Taloyhtiön tietoisuus kunnossapitotarpeista ja sen merkityksestä

Asunto-osakeyhtiölain (ASOYL) 6 luvun 3 §:n 2 kohdan mukaan taloyhtiön hallituksen tulee esittää kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.

Asunto-osakeyhtiölain lainvalmisteluasiakirjojen mukaan säännöksen tarkoituksena on kiinnittää hallinnossa toimivien henkilöiden ja osakkeenomistajien huomiota pitkäjänteiseen kiinteistönhoidon tarpeeseen ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen.

Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometrin (3.5.2016) mukaan runsaat 40 prosenttia taloyhtiöistä kerää varoja korjauksiin ennakolta. Etukäteen kerättyjen varojen osuus ensisijaisena rahoitusmuotona oli barometrin mukaan tänä keväänä noin neljänneksen luokkaa. Vastaajista 42 prosenttia ilmoitti yhtiössään yleensä varauduttavan etukäteen hankkeisiin varojen keräämisellä.

Lain tavoitteena on siis ohjata taloyhtiöiden toimintaa suunnitelmallisempaan ja ennakoivampaan suuntaan. Moni asia voi hyötyä tästä: yhtiön talous, kiinteistön yleinen kunto, vahingon vaaran ja vaurioiden minimoiminen, asunto-osakkeen kauppa ja kiinteistön arvo. Tällaisia selvityksiä ja kartoituksia kunnossapitotarpeista on aina voinut tehdä, mutta nyt se on pakollista.

Kunnossapitotarveselvityksellä voi olla myös tosiasialliset vaikutukset vaikkapa osakkeenomistajan henkilökohtaisiin taloudellisiin ratkaisuihin, jos selviää esimerkiksi, että luvassa on tulevaisuudessa isompi saneeraushanke. Uuden auton hankintaa saatetaan siirtää ison saneeraushankkeen edellä ja niin edelleen.

Sellainen tilanne, jossa hallitus tuo yhtiökokoukseen kunnossapitotarveselvityksen ja jossa ensimmäistä kertaa otetaan kantaa johonkin sellaiseen korjaushankkeeseen, joka toteutetaan saman vuoden aikana, ei ole lain säännöksen hengen mukaista. Toisaalta, jos rahoitus on talousarviossa osoitettavissa tähän käyttöön, niin lain vastaisena asiaa ei voida pitää. Täytyy muistaa, että kunnossapitotarveselvitys on hallituksen selvitys, josta ei tarvitse päättää yhtiökokouksessa.

Kunnossapitotarveselvitystä käsiteltäessä yhtiökokouksessa pöytäkirjaan voidaan kirjata, että "esitettiin hallituksen selvitys korjaustarpeista vuosille 2010-2014". Pöytäkirjaan ei tarvitse laittaa liitteeksi selvitystä joskin suositeltavaa se on.

Asunto-osakeyhtiölain esitöiden mukaan kunnossapitotarvetta on selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti ja tarvittaessa selvityksen tueksi voidaan hankkia asiantuntijalausunto tai tehdä kuntotarkastus. Tämä onkin perusteltua, jotta kunnossapitotarpeita koskevat ratkaisut voisivat perustua oikeisiin lähtötietoihin.

Asunto-osakeyhtiölaki sääntelee taloyhtiön toimintaa ja näin ollen myös kunnossapitotarveselvityksen sääntely liittyy taloyhtiön sisäisiin päätöksiin ja toimiin. Tarveselvityksellä voi olla kuitenkin merkitystä myös osakehuoneiston myyntitilanteissa. Ostaja voi saada sen kautta ensi käden tietoa kunnossapitotarpeista ja näin harkita ostopäätöstä myös kunnossapidon tulevaisuusnäkökulma huomioiden.

Asuntokauppalain 20 luvun 20 §:n 3 kohdan mukaan kaupassa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalle on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Kunnossapitotarveselvitys voi poistaa edellä mainitun kaltaisen asuntokauppalain salaisen taloudellisen virheen mahdollisuuden. Isännöitsijäntodistukseen on kirjattava tieto hallituksen laatimasta kunnossapitotarveselvityksestä (ASOYL 7:27). Asunto-osakkeen kaupassa isännöitsijäntodistus hankitaan yleensä kiinteistönvälittäjän toimesta ja tätä kautta kunnossapitotarpeet seuraavalle 5 vuodelle tulevat myös huoneiston ostajan tietoisuuteen. Mikäli isännöitsijäntodistuksessa ei ole mainittu tarveselvitystä vaikka sellainen on tehty, niin todistuksessa on tältä osin virhe.

Isännöitsijän todistuksen laatimisesta annetun KH-kortin (KH02- 00545) ohjeistuksen mukaan kunnossapitotarveselvitys on liitettävä isännöitsijäntodistukseen sen jälkeen kun se on yhtiökokouksessa esitetty. Selvityksestä tulee käydä ilmi kunnossapitotyöt, joilla voi olla lain tarkoittamalla tavalla olennaista vaikutusta esimerkiksi yhtiövastikkeeseen.

Taloyhtiö, jossa kunnossapitotarveselvitykseen on panostettu, kertoo osakehuoneiston ostajalle hyvin hoidetusta taloyhtiöstä, jossa yhteisestä varallisuudesta, kiinteistöstä rakennuksineen, pidetään hyvää huolta.