Yhä useampi taloyhtiö on konkurssivaarassa

Uusissa taloyhtiöissä konkurssin syynä ovat yleensä rakennusaikaiset virheet, esimerkiksi rakennuttajan maksuvaikeudet. Rakentaminen saattaa vaikkapa jäädä kesken. Syynä voi olla myös huono rakentaminen.

Nissisen Lapin yliopistoon tekemästä pro gradu -tutkimuksesta käy ilmi, että vanhat taloyhtiöt ajautuvat konkurssiin koska niistä ei ole pidetty huolta. Aivan kuten esimerkkitapauksessa: korjauksia ei ole tehty ajallaan, yhtiön taloutta on hoidettu huonosti.

Saman havainnon on tehnyt Danske Bankin asunto-osakeyhtiörahoituksesta vastaava johtaja Ville Roihu.

– Pankki laskee hankkeen riskit ja vakuuden arvon. Jos asunto-osakeyhtiön arvo ei remontin myötäkään nouse riittävälle tasolle, ei lainaa välttämättä heru. Päätökseen vaikuttavat myös tulevat remontit eli paljonko taloyhtiölle on ylipäätään kertynyt korjausvelkaa, laskee Roihu.

Taloyhtiöiden konkurssit ovat olleet toistaiseksi varsin harvinaisia. Ville Roihulle ei toistaiseksi ole työssä tullut vastaan kuin muutama taloyhtiökonkurssi. Isännöintiliiton mukaan viime vuonna konkurssitilanteessa oli Suomessa toistakymmentä taloyhtiötä. Aikaisemmin luku on ollut yksi tai kaksi vuodessa.

Taloyhtiön konkurssin edellytykset ovat samat kuin osakeyhtiöillä tai muilla oikeushenkilöillä. Yksinkertaisimmillaan taloyhtiö, joka on maksukyvytön, voidaan asettaa konkurssiin. Konkurssilain mukaan maksukyvyttömyys tarkoittaa, että velallinen on kykenemätön maksamaan velkojaan niiden erääntyessä. Konkurssiin päädytään, jos maksukyvyttömyys ei ole vain tilapäinen häiriö. Maksukyvyttömyyttä arvioidaan tapauskohtaisesti. Ei ole olemassa mitään yleistä määritettä sille, kuinka paljon laskuja pitää olla maksamatta.

Sara Nissisen mukaan yksi yhteinen tekijä vanhan taloyhtiön konkursseihin on sijanti. Syrjäinen sijainti ei erityisemmin nosta taloyhtiön arvoa, eikä siis lisää sen vakuuksien arvoa, kun remonttilainaa haetaan. Tämän kohtalon koki myös esimerkkimme taloyhtiö, joka sijaitsee Varkaudessa.

– Jos yhtiö sijaitsee alueella, jossa ei ole ostajia, on yhtiöllä potentiaalinen konkurssin riski, toteaa Nissinen.

Taloyhtiön konkurssissa kuvio menee usein niin, että rakennuksia ei jostain syystä ole korjattu ajoissa. Putket paukkuvat, katto vuotaa, ja remontti tulee ikään kuin yllättäen. Kun korjauskustannuksiin ei myöskään ole varauduttu ennakolta, voi lainansaanti tyssätä vakuuksien puuttumiseen.

Kun käy ilmi, että taloyhtiö ei saakaan lainaa, ryhtyy hallitus etsimään muita keinoja. Esimerkiksi osakehuoneisto, jossa on maksamattomia vastikkeita, voidaan ottaa yhtiön haltuun ja etsiä siihen vuokralainen. Aina ei vuokralaista kovin helposti löydy, varsinkin jos on kyse liikehuoneistosta.

Taloyhtiön hallitus voi myös etsiä ostajaa koko kiinteistölle. Silloin ehkä osakkaat voisivat saada edes vähän omiaan pois.

– Pankki pohtii, nouseeko kiinteistön arvo remontin myötä. Jos vakuuden arvo suhteessa lainojen ja tiedetyn korjausvelan suhteen ei ole riittävä, lainaa ei myönnetä. Perinteinen ”loan to value” -periaate toimii myös asunto-osakeyhtiöiden kohdalla. Sama sääntö tuntuu olevan kaikilla pankeilla, muistuttaa Roihu.

Pankkiireilla herää lisää kysymyksiä, jos käy ilmi, että korjausvelkaa on kertynyt ja remontteihin tarvittava rahoituksen määrä alkaa ylittää puolet koko kiinteistön arvosta. Akuutin korjauksen lisäksi on siis usein odotettavissa muitakin remontteja – ja uusia lainahakemuksia.

