Ilmainen isännöitsijäntodistus OMAtaloyhtiö-palvelusta

Todistuksen antaa isännöitsijä. Jos yhtiöllä ei ole isännöitsijää tai isännöitsijä on esteellinen, todistuksen antaa hallituksen puheenjohtaja. Esteellisyys liittyy tyypillisesti tilanteeseen, jossa todistus koskee isännöitsijän hallinnassa olevaa huoneistoa.

Lomalla oleminen tai tilapäinen tavoittamattomuus ei lähtökohtaisesti siirrä tehtävää puheenjohtajalle.

Isännöitsijäntodistus ei ole julkinen asiakirja. Oikeus saada todistus on tietyillä tahoilla, kuten osakkaalla ja pantinhaltijalla. Välitysliike voi saada todistuksen, kun sillä on voimassa oleva toimeksianto.

Isännöitsijäntodistus on tiivistelmä todistuksen kohteena olevan yhtiön ja huoneiston yksilöintitiedoista, talous- ja kunnossapitotiedoista sekä muista merkittävistä tiedoista. Tiedot on annettava isännöitsijäntodistuksen päiväyksen ajankohtana yhtiön käytettävissä olevien tietojen perusteella.

Isännöitsijäntodistuksen tilaajan pyynnöstä tiedot osaketta koskevasta lainaosuudesta voidaan kuitenkin antaa isännöitsijäntodistuksesta ilmenevän sellaisen muun ajankohdan tietojen perusteella, joka on viimeksi päättyneen tilikauden jälkeen.

Osakehuoneistossa tehtyjen kunnossapito- ja muutostöiden osalta todistuksessa on mainittava, mistä ajankohdasta lähtien yhtiön tiedossa olevia töitä todistus koskee.

Isännöitsijäntodistuksen tilaajan pyynnöstä isännöitsijäntodistuksen voi antaa ilman tilinpäätös-, toimintakertomus- ja talousarviotietoja. Tällaisesta pyynnöstä ja tietojen puuttumisesta on mainittava isännöitsijäntodistuksessa.

Isännöitsijäntodistus on päivättävä ja isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan allekirjoitettava. Isännöitsijä voi valtuuttaa työntekijänsä allekirjoittamaan isännöitsijäntodistuksen. Isännöitsijäntodistuksesta perittävästä maksusta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa.

LUE LISÄÄ:

• Viikon kysymys: Isännöitsijäntodistuksen toimittaminen? >>
• Viikon kysymys: Kuka allekirjoittaa isännöitsijäntodistuksen epäselvässä tapauksessa? >>

Isännöitsijäntodistukseen kootaan tietoja, jotka voivat muuttua nopeasti. Siksi asuntokaupassa ja välityksessä edellytetään yleensä tuoretta todistusta. Yleinen käytäntö on, että todistus saa olla enintään noin neljä kuukautta vanha, ja joissain ohjeistuksissa puhutaan myös kolmen kuukauden enimmäisikärajasta.

Jos taloyhtiön taloudessa, lainaosuuksissa, vastikkeissa tai kunnossapitotilanteessa tapahtuu muutos, todistus kannattaa päivittää heti, vaikka edellisestä päiväyksestä olisi kulunut vähemmän aikaa.

Käytännön vinkki osakkaalle: jos myynti venyy, pidä mielessä päivitystarve. Silloin ostajalle ja välittäjälle saadaan ajantasaiset lainaosuus- ja vastiketiedot, eikä kauppa pysähdy asiakirjan “vanhenemiseen”.

Jos isännöitsijäntodistus ei saavu kohtuullisessa ajassa, lähetä kirjallinen muistutus ja pyydä selkeä arvio toimituspäivästä. Kun tilaus ja tarkoitus ovat kirjallisesti, tilannetta on helpompi edistää isännöinnin sisällä, ja välitysliike saa tiedon aikataulusta.

Jos yhtiössä ei ole isännöitsijää tai isännöitsijä on esteellinen, todistuksen antamisvelvollisuus siirtyy hallituksen puheenjohtajalle. Esteellisyys arvioidaan tilanteen perusteella, ja tavalliset poissaolot eivät automaattisesti siirrä tehtävää.

Kuka voi saada isännöitsijäntodistuksen?
Todistus voidaan antaa osakkaalle, pantinhaltijalle sekä välitysliikkeelle, jolla on voimassa oleva toimeksianto. Todistus ei ole julkinen asiakirja.

Voiko vuokralainen tilata isännöitsijäntodistuksen?
Vuokralaisella ei lähtökohtaisesti ole samaa oikeutta todistukseen kuin osakkaalla. Vuokraustilanteissa todistusta käytetään tyypillisesti silloin, kun välitysliike hoitaa vuokralleantoa toimeksiannolla.

Kuka allekirjoittaa todistuksen?
Isännöitsijäntodistuksen allekirjoittaa isännöitsijä tai poikkeustilanteessa hallituksen puheenjohtaja, jos yhtiöllä ei ole isännöitsijää tai isännöitsijä on esteellinen. Isännöitsijä voi valtuuttaa työntekijän allekirjoittamaan.

Paljonko todistus maksaa?
Isännöitsijäntodistuksesta voidaan periä kohtuullinen maksu. Maksusta säädetään asunto-osakeyhtiölain perusteella, ja käytännössä hinnasto löytyy usein isännöintiyrityksen palveluhinnastosta.

Kuinka tuore todistuksen pitää olla asuntokaupassa?
Käytännöt vaihtelevat. Yleinen linja on, että todistus saa olla enintään noin neljä kuukautta vanha, ja joissain yhteyksissä puhutaan myös kolmesta kuukaudesta. Jos todistuksen tiedot muuttuvat, päivitys kannattaa pyytää heti.

Isännöitsijäntodistuksen ja sen kohteen yksilöinti

Todistuksen ja sen kohteen yksilöimiseksi isännöitsijäntodistukseen on merkittävä:

1. yhtiön nimi, yritys- ja yhteisötunnus ja rekisteröintipäivä
2. kiinteistön sijaintipaikan osoite
3. yhtiöjärjestyksen mukaiset osakkeiden numerot ja lukumäärä sekä osakehuoneiston tunnus ja mahdollinen muu osakehuoneiston yksilöimiseksi tarpeellinen sijaintitieto
4. isännöitsijän ja, jos isännöitsijä on yhteisö, päävastuullisen isännöitsijän, tai jollei yhtiöllä ole isännöitsijää, hallituksen puheenjohtajan nimi ja osoite.

Tiedot osakehuoneistosta

Osakehuoneistosta isännöitsijäntodistukseen on merkittävä:

1. huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus ja siitä mahdollisesti poikkeava voimassa olevan rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus
2. huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala ja tieto siitä, onko pinta-ala mitattu 1 §:ssä tarkoitetulla tavalla
3. yhtiöjärjestyksen mukainen ja mahdollinen osakkeenomistajan ilmoittama huoneiden lukumäärä tarvittaessa eriteltynä
4. muut tilat, kuten varastotilat, autopaikka ja piha-alue, joiden hallintaan osakkeet oikeuttavat yhtiöjärjestyksen mukaan ja hallinnan peruste, sekä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään, näiden tilojen pinta-ala ja sijainti
5. osakeryhmän osakeluetteloon merkityn omistajan nimi ja merkinnän päivämäärä
6. maininta yhtiöjärjestyksessä olevasta lunastuslausekkeesta ja lunastukseen oikeutetuista, muusta yhtiöjärjestyksessä olevasta osakkeiden luovuttamista koskevasta rajoituksesta sekä osakeluetteloon merkityistä muista osakkeisiin tai osakehuoneiston hallintaan kohdistuvista käyttö- tai luovutusrajoituksista, kuten yhtiöjärjestykseen perustuvasta kunnan lunastusoikeudesta ja osakkeiden enimmäishinnoista annetun lain (235/1991) soveltamisesta yhtiöön ja yhtiön osakkeiden luovutuksen rajoittamisesta mainitussa laissa säädetyllä tavalla
7. maininta yhtiökokouksen tekemästä päätöksestä ottaa osakehuoneisto yhtiön hallintaan ja hallinnan kestoaika sekä tieto siitä, onko osakehuoneisto jo yhtiön toimesta vuokrattu
8. osakehuoneistosta suoritettavan yhtiövastikkeen määrä tarvittaessa eriteltynä ja vastikeperuste
9. yhtiölle suoritettavat muut maksut ja, jos yhtiöjärjestyksessä määrätään huoneiston hallintaan ottamista ja osakkeen uuden omistajan vastuuta koskevien asunto-osakeyhtiölain säännösten soveltamisesta maksuun, maininta siitä
10. maininta siitä, onko yhtiö hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi huoneiston osalta
11. osakehuoneistoa koskevat lainaosuudet, jos osakkeenomistajalla on oikeus maksaa lainaosuutensa pois, eriteltynä lainoittain ja ottaen huomioon pääomavastikkeeseen liittyvä maksuhetken alijäämä tai ylijäämä, sekä maininta sellaisista yhtiön päättämistä nostamatta olevista lainoista, jotka tulevat koskemaan osakehuoneistoa ja joiden osalta osakehuoneistokohtaisesta lainaosuudesta ei ole tietoa;
12. osakkeenomistajan erääntyneiden, maksamatta olevien yhtiövastikkeiden määrä ja sellaisten muiden maksujen määrä, joihin sovelletaan yhtiöjärjestyksen perusteella asunto-osakeyhtiölain säännöksiä huoneiston hallintaan ottamisesta ja osakkeen uuden omistajan vastuusta
13. maininta yhtiön tiedossa olevista yhtiön tai osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista osakehuoneiston käytön tai käyttökustannusten kannalta olennaisista vioista ja puutteista;
14. maininta yhtiön tiedossa olevista asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:ssä tarkoitetuista kunnossapitotöistä ja 5 luvun 2 §:ssä tarkoitetuista muutostöistä ja töitä koskevien ilmoitusten päivämäärät sekä vastaavat tiedot sellaisista yhtiön kunnossapito- ja muutostöistä, jotka koskevat osakehuoneiston sisäosia
15. maininta siitä, että yhtiöjärjestyksessä määrätään kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkeenomistajan kesken tai osakkeenomistajan oikeudesta muutostyöhön.

Tiedot yhtiön kiinteistöstä ja rakennuksista

Yhtiön kiinteistöstä ja rakennuksista isännöitsijäntodistukseen on merkittävä:

1. yhtiön hallitseman kiinteistön tai kiinteistöjen kiinteistötunnukset ja pinta-alat
2. kiinteistön hallinnan peruste ja hallintaan mahdollisesti liittyvä lunastusoikeus
3. jos yhtiö hallitsee kiinteistöä vuokrasopimuksen nojalla, on mainittava myös vuokranantaja, vuokrasuhteen päättymisaika, vuosivuokran määrä ja tarkistusperuste sekä mahdollinen yhtiön tai osakkeenomistajan lunastusoikeus ja tieto lunastusoikeuden käyttämisestä sekä osakehuoneistojen erilainen vastuu vuokran maksamisesta
4. yhtiön rakennusten lukumäärä, käyttöönottovuosi, talotyyppi, pääasiallinen rakennusaine, kattotyyppi, kate, lämmitys-, jäähdytys-, ilmanvaihto- ja tietoliikennejärjestelmät ja tieto rakennuksessa olevista hisseistä
5. rakennuksen tai rakennusten kerrosala, tilavuus sekä kerrosten ja porrashuoneiden lukumäärä
6. jos kiinteistön tai rakennuksen hallinta perustuu yhteisomistukseen, on mainittava myös muut yhteisomistajat ja näiden omistusosuudet sekä yhteisomistuksen ehdot ja tiedot hallinnanjakosopimuksen rekisteröinnistä
7. osakehuoneistojen lukumäärä ja niiden yhteenlaskettu pinta-ala sekä yhtiön osakkeiden lukumäärä jaoteltuna asuinosakehuoneistojen ja muiden osakehuoneistojen hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin
8. yhtiön pysyvässä hallinnassa olevat huoneistot ja niiden yhteenlaskettu pinta-ala sekä yhtiön pysyvässä hallinnassa olevien autopaikkojen tyypit ja lukumäärä ja muut osakkeenomistajien käytössä olevat tilat
9. asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdassa tarkoitettu selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta
10. maininta siitä, onko yhtiöllä yhtiökokouksen hyväksymä suunnitelma rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapidosta ja uudistamisesta, ja mahdollisen suunnitelman pääasiallinen sisältö
11. maininta yhtiössä suoritetuista kuntoarvioista ja –tutkimuksista ja sellaisista muista yhtiöllä olevista yhtiön kiinteistöä ja rakennuksia koskevista selvityksistä ja tiedoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin
12. sellaiset yhtiön päättämät tai hallituksen ehdottamat korjaukset ja muutokset ja yhtiökokouksen jälkeen ilmenneet korjaustarpeet, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin
13. asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin 3 kohdassa tarkoitettu selvitys yhtiön kiinteistöllä tai rakennuksessa suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden valmistumisajankohdista.

Tiedot yhtiön taloudesta

Yhtiön taloudesta isännöitsijäntodistuksessa on oltava:

1. yhtiön nostamien lainojen määrä eriteltynä lainoittain ja siten, että erittelystä selviää, mihin hankkeeseen tai tarkoitukseen laina on tarkoitettu ja maininta siitä, voiko osakas maksaa osuutensa lainasta pois, sekä yhtiön päättämistä nostamatta olevista lainoista samat tiedot ja arvio siitä, milloin laina nostetaan
2. yhtiöjärjestyksen mukaiset yhtiövastikkeen määräämisen perusteet ja tieto siitä, kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan sekä vastikkeiden suuruus
3. maininta siitä, onko yhtiö hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi
4. tiedot yhtiön omaisuuden vakuuttamisesta.

Isännöitsijäntodistukseen on liitettävä viimeksi laadittu ja vahvistettu tilinpäätös, toimintakertomus, talousarvio ja, jos yhtiössä on oltava tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja, yhtiölle annettu tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus, sekä pyydettäessä yhtiöjärjestys.

Muut tiedot

Muina tietoina isännöitsijäntodistukseen on merkittävä:

1. tiedot yhtiön kiinteistönhoidosta ja isännöinnistä
2. tieto yhtiön osakekirjojen painamisesta
3. tieto yhtiön kyseessä olevalle rakennukselle laaditusta energiatodistuksesta tai sen puuttumisesta;(27.2.2013/174)
4. tiedot osakeantivaltuutuksesta ja optio- tai muiden erityisen oikeuden osakkeisiin tuottavan oikeuden antamista koskevasta valtuutuksesta;
5. maininta kanteesta yhtiöjärjestyksen kohtuuttomuuteen johtavan määräyksen muuttamiseksi ja kanteessa tarkoitetusta yhtiöjärjestyksen kohdasta;
6. tiedot sellaisista yhtiön tiedossa olevista muista seikoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti yhtiön taloudelliseen tilaan tai sen toimintaan taikka osakehuoneiston käyttämiseen tai käyttökustannuksiin.

Lähde: Finlex