijän kirjeen mukaan lupien tarpeellisuuden selvittää osakas. Soitin rakennusvalvontaan ja alueen vastaava rakennustarkastaja sanoi, ettei muutostyö vaadi rakennuslupaa ellei alivuokralaisosaa haluta erottaa virallisesti omaksi asunnokseen. Suihkukaappiin ja keittotilaan liittyvät asiat ovat hänen mukaansa yhtiön sisäisiä. Rakennusvalvonnasta tuli kuitenkin muutaman kuukauden päästä saman rakennustarkastajan allekirjoittama kehotus: "Rakennusvalvontaan on tullut ilmoitus, että as. oy X:n as. Y on tehty muutostöitä, jotka edellyttävät rakennusluvan saamista. Rakennusvalvontaan tulleen tiedon mukaan asuntoon Y on wc:n lisätty suihku ja yhdestä makuuhuoneesta tehty keittiö. Em. muutokset vaativat rakennusluvan. WC:stä tulee märkätila, jolloin tulee tehdä vedeneristys, lattiakaivo ja vesi- ja viemärilaitteet ja ottaa huomioon ilmanvaihdon riittävyys. Makuuhuoneen muuttaminen keittiöksi edellyttää vesi- ja viemärilaitteiden ja ilmanvaihdon asentamista. Em. muutostöille on haettava rakennuslupaa 15.11.2011 mennessä". (Tiedot yllättävän tarkat, mutta onko tarkoitushakuisesti suihkukaapin sijaan suihku ja minikeittiön sijaan keittiö, on lähinnä oloh./k. tai tupakeittiö)Nyt sitten vuosi alkuperäisen remontin jälkeen ovat luvat kunnossa ja kaikki aiemmin tehty purettu. Byrokratiaa ainakin on riittävästi, koska tällä miehityksellä kai rakentaisi koko kerrostalon valmiille pohjalle! On pääsuunnittelija, rakennesuunnittelija, LVI-suunnittelija, vastaava työnjohtaja, KVV ja IV-työnjohtajat, sertifioitu vesieristäjä ja varsinaiset työntekijät sekä lisäksi kaupungin ja taloyhtiön tarkastajat ym. viskaalit. Ja kaikki tämä vain tarpeettoman lattiakaivon takia, koska rakennusmääräyksiä tulkitaan suihkukaapin osalta eri kaupungeissa eri tavalla. Osa kaupungeista vaatii lattiakaivon tilaan ja osa ei, tässä kaupungissa se sitten lopulta vaadittiin kun sitä vaadittiin. Kysymys liittyy vastuisiin ja rahaan. Isännöitsijä/huoltotoimenjohtaja jätti informoimatta hallitusta tehdystä päätöksestä, huhumylly lähti käyntiin ja joku otti asiakseen toimia. (Täytynee olla vaikutusvaltaakin noihin kaupungin rakennusvalvonnan henkilöihin, koska sai heidän kantansa muuttumaan). Mikä on isännöitsijän vastuu, kun on antanut aloitusluvan ja käsky viranomaislupien selvittämiseen tuli neljä kuukautta aloitusluvan jälkeen.Onko taloyhtiö minuun nähden vastuullinen maksamaan kustannukset, jotka johtuvat tästä uudesta remontista? Miten tämä menee LAIN MUKAAN ja mitä tehtävissä? Etukäteen jo kiittäen!

Periaatteena on, että osakkeenomistajalla on oikeus tehdä huoneistossaan kunnossapito- ja muutostöitä. AOYL 4 luvun 3 §:n mukaan osakkeenomistajan velvollisuutena on pitää kunnossa osakehuoneiston sisäosat. Tämä velvollisuus tarkoittaa sitä, että huoneistoa on hoidettava huolellisesti. Kunnossapito- ja muutostyöt on toteutettava siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu.Kuten edellä on todettu, taloyhtiö vastaa perusjärjestelmistä. Jos osakkeenomistaja kuitenkin muuttaa yhtiön perusjärjestelmään kuuluvan esim. suihku- tai vesihanan, wc-istuimen tai muun vastaavan laitteen yhtiön perustasoa alempi- tai parempitasoiseksi, on osakkeenomistajan velvollisuutena vastata vaihtamansa laitteen korjaamisesta tai uusimisesta.

Meidän vuokratussa asunnossamme tapahtui vesivahinko keittiössä. Vuokralainen huomasi, että parketti oli noussut ja kävellessä litisi. Huoltomies tuli paikalle, avasi roskiskaapin sokkelin ja se oli ihan märkä ja homeessa. Hän näytti, että viemäriputken alatiiviste oli siirtynyt paikaltaan. Isännöitsijän kommentti oli, että asukashan sitä vettä päästää..Kuivausfirma sanoi, että korjaukset kuuluu taloyhtiölle. Keittiön alakaapistot ja parketti. Hän totesi, että vakuutusyhtiöt yleensä rajaavat parketin, minkä korjaavat. Tilassa on yhtenäinen parketti, keittiö, olohuone ja eteinen. Miten se voidaan rajata? Siitähän tulee kirjava? Onko tosi, että emme voi vaatia koko parketin laittoa? Ja edelleen, eikös alakaapistot ovineen täydy korvata eikä vain sisäkaapistot.

(Tiedote: Kiinteistöliitto 6.11.2024)…Kiinteistöliiton, Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen ja Kiinteistöliitto Uudenmaan tilaama VTT:n tutkimus on paljastanut merkittäviä puutteita taloyhtiöiden lämmitystapamuutosten hankesuunnittelussa. Tutkimuksessa tarkasteltiin 36 taloyhtiön uusiutuviin energianlähteisiin liittyviä korjaushankkeita, ja tulokset ovat huolestuttavia. Jopa kolmasosa taloyhtiöistä tekee lämmitystapamuutokset ilman hankesuunnittelua, ja vain noin puolet käyttää erillistä energia- tai talotekniikka-asiantuntijaa suunnittelussa.

Kunnossapitovastuu yhtiön rakennuksesta ja muista tiloista jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken asunto-osakeyhtiölain 4. luvun ja 2 §:n säännösten mukaisesti. Laista aiheutuva kunnossapitovastuu on sikäli tahdonvaltainen, että yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä laista poikkeavasti kunnossapitovastuun jaosta. Asunto-osakeyhtiölain velvoitteista kertoo porilainen asianajaja Markku Asmala Asianajotoimisto Asmala Härmäläinen Santavuo Oy:stä.