Taloyhtiössä säästöä on tietää mitä korjataan ja miksi

Rambollin Porin yksikön päällikkö Jukka Kallio korostaa suunnitelmallisuuden merkitystä kaikessa korjausrakentamisessa.

"Kuntoarvio on usein kokonaisvaltainen katsaus kiinteistöön. Jos taloyhtiöt toimisivat kuntokartoituksen mukaan suunnitelmallisesti korjaten, säästäisi se paljon työtä ja kustannuksia. Aika usein tahtoo kuitenkin olla sitä, että hypätään muutaman vaiheen yli – esimerkiksi korjaustarpeen havaitsemisesta kiirehditään suoraan tarjouspyyntöön, jolloin saatetaan ilman riittävää tietoa korjata jotain muuta kuin mistä ongelmat ovat johtuneet", Kallio toteaa.

Syy ongelmiin kannattaa selvittää hyvin ennen korjaustyöhön ryhtymistä, sillä joskus siitä miltä asiat näyttävät, ei voi päätellä sitä, mistä on kyse. Esimerkiksi vesikaton vuotoepäily voi osoittautua ilmanvaihto- ongelmaksi, jossa kyse onkin kondensiovedestä.

Kuntoarviossa arvioidaan rakennus-, LVI- ja sähköteknisten rakennusosien, laitteiden ja asennusten kuntoa sekä korjaustarvetta. Lisäksi siinä tarkastellaan kiinteistön energiataloudellista kuntoa, sisäolosuhteita, terveellisyyttä ja turvallisuutta sekä ehdotetaan tarvittaessa niihin liittyviä korjaustoimenpiteitä.

Kuntoarvio perustuu pääasiassa aistinvaraisiin havaintoihin ja ainetta rikkomattomiin menetelmiin. Se on nimensä mukaisesti asiantuntija- arvio, johon ei sisälly tarkempaan kunnon selvittämiseen tähtääviä tutkimuksia eikä mittauksia. Koska kaikkia rakennuksen kuntoon vaikuttavia tekijöitä ei aina voida aistinvaraisesti arvioida riittävän luotettavasti, kuntoarvio ei yksinään riitä korjaussuunnitelman pohjaksi. Kun halutaan luotettavaa tietoa kyseisen kohteen kunnosta, korjaustarpeista ja soveltuvista korjausmenetelmistä, voidaan jollekin osa-alueelle tehdä erillinen kuntotutkimus.

"Kiinteistöä on tärkeä tarkastella aina kokonaisuutena eikä lukita tarkastelua liian varhaisessa vaiheessa mihinkään tiettyyn rakennusosaan. Ulkopuolisen tekemä kuntokartoitus on hyvä lähtökohta taloyhtiön 5-vuotissuunnitelmalle. Ulkopuolinen katsoo kiinteistöä aina hieman eri näkökulmasta. Oma silmä tottuu riipin raapin oleviin asioihin. Kuntoarvio ei kuitenkaan korvaa kuntotutkimusta, jonka pohjalta vasta voidaan lähteä suunnittelemaan korjaustöitä", Kallio sanoo.

Ennen kuntoarviota arvioijan on tutustuttava rakennuksen tietoihin ja historiaan. Lähtötietojen hankinta ja talon piirustuksiin tutustuminen "normaalin kerrostalon" kokoisessa kohteessa vie paikan päällä 1-3 työpäivää, jos se tehdään kunnolla. Jos kuntoarviossa tulee ilmi useampia ongelmia, ongelmat kartoitetaan ja tehdään tutkimussuunnitelma. Korjaussuunnitelmaan päästään vasta kuntotutkimuksen pohjalta, kun rakennuksen viat ovat tiedossa. Tässä vaiheessa laaditaan myös kustannusarvio sekä – jos kyseessä on hyvin huonokuntoinen kiinteistö – arvio siitä, kannattaako rakennusta enää korjata.

Työssään Rambollilla Kallio ja projektipäällikkö Mikko Lilja ovat molemmat nähneet sekä tapauksia, joissa ei korjata lainkaan tai korjataan "liikaa". Kuntoarviolla ja kuntotutkimuksella voidaan järkeistää taloyhtiön korjaustoimenpiteitä paitsi osoittamalla todelliset korjaustarpeet, myös ehkäisemällä ylikorjaamista, johon voidaan mennä silloin, kun toimitaan mutu-tuntumalta.

"Ylikorjaaminen on välinpitämättömyyden vastapuoli, mutta sekään ei ole taloudellisesti perusteltua. Joskus korjauksia tehdään tarpeeseen nähden aivan liian aikaisin. Esimerkiksi ikkunasaneeraukset ovat joskus tällaisia: oleskelumukavuus saattaa parantua, mutta todellisuudessa ikkunat ovat vielä kaukana tiensä päästä ja kustannukset siten hyötyyn nähden älyttömät", Kallio pohtii.

"Tavallisin ongelma, jonka alkuperää ryhdytään selvittämään kuntotutkimuksessa, on jonkin sortin vuoto. Vuoto voidaan havaita yhtä hyvin yläpohjassa kuin alapohjassa. Yläpohjassa ongelmat ovat suhteellisen helppoja tapauksia. Perustukset vaativat insinööritaitoa kattoa enemmän, ja joskus voi olla hyvinkin hankala selvittää, mistä vesi tulee alapohjaan", Lilja kertoo.

Vuotojen ohella asuinrakennuksissa kuntotutkijoita työllistävät usein muut kosteusvauriot, jotka aiheutuvat esimerkiksi virheistä omatoimisessa rakentamisessa tai rakennuksen rakenteiden tuuletuksen tukkimisesta.

Vaikka korjausrakentaminen tavallisesti koskee vanhoja kiinteistöjä, myös uusissa rakennuksissa voi olla harmeja. Maaperä painuu heti rakentamisen jälkeen ja sen kautta uuteenkin rakennukseen voi tulla kosteusrasitusta. Suunnitteluvirhe vaatii yleensä kuitenkin vielä työvirheen, jotta saadaan aikaan vaurio. Jos viimeisenä virheenä huoltoja laiminlyödään, on yhteisvaikutuksena isoja ongelmia, joita syntyy harvoin vain yhden syyn aiheuttamana.

"Korjaaminen on edullista, jos se tehdään ajoissa. Esimerkkinä rännien korjaus, missä kustannukset eivät ole korkeat, mutta vahingot ovat suuret, jos korjaaminen laiminlyödään."

"Taloyhtiössä hallituksen tahtotila ratkaisee. Onhan sekin 5-vuotissuunnitelma että päätetään olla tekemättä mitään", Kallio lohkaisee. "Isännöitsijät tavallisesti haluaisivat, että korjaaminen olisi hyvin suunnitelmallista. Toteutus on kuitenkin pitkälti rahakysymys. Taloyhtiöissä on nähtävillä siksi paljon samaa mistä kaupunkeja usein arvostellaan: korjaamaan ryhdytään vasta, kun jotain tapahtuu", hän harmittelee.

Ihannetilanteessa asiat suunnitellaan ja selvitetään hyvissä ajoin, jolloin on helppo pyytää myös tarjouksia. Myös urakkaan tarjottu hinta saadaan mahdollisimman oikeaksi, kun tiedossa on yksityiskohtia myöten, mitä urakkaan liittyy ja mitä ei.

Kuvat: Ramboll