• Etusivu
  • Remontti

Rakentamisen määräykset ja luvat taloyhtiön korjaushankkeessa

Rakentajan toimitus
Päivitetty 21.02.2025
Kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg

Taloyhtiönkorjaushanke prosessina monimutkainen. Eräs tärkeä osa kokonaishanketta on mahdollisten lupien hakeminen sekä rakennusmääräysten noudattaminen. Taloyhtiön korjaushankkeessa tämä vastuu tulee yleensä urakoitsijalle ja työn valvojalle. Suunnittelija ottaa osaltaan työssään huomioon kaavoituksen sekä rakennusmääräysten vaikutuksen. Huomattavaa on, että ympäristö rajaa usein käytettävissä olevien ratkaisuvaihtoehtojen määrää huomattavasti.

Rakentamismääräykset

Suomen rakentamismääräyskokoelma on tehty lähinnä uudisrakentamista varten, mutta korjausrakentamiseen näitä määräyksiä on sovellettava koska erillisiä määräyksiä ei korjausrakentamiseen ole. Määräykset ovat velvoittavia, mutta niiden yhteydessä annetut ohjeet se sijaan eivät ole. Ohjeista annetuista ratkaisuista voidaan poiketa mikäli määräykset tulee täytetyksi.

Rakennuslupa

Rakennusluvasta on säädetty maankäyttö- ja rakennuslain 18. luvun 125 §:ssä.

Korjaustyö, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, laajentamiseen, kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen tai mikäli korjaustyö muuttaa muutoin rakennusta oleellisen edellyttää työn tekeminen rakennusluvan hankintaa.

Mikäli korjaustyö ei lukeudu mihinkään edellisistä, mutta sillä on kuitenkin ilmeistä vaikutusta rakennuksen turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin on lupa myöskin hankittava. Rakennuksen käyttötarkoituksen muuttuessa on syytä kiinnittää huomiota kaavan toteutumiseen sekä maankäyttöön sekä rakennuksilta vaadittavien ominaisuuksien toteutumiseen.

Hankkeen rakennusluvassa esitetyt mahdolliset ehdot selvitetään ja tarvittavat toimenpiteet ehtojen täyttämiseksi tehdään. Rakennusluvassa edellytetyt tarkastukset tulee pitää oikea-aikaisesti sopimalla asioista riittävän ajoissa rakennustarkastajan kanssa.

Toimenpidelupa

Toimenpidelupaa on käsitelty maankäyttö- ja rakennusasetuksen 11. luvun 62 §:ssä sekä maankäyttö- ja rakennuslain 18. luvun 126 §:ssä.

Toimenpidelupa tarvitaan maankäyttö- ja rakennuslain mukaan sellaisen rakennelman tai laitoksen jota ei ole pidettävä rakennuksena, pystyttämiseen tai sijoittamiseen taikka rakennuksen ulkoasuun tai tilajärjestelyn muuttamiseen seuraavasti:

  • katoksen, vajan, kioskin, käymälän, esiintymislavan tai vastaavan rakennelman rakentaminen taikka kiinteistökohtaisen jätevesijärjestelmän rakentaminen tai muuttaminen (rakennelma);
  • rakennuksen julkisivun muuttaminen, kattomuodon, katteen tai sen värityksen muuttaminen, ulkoverhouksen rakennusaineen tai värityksen muuttaminen, katukuvaan vaikuttavan markiisin asettaminen taikka ikkunajaon muuttaminen (julkisivutoimenpide);
  • rakennettuun ympäristöön liittyvän erottavan kiinteän aidan tai kadun reunusmuurin rakentaminen (aitaaminen);
  • muut kaupunki- tai ympäristökuvaan merkittävästi ja pitkäaikaisesti vaikuttavat järjestelyt tai muutokset (kaupunkikuvajärjestely);
  • asuinhuoneiston yhdistäminen tai jakaminen (huoneistojärjestely).

Lupa ei ole tarpeen mikäli toimenpide perustuu oikeusvaikutteiseen kaavaan tai katusuunnitelmaan.