Etenkin muuttotappiopaikkakunnilla lainan saaminen voi olla kiven takana. Kiinteistöliiton ratkaisu tähän olisi asunto-osakeyhtiöiden perusparannustausten ehtoja uudistaminen siten, että ne mahdollistavat takauksen saamisen myös niillä alueilla, joilla lainanottajien vakuudet eivät riitä. Liitto toivookin, että tuleva eduskunta kiinnittäisi asiaan huomiota.

Roihu muistuttaa, että Suomessa on vain muutama kymmenen paikkakuntaa, joissa asuntojen keskimääräinen neliöhinta on yli 2 000 euroa. Alimmillaan neliöhinta voi olla vain muutamia satasia. Alle 2 000 euron keskihintojen joukossa on myös isoja paikkakuntia. Neliöhintaa kannattaa verrata rakennuksen korjauskustannuksiin. Esimerkiksi 1970-luvun kerrostalon perusteellisen saneerauksen kustannukset ovat usein yli 1 000 euroa neliöltä.

Ville Roihu kehottaa osakkaita ja taloyhtiöiden hallituksia painokkaasti huolehtimaan sekä ylläpidosta että remonteista. Hän myös neuvoo tekemään tarkkoja pitkän tähtäimen suunnitelmia. Ne eivät ole taloyhtiöille pelkästään muodollisuus, vaan niiden avulla rakennuskantaa voidaan korjata suunnitelmallisesti ja taloudellisesti.

– Taloyhtiöt voisivat tehdä tarkkoja suunnitelmia jopa 15 vuoden päähän, ei van viiden vuoden säteellä. Suunnitelmissa voisi olla jopa budjetti tuleville remonteille, vaikka niitä tietenkin pitää tarkistaa aika-ajoin. Suunnitelmissa kannattaisi vielä nykyistäkin enemmän hyödyntää tietoa erilaisten rakenteiden käyttöiästä, visioi Roihu.

Tarkka suunnitelma antaa taloyhtiölle työkalun, jonka avulla konkurssin voi välttää.

Taloyhtiön konkurssi ei ole kuitenkaan pelkkää matematiikkaa. Se synnyttää myös inhimillisiä tragedioita. Asunto on suurimmalle osalle suomalaisista tärkein ja suurin omaisuus. Taloyhtiön konkurssissa osakas menettää tuon omaisuutensa. Pahimmassa tapauksessa jäljelle jää vielä henkilökohtaista velkaa. Asukas menettää myös kotinsa, joka on saattanut olla hyvinkin rakas. Siksi onkin vähän kummallista, että kaikki eivät näe rakennuksista huolehtimisen tärkeyttä.

– Olen tavannut osakkaita, jotka vastustavat remontteja siksi, etteivät halua jättää perillisilleen velkaa perinnöksi. Kumpi on parempi perintö: velaton, mutta mahdollisesti arvoton, huonokuntoinen asunto vai kohtuullisen arvokas koti, jossa on ehkä vielä vähän yhtiövelkaa? heittää Roihu kysymyksen.

Roihu peräänkuuluttaa myös hyvää ja kestävää isännöintiä. Ostaja saa usein informaationsa isännöitsijäntodistuksesta, joka ei Roihun mukaan kuitenkaan ole aukoton tietolähde. Hän haluaisi, että isännöitsijäntodistuksille luotaisin standardit, jotta ne olisivat vertailukelpoisia keskenään. Todistuksen pitäisi esimerkiksi antaa selkeää tietoa asunto-osakeyhtiön taloudellisesta asemasta ja taloudellisesta varautumisesta tuleviin korjauksiin.

Myös Kiinteistöliitto toivoo tulevalta eduskunnalta, että valtio selvittää sekä konkurssilainsäädännön toimivuuden asunto-osakeyhtiöiden kohdalla että muut mahdolliset menettelyt yhtiöiden purkamiseksi. Samalla tulisi selvittää, onko tarpeen ottaa käyttöön samanlainen valtion myöntämä rakennusten purkuavustus kuin ARA-vuokrataloyhtiöillä on.

Parannukset voisivat auttaa välttämään yksittäisiä tragedioita. Esimerkkitapauksemme ostaja totesi olleensa turhan naiivi ja sinisilmäinen luottaessaan siihen, että tulevia remontteja ei ole.

Varkautelainen taloyhtiö seisoo edelleen tyhjillään, eikä kukaan oikein tiedä, mitä sille jatkossa tapahtuu. Eivät edes asiantuntijat. Jos konkurssipesä ei löydä rakennuksille uutta ostajaa, jää tilanne roikkumaan vaille ratkaisua.

Lