Rakentamisen määräykset ja luvat taloyhtiön korjaushankkeessa

Suomen rakentamismääräyskokoelma on tehty lähinnä uudisrakentamista varten, mutta korjausrakentamiseen näitä määräyksiä on sovellettava koska erillisiä määräyksiä ei korjausrakentamiseen ole. Määräykset ovat velvoittavia, mutta niiden yhteydessä annetut ohjeet se sijaan eivät ole. Ohjeista annetuista ratkaisuista voidaan poiketa mikäli määräykset tulee täytetyksi.

Rakennusluvasta on säädetty maankäyttö- ja rakennuslain 18. luvun 125 §:ssä.

Korjaustyö, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, laajentamiseen, kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen tai mikäli korjaustyö muuttaa muutoin rakennusta oleellisen edellyttää työn tekeminen rakennusluvan hankintaa.

Mikäli korjaustyö ei lukeudu mihinkään edellisistä, mutta sillä on kuitenkin ilmeistä vaikutusta rakennuksen turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin on lupa myöskin hankittava. Rakennuksen käyttötarkoituksen muuttuessa on syytä kiinnittää huomiota kaavan toteutumiseen sekä maankäyttöön sekä rakennuksilta vaadittavien ominaisuuksien toteutumiseen.

Hankkeen rakennusluvassa esitetyt mahdolliset ehdot selvitetään ja tarvittavat toimenpiteet ehtojen täyttämiseksi tehdään. Rakennusluvassa edellytetyt tarkastukset tulee pitää oikea-aikaisesti sopimalla asioista riittävän ajoissa rakennustarkastajan kanssa.

Toimenpidelupaa on käsitelty maankäyttö- ja rakennusasetuksen 11. luvun 62 §:ssä sekä maankäyttö- ja rakennuslain 18. luvun 126 §:ssä.

Toimenpidelupa tarvitaan maankäyttö- ja rakennuslain mukaan sellaisen rakennelman tai laitoksen jota ei ole pidettävä rakennuksena, pystyttämiseen tai sijoittamiseen taikka rakennuksen ulkoasuun tai tilajärjestelyn muuttamiseen seuraavasti:

• katoksen, vajan, kioskin, käymälän, esiintymislavan tai vastaavan rakennelman rakentaminen taikka kiinteistökohtaisen jätevesijärjestelmän rakentaminen tai muuttaminen (rakennelma);
• rakennuksen julkisivun muuttaminen, kattomuodon, katteen tai sen värityksen muuttaminen, ulkoverhouksen rakennusaineen tai värityksen muuttaminen, katukuvaan vaikuttavan markiisin asettaminen taikka ikkunajaon muuttaminen (julkisivutoimenpide);
• rakennettuun ympäristöön liittyvän erottavan kiinteän aidan tai kadun reunusmuurin rakentaminen (aitaaminen);
• muut kaupunki- tai ympäristökuvaan merkittävästi ja pitkäaikaisesti vaikuttavat järjestelyt tai muutokset (kaupunkikuvajärjestely);
• asuinhuoneiston yhdistäminen tai jakaminen (huoneistojärjestely).

Lupa ei ole tarpeen mikäli toimenpide perustuu oikeusvaikutteiseen kaavaan tai katusuunnitelmaan.

Taloyhtiön osakkailla on hallintaoikeus osakkeidensa osoittamiin tiloihin. Näissä tiloissa suoritetut muutostyöt voivat olla osin sellaisia, että niihin tarvitaan taloyhtiön tai jopa rakennusviranomaisen lupa. Huoneistokohtaisten muutostöiden osalta kysymys onkin usein siitä kenen vastuulla kyseinen uudistus on ja keneen se vaikuttaa.

Paras tapa välttää hankaluudet on tiedustella taloyhtiöstä jo ajoissa ennen remontin alkua mikä on luvan- tai ilmoituksenvaraista toimintaa. Suurempien muutostöiden osalta tulee lupaa hakea rakennuslautakunnasta tai muulta alueellisesti asiasta vastaavalta taholta. Lupaa hakee yhtiö, jota edustaa hallitus tai hallituksen valtuuttamana osakas itse. Rakennusviraston lupaa vaativista muutoksista mainittakoon jo edellä esitetty huoneiston jakaminen kahdeksi tai useammaksi huoneistoksi.