Nämä yhteistä remonttia edeltävät vaiheet jokaisen taloyhtiön osakkaan pitäisi tietää

Usein jo rakennushankkeen valmisteluapua ostetaan ulkopuoliselta asiantuntijalta. Näin pyritään taklaamaan valmisteluvaiheen virheet, jotka voivat johtaa uusiin virheisiin projektin johtamisessa, työmaavalvonnassa, takuuaikaisissa katselmuksissa tai jälkitarkastuksissa.

Suuremmat remontointihankkeet etenevät taloyhtiöissä samalla tavalla. Esimerkkinä tässä artikkelissa käytetään taloyhtiön remonttia, joka kattaa julkisivupinnoitteiden, ikkunoiden, parvekeovien sekä parvekkeiden lasitusten ja kaiteiden uusimisen.

Taloyhtiössä tehdään kuntoarvio, jossa määritellään korjaustarpeet ja niiden kiireellisyys useiksi vuosiksi eteenpäin.

Joskus korjauksiin pakottavat yllättävät vesi- tai muut vahingot. Asukas tai taloyhtiön hallitus on voinut havaita taloyhtiön ulkoseinien pinnoitteiden ja ikkunoiden kunnon rapistumista, tai rakennus on vain ikääntynyt ja alkanut "ränsistyä".

Korjaustarpeesta tarvitaan esitys isännöitsijälle tai taloyhtiön hallitukselle. Isännöitsijä tai hallitus käsittelee asiaa, ja nämä tekevät esityksen yhtiökokoukseen tai ylimääräiseeen taloyhtiön kokoukseen.

Ennen esitystä isännöitsijä tavallisesti määrittelee korjaustarpeen kustannukset joko oman ammattitaitonsa, ulkopuolisen rakennusalan konsultin avun tai ennakkotarjousten perusteella sekä selvittää mahdolliset avustukset, joita hankkeeseen voi olla mahdollista saada.

Ennen lopullista päätöstä taloyhtiössä saatetaan tarvita useampia kokouksia. On suositeltavaa ja kannattavaa palkata rakennuskonsultti tekemään ennakkosuunnitelmia ja kartoittamaan koko projekti.

Tässä vaiheessa taloyhtiössä kootaan usein myös erillinen projektiryhmä konsultin ja isännöitsijän avuksi. Projektiryhmällä tulee olla näkemystä ja mahdollisuus tehdä perusteltuja päätöksiä.

Isännöitsijän rooliin kuuluu keskeisesti rahoituslaskelmien teko päätöksentekoa varten.

Päätöksentekoa edeltävä vaihe saattaa kestää 1-3 kuukautta, joten korjaustoimenpiteiden suunnitteluun ja läpikäyntiin tulee varata aikaa jo ennen varsinaiseen korjaustyöhön ryhtymistä.

Suunnitteluvaihe aloitetaan valitsemalla tarvittavat suunnittelijat ja mahdollisen kuntotutkimuksen tekijät. Suunnitteluvaihe voidaan korvata valitsemalla toteutus niin sanottuna KVR-urakkana (kokonaisvastuurakentaminen) joko osaurakoin tai kokonaisurakkana. Kokonaisvastuurakentamisessa urakoitsija huolehtii rakennushankkeen toteutuksesta sekä koordinoinnista ja suunnittelusta.

Jos valitaan KVR-urakka, tekee rakennuskonsultti tai isännöitsijä ainoastaan lyhyet tarjouspyynnöt. Tarjouspyynnöissä pyritään kertomaan, mitä halutaan tehtäväksi ja milloin.

KVR-urakassa vaikeutena voi olla saatujen tarjousten tasavertainen vertailu. Myönteinen puoli taas on se, että tarjoukset on mahdollista saada edullisesti maksamatta erikseen suunnittelusta tai kuntotutkimuksista. Yleensä kuitenkin tarvitaan rakennuskonsultti tekemään tarjousten vertailut.

Jos päädytään tekemään perusteelliset suunnitelmat, valitaan kilpailutuksen perusteella suunnittelijat. Kilpailuttamisen tekee joko isännöitsijä tai valittu konsultti.

Suunnitelmat teetetään niiltä osin kuin niitä tarvitaan, artikkelimme esimerkkitapauksessa suunnitelmia tarvitaan julkisivuista ja rakenteista. Julkisivuista suunnitelmat on tehtävä sekä lupakäsittelyä että urakkakilpailuja varten. Suunnitelmissa ja työselityksessä määritellään värit, materiaalit ja parvekkeiden julkisivut kaikkine muutoksineen.

Rakennesuunnitelmissa suunnitellaan rakenteiden kunnostukset ja työtavat arkkitehdin esityksen pohjalta. Usein on tarve tehdä myös sähkömuutoksia, joita varten tarvitaan sähkösuunnitelma, ja usein tarvitaan myös lvi-suunnittelua esimerkiksi vesien poistamiseksi talon läheisyydestä.

Suunnitelmien valmistumista seurataan pitämällä muutama suunnittelukokous valitun taloyhtiön projektiryhmän tai hallituksen kanssa. Valmistuneista suunnitelmista pidetään yleensä taloyhtiössä erillinen tai ylimääräinen yhtiökokous, jossa esitellään suunnitelmat ja hyväksytetään ne tarjouskilpailun pohjaksi.

Ylimääräisen kokouksen perusteella lähdetään viemään projektia eteenpäin tai korjataan suunnitelmia. Tässä vaiheessa rakennuskonsultti voi arvioida koko työlle kustannusarvion, joka perustuu aikaisemmin tehtyihin vastaaviin kohteisiin. Kustannusarvio on myös pohja jatkotoimenpiteille.

Valmisteluvaihe kestää tavallisesti 2-4 kuukautta.

Suunnitelmien valmistumisen jälkeen valitaan yritykset, joille lähetetään tarjouskyselyt. Kutakin työsuoritusta varten tulisi olla 4-7 urakoitsijaa, koska usein tarjouksia saadaan noin 50 % pyydetyistä.

Tarjouksia vertaillaan esimerkiksi taulukon avulla. Vertailun tekee rakennuskonsultti tai isännöitsijä. Vertailun tekeminen vaatii ammattitaitoa, koska sisältö saattaa vaihdella urakoitsijoiden välillä, ja myös laatutaso vaihtelee.

Tehdyt tarjoukset ja vertailut esitetään taloyhtiölle joko varsinaisessa taloyhtiön kokouksessa tai ylimääräisessä kokouksessa. Kokous tekee lopullisen päätöksen toteutuksesta ja urakoitsijoista.

Vaihtoehtoisesti voidaan tehdä hylkäävä päätös, jolloin projekti joko hautautuu tai se siirretään myöhempään ajankohtaan.

Kilpailutusvaihe kestää tavallisesti 1-2 kuukautta.