Mistä taloyhtiön hallitus on tehty?

Hallituksen yleistehtävänä on uuden asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 2 §:n mukaan huolehtia yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksen yleistehtävänä on lainkohdan mukaan myös velvollisuus huolehtia kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta.

Hallituksen jäsenen korvausvastuuAsunto-osakeyhtiölain 24-luku käsittelee vahingonkorvausvastuuta sekä siihen liittyviä menettelytapoja. Luvun 1 §:n mukaan hallituksen jäsen ja isännöitsijä on velvollinen korvamaan vahingon, jonka hän on aiheuttanut yhtiölle rikkomalla tahallisesti tai huolimattomuudesta uuden lain 1-luvun 11 §:ssä säädettyä huolellisuusvelvoitetta. Vahingonkorvausvelvollisuus edellyttää siten tuottamusta, ts. huolimattomuutta tehtäviensä hoidossa tai niiden laiminlyöntiä.Hallituksen jäsen ja isännöitsijä on lisäksi velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän tahallisesti tai tuottamuksesta toimessaan aiheuttaa yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle toimimalla uuden asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisesti.Hallituksen jäsenen korvausvastuu voi syntyä hyvin erilaisista toimista ja laiminlyönneistä. Eräs esimerkki on seuraava korkeimman oikeuden tuomio:KKO:2007:62 Asunto-osakeyhtiön rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareenpudottua katolta hänen päähänsä. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty.Hallituksen vahingonkorvausvastuu on ensisijassa kollektiivivastuuta. Hallitusta käsitellään taloyhtiön orgaanina, jolloin vastuu päätöksistä koskee kaikkia hallituksen jäseniä. Vastuu voi kuitenkin olla myös henkilökohtaista, jos hallituksen jäsenellä on erityistehtäviä hallituksen päätöksen tai sopimuksen nojalla. Vastuuta saattaa lisätä myös jäsenen jotain alaa koskevan erityisasiantuntemus.Hallituksen jäsen voi vapautua korvausvastuusta äänestämällä korvausperusteena olevaa päätöstä vastaan. Eriävä mielipide on syytä kirjauttaa hallituksen pöytäkirjaan.Jos vahingonkorvauksen perusteena on yhtiöjärjestyksen vastainen menettely tai asunto-osakeyhtiölain rikkominen muulla tavoin kuin toimimalla vastoin lain 1-luvussa tarkoitettuja toiminnan keskeisiä periaatteita, on vahingonaiheuttajan näytettävä toimineensa huolellisesti välttyäkseen korvausvastuulta (uusi asunto-osakeyhtiölaki 24-luku 1 §:n 3. mom.). Tässä tapauksessa sovelletaan ns. käännettyä todistustaakkaa.Vahingonkorvausvelvollisuus tarkoittaa, että korvausvelvollisen tulee korvata kaiken aiheuttamansa vahingon. Koska täyden korvauksen periaate saattaa johtaa kohtuuttomaan lopputulokseen, voidaan korvausta sovitella. Sovittelu on kuitenkin poikkeus pääperiaatteesta, joten sen käyttäminen riippuu kussakin tapauksessa erikseen vallinneista olosuhteista ja tapaukseen muutoin liittyvistä seikoista. Myös vahingonaiheuttajan ja vahinkoa kärsineen asema ja olosuhteet otetaan huomioon.

Hissionnettomuuksia sattuu onneksi harvoin, mutta seuraukset voivat olla vakavia – kuten Kaunialan sairaalassa kuolemaan johtaneessa hissitapaturmassa. Sairaalan hoitaja ja pyörätuolissa ollut kuntoutuja olivat poistumassa hissikorista. Kesken poistumisen hissikori lähti liikkeelle ylöspäin. Kuntoutuja jäi puristukseen korin lattian ja kerrostason kulkuaukon yläkarmiin ja menehtyi.Tapaturmassa syynä oli nostokoneisten jarrun vikaantuminen. Hissien osat vaativat huoltoa ja tarkastustoimenpiteitä. Onnettomuuksilta vältytäänkin parhaiten ennakoimalla hissin huoltotoimenpiteitä säännöllisien ja lain vaatimien hissitarkastuksen avulla. Mutta mitä itse hissitarkastuksessa oikein tarkastetaan ja miksi? Onko teidän taloyhtiössänne hissiturvallisuus kunnossa?

Taloyhtiön tilanteesta, varallisuudesta ja strategiastakin riippuen valitaan rahoitustapa erikseen taloyhtiön kullekin korjaushankkeelle. Yleensä rahoitustapojen vertailu kuuluu hallitukselle ja isännöitsijälle. Rahoitusvaihtoehtoja on vertailtava, sillä rahanlähteitä on yllättävän monia – omia ja ulkoisia. Tämän jälkeen yhtiökokous tekee lopullisen päätöksen siitä, mikä rahoitustapa valitaan.

Jos asunto-osakeyhtiön vuokraamassa tilassa on hometta, voiko hallitus/isännöitsijä joutua vastuuseen, jos asialle ei tehdä mitään ja jollekin tulee esimerkiksi astma tai muita sairauksia kosteuden takia? Saako tuollaista tilaa edes käyttää?Entä saako isännöitsijä kilpailuttaa yrityksiä taloyhtiön remontteihin, joissa itse on osakkaana tai jotka ovat hänen omia? Jos hallituksen jäsenillä on suhteita remontointi yrityksiin, saako niitä kilpailuttaa/käyttää taloyhtiön kunnostukseen?

Taloyhtiön yhtiökokouksen valitsema tilintarkastajan tulee olla asunto-osakeyhtiöissä pääsääntöisesti, jos yhtiön kattaa vähintään 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa. Tilanteessa, jossa yhtiöllä ei ole tilintarkastajaa ja yhtiöjärjestyksessä ei toisin määrätä, tulee yhtiöllä olla toiminnantarkastaja.