Huoneistokohtaisen muutostyön luvat

Taloyhtiön osakkailla on hallintaoikeus osakkeidensa osoittamiin tiloihin. Näissä tiloissa suoritetut muutostyöt voivat olla osin sellaisia, että niihin tarvitaan taloyhtiön tai jopa rakennusviranomaisen lupa. Huoneistokohtaisten muutostöiden osalta kysymys onkin usein siitä kenen vastuulla kyseinen uudistus on ja keneen se vaikuttaa.

Paras tapa välttää hankaluudet on tiedustella taloyhtiöstä jo ajoissa ennen remontin alkua mikä on luvan- tai ilmoituksenvaraista toimintaa. Suurempien muutostöiden osalta tulee lupaa hakea rakennuslautakunnasta tai muulta alueellisesti asiasta vastaavalta taholta. Lupaa hakee yhtiö, jota edustaa hallitus tai hallituksen valtuuttamana osakas itse. Rakennusviraston lupaa vaativista muutoksista mainittakoon jo edellä esitetty huoneiston jakaminen kahdeksi tai useammaksi huoneistoksi.

Remontti
huoneisto
taloyhtiön hallinnointi
määräykset
Kiinnostuitko? Tilaa ilmainen OMAtaloyhtiö-uutiskirje:

Sinua voisi kiinnostaa myös:

20229_79597.jpg
Remontti
Etäluettavat vesimittarit taloyhtiössä: hyödyt ja lain vaatimukset
Vedenkulutuksen mittaaminen on yhä ajankohtaisempaa korkeampien energian hintojen johdosta. Laki asettaa jo omat vaatimuksensa vedenmittaukselle vesimittareiden avulla, mutta mitä hyötyä taloyhtiössä on etäluettavasta vedenmittauksesta ja entä vedenmittauksesta ylipäätään? Kysymyksiin vastaa Koka Oy:n avainasiakas- ja markkinointipäällikkö Otto Moberg.
Kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Osakas
Korvausvastuut taloyhtiöissä – mitä osakkaan ja hallituksen on hyvä tietää?
Hallituksen jäsenen korvausvastuuAsunto-osakeyhtiölain 24-luku käsittelee vahingonkorvausvastuuta sekä siihen liittyviä menettelytapoja. Luvun 1 §:n mukaan hallituksen jäsen ja isännöitsijä on velvollinen korvamaan vahingon, jonka hän on aiheuttanut yhtiölle rikkomalla tahallisesti tai huolimattomuudesta uuden lain 1-luvun 11 §:ssä säädettyä huolellisuusvelvoitetta. Vahingonkorvausvelvollisuus edellyttää siten tuottamusta, ts. huolimattomuutta tehtäviensä hoidossa tai niiden laiminlyöntiä.Hallituksen jäsen ja isännöitsijä on lisäksi velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän tahallisesti tai tuottamuksesta toimessaan aiheuttaa yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle toimimalla uuden asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisesti.Hallituksen jäsenen korvausvastuu voi syntyä hyvin erilaisista toimista ja laiminlyönneistä. Eräs esimerkki on seuraava korkeimman oikeuden tuomio:KKO:2007:62 Asunto-osakeyhtiön rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareenpudottua katolta hänen päähänsä. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty.Hallituksen vahingonkorvausvastuu on ensisijassa kollektiivivastuuta. Hallitusta käsitellään taloyhtiön orgaanina, jolloin vastuu päätöksistä koskee kaikkia hallituksen jäseniä. Vastuu voi kuitenkin olla myös henkilökohtaista, jos hallituksen jäsenellä on erityistehtäviä hallituksen päätöksen tai sopimuksen nojalla. Vastuuta saattaa lisätä myös jäsenen jotain alaa koskevan erityisasiantuntemus.Hallituksen jäsen voi vapautua korvausvastuusta äänestämällä korvausperusteena olevaa päätöstä vastaan. Eriävä mielipide on syytä kirjauttaa hallituksen pöytäkirjaan.Jos vahingonkorvauksen perusteena on yhtiöjärjestyksen vastainen menettely tai asunto-osakeyhtiölain rikkominen muulla tavoin kuin toimimalla vastoin lain 1-luvussa tarkoitettuja toiminnan keskeisiä periaatteita, on vahingonaiheuttajan näytettävä toimineensa huolellisesti välttyäkseen korvausvastuulta (uusi asunto-osakeyhtiölaki 24-luku 1 §:n 3. mom.). Tässä tapauksessa sovelletaan ns. käännettyä todistustaakkaa.Vahingonkorvausvelvollisuus tarkoittaa, että korvausvelvollisen tulee korvata kaiken aiheuttamansa vahingon. Koska täyden korvauksen periaate saattaa johtaa kohtuuttomaan lopputulokseen, voidaan korvausta sovitella. Sovittelu on kuitenkin poikkeus pääperiaatteesta, joten sen käyttäminen riippuu kussakin tapauksessa erikseen vallinneista olosuhteista ja tapaukseen muutoin liittyvistä seikoista. Myös vahingonaiheuttajan ja vahinkoa kärsineen asema ja olosuhteet otetaan huomioon.
20233_78989.jpg
Osakas
Taloyhtiön vuosikello tikittää: Toukokuu
Kevätsiivoukset on monessa taloyhtiössä tehty ja nyt on aika katsoa eteenpäin: mitkä asiat vaativat huomiota ennen lomakauden alkua? Toukokuussa hallituksen ja isännöitsijän kannattaa varmistaa, että esimerkiksi pihan kunnossapito, ilmanvaihdon huolto, viheralueiden hoito ja kesäurakat ovat suunnitellusti käynnissä. Samalla voidaan tehdä katsaus siihen, mitä budjettiin varatut määrärahat sallivat loppuvuoden osalta – ja kuinka esimerkiksi mahdolliset investoinnit etenevät.Käymme läpi toukokuun tärkeimmät muistilistat taloyhtiön hallitukselle, isännöitsijälle ja osakkaille: mitä pitää tehdä juuri nyt ja miten varmistetaan, että taloyhtiö toimii sujuvasti koko kesän ajan.
Kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Osakas
Osallistumisoikeus
Osallistumisoikeus yhtiökokoukseen on yhtiön jokaisella osakkeenomistajalla. Osallistumisoikeus käsittää puhe- ja äänivallan käyttämisen, mutta sen edellytyksenä on, että osakkeenomistaja on merkitty yhtiön osake-luetteloon. Osakkeenomistaja voi kuitenkin esittää yhtiökokouksessa selvityksen saannostaan, jolloin hän voi osallistua yhtiökokoukseen.Jos osakeryhmän omistusoikeus kuuluu useammalle kuin yhdelle omistajalle, he voivat käyttää osakkeenomistajan oikeuksia yhtiökokouksessa vain yhteisesti. Näin ollen kaikkien osaomistajien tulisi olla paikalla tai asia on syytä muutoin järjestää valtuutuksen kautta.Osakkeenomistaja voi käyttää osallistumisoikeuttaan yhtiökokoukseen joko henkilökohtaisesti tai valtuuttamalla siihen asiamiehen. Valtuutus tulee tehdä kirjallisesti esittämällä päivätty valtakirja, joksi hyväksytään avoin asianajovaltakirja. Ellei valtakirjasta muuta ilmene, se koskee vain yhtä kokousta. Sekä avustaja että tämän asiamies voivat yhtiökokouksessa käyttää myös ulkopuolista avustajaa.Osallistumisoikeus yhtiökokouksessa on lisäksi hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä. Tämä perustuu siihen, että uuden lain 6-luvun 10 §:n nojalla hallituksen ja isännöitsijän on huolehdittava siitä, että osakkeen-omistajan 6-luvun 25 §:ssä tarkoitettu kyselyoikeus voi toteutua.Kyselyoikeus tarkoittaa sitä, että hallituksen ja isännöitsijän on yhtiökokouksessa osakkeenomistajan pyynnöstä annettava tarkempia tietoja seikoista, jotka vaikuttavat tai voivat vaikuttaa kokouksessa käsiteltävien asioiden arviointiin.Ellei osakkeenomistajan kysymykseen voida vastata kokouksessa käytettävissä olevilla tiedoilla, on vastaus annettava osakkeenomistajalle kahden viikon kuluessa kirjallisesti.Uuden asunto-osakeyhtiölain 6-luvun 11 §:n nojalla on vuokraoikeuden tai muun vastaavan perusteen nojalla asuvilla asukkailla oikeus osallistua yhtiökokoukseen. Tämä osallistumisoikeus on kuitenkin sillä tavoin rajoitettu, että se edellyttää ensinnäkin taloyhtiössä olevan vähintään viisi osakehuoneistoa, joilla on eri omistajat.Lisäksi asukkaan osallistumisoikeus edellyttää, että yhtiökokouksessa käsitelläänyhtiössä noudatettavia järjestyssääntöjä;yhtiön yleisten tilojen käyttöä taisellaista kunnossapito- tai uudistamistyötä, joka vaikuttaa olennaisesti vuokralaisen tai asukkaan huoneiston tai taloyhtiön yhteisten tilojen käyttöön.Asukkaalla on em. tilanteessa oikeus käyttää puhevaltaa, mutta hänellä ei ole oikeutta osallistua päätöksentekoon.
Taloyhtiön vuosikello elokuu
Osakas
Taloyhtiön vuosikello tikittää: Elokuu
Elokuu on monen mielessä kesän viimeinen kuukausi. Elokuun koittaessa suuri osa palaa jo totuttuun vanhaan rytmiin ja arkiseen aherrukseen – aikuiset töihin ja lapset kouluun. Myös taloyhtiössä tämä tarkoittaa paluuta arkeen. Elokuu tuo myös opiskelijat vuokra-asuntoihin. Harkitsetko vuokraamista? Oletko jo vuokranantaja? Oletko menossa vuokralle? Tästä artikkelista löydät kattavat ohjeet.
Kerrostalo alhaalta kuvattuna
Osakas
Viikon kysymys: Mitä tehdä kun urakoitsija ei huomioi reklamaatiota mitenkään?
Taloyhtiömme teetti pienen kokonaisurakaksi sovitun remontin vuoden 2011 lopulla yksi- ja kaksikerroksisiin rivitaloihinsa. Urakoitsija jätti meille ilmoittamatta osan töistä tekemättä ja lopun työn teki niin ammattitaidottomasti ja virheellisesti, ettemme voineet hyväksyä työnjälkeä.Työnjälkien korjaaminen ei urakoitsijalta oikein onnistu, joten kiireelliset korjaukset olemme jo joutuneet korjauttamaan toisella yrityksellä.Urakoitsijan lähettämää laskua emme ole vielä maksaneet, koska siitä ei ole asianmukaisesti vähennetty tekemättömien töiden osuutta eikä kuluja, jotka meille ovat aiheutuneet kun urakoitsijan tekemää virheellistä työnjälkeä on jo jouduttu pikaisesti korjauttamaan toisella yrityksellä. Myös osa virheellisesti tehdyistä töistä on edelleenkin korjaamatta. Urakoitsija ei suostu niitä korjaamaan eikä myöskään neuvottelemaan laskusta. Sanoo, että tekemämme reklamaatio on naurettava.Urakoitsija lähetti maksamattoman laskumme tämän vuoden puolella perintätoimistoon, jonne ilmoitimme riittauttavamme laskun. Perintätoimiston ehdotuksesta teimme urakoitsijalle sovintoesityksen, joka ei kuitenkaan johtanut mihinkään. Perintätoimisto on lopettanut perinnän ja palauttanut saatavan takaisin urakoitsijalle. Näyttää siis siltä, ettei asia etene edes oikeudessa.Kuinka kauan meidän on odotettava ennenkuin voimme jättää laskun lopullisesti urakoitsijalle maksamatta ja korjauttaa pikaisesti ulkopuolisella yrityksellä nyt remontissa havaitut virheet sekä teettää vielä ulkopuolisella yrityksellä remontin lopputarkastuksen, jotta saisimme varmuuden myös niistä työnjäljistä, joita emme ole itse katon korkeuden vuoksi vielä saaneet tarkistettua.Miten meidän on toimittava siinä tapauksessa, jos lopputarkastuksessa ilmeneekin, että urakoitsija on aiheuttanut virheellisesti tekemällään remontilla myös isompaa vahinkoa rakennuksillemme, niin että katsommekin olevamme lisäksi vielä oikeutettuja vahingonkorvauksiin.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton