Lakimiehelle jätettyjä kysymyksiä vastauksilla: taloyhtiön piha

Turvallinen asuminen puhuttaa meitä päivä päivältä enemmän. Valitettavasti usein myös aiheesta. Asumisturvallisuutta voidaan pohtia kahdesta näkökulmasta; asuinympäristön turvallisuudesta ja teknisten ratkaisujen tuomasta turvallisuudesta. Asumisturvallisuus on asia, joka vaikuttaa paitsi asumisviihtyvyyteen myös asunnon hintaan.

Lakimiehenä minun on toimittava jo hyvän asianajotavan nojalla huolellisesti hoitaessani toimeksiantoja päämieheni hyväksi. Lakimies on alan ammattilainen, jonka työhön liittyy huolellisuusvaatimus merkittävällä tavalla. Sama vastuu huolellisesta asioiden hoitamisesta koskee myös taloyhtiöiden päättäjiä.

Yhtiökokouksessa päätettiin pihan asfaltoinnista äänin 4-1 ja yksi äänesti tyhjää. Asia siirreettiin 2011 vuoden kokouksesta tälle vuodelle. Silloin muutama asukas oli sitä mieltä, että tarjous on kallis. Kokouksessa jätimme hallitukselle päätettäväksi että asfaltoimmeko autokatoksen sisältä vai ei.Tämä asfaltoinnin vastustaja tuli valituksi hallitukseen sekä hänen vaimo varalle. Hallitukseen tuli valituksi myös toinen vastustaja joka ei ollut kokouksessa paikalla(edes valtakirjalla).Hallituksen kokouksessa nämä vastustajat sitten ottivat esille lämmitysmuodon vaihdon maalämpöön ja jos päädytään vaihtamaan niin nämä tulevat isoilla koneilla rikkomaan uuden asfaltin. Vaativat, että on käsiteltävä uudelleen. Tätä maalämpöä ei käsitelty yhtiökokouksessa. Sen jälkeen nämä hal.jäsenet vaikenivat kun piti päättää asfaltoimmeko katoksen vai ei. Kokous jouduttiin siirtämään.Seuraavassa kokouksessa vetosivat siihen, että piha routii ja aikovat kaivaa kuopan ja jos savea löytyy niin kyselivät voiko sitten asian käsitellä uudelleen? Kuopan tekivätkin ja vähän savea löytivätkin. Minun(hal.pj) sekä isännöitsijän silmiin ei kuitenkaan routimista siinä pihalla ole näkynyt(eikä monen muunkaan).Vuosi olisi ollut aikaa tehdä tämä kuoppa, miksi nyt vasta. Melkoinen umpikuja ja viivytystaistelu jonka seurauksena asfaltonin tarjouskin meni jo umpeen. Kysymys: Miten tästä eteenpäin?

Taloyhtiön huoltokirja auttaa huoltamaan ja kunnossapitämään kiinteistöä laitteineen ja järjestelmineen siten, että rakennusosien, järjestelmien ja laitteiden tavoitteellinen elinkaari voidaan saavuttaa. Huoltokirja tarjoaakin oivallisen välineen suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon.

Yhtiökokous on taloyhtiön ylin päättävä elin ja osa yhtiökokoukselle kuuluvista taloyhtiön asioista on sellaisia, jotka tulee vuosittain käsitellä varsinaisessa yhtiökokouksessa. Tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus ovat juuri näitä varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltäviä asioita. Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä ja usein se ajoittuu keväälle.

Asunto-osakeyhtiölain 4-luvussa on kunnossapitoa ja 5-luvussa muutostöitä koskevat säännökset.Kunnossapitovastuu yhtiön rakennuksesta ja muista tiloista jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken 4-luvun 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti. Laista aiheutuva kunnossapitovastuu on sikäli tahdonvaltainen, että yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä laista poikkeavasti kunnossapitovastuun jaosta.Yhtiökokous voi aina päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos tämä työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on yhtiön kannalta tai muutoin taloudellisesti tarkoituksenmukainen. Lisäedellytyksenä on, ettei menettely loukkaa osakkeenomistajien keskinäistä yhdenvertaisuutta.Kunnossapitovastuun jakaantumisesta riippumatta periaatteena on, että kunnossapitotyö suoritetaan asianmukaisesti. Tämä periaate on kirjattu lain 4-luvun 1.3 §:ään siten, että kunnossapitotyön suorittajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.Asunto-osakeyhtiölain 4-luvun 2 §:n nojalla yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta puolestaan todetaan luvun 3 §:ssä, että osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Sisäosilla ei tarkoiteta huoneistossa olevia kantavia rakenteita, niihin kuuluvia eristeitä eikä myöskään yhtiön vastuulla olevia rakennuksen teknisiä ns. perusjärjestelmiä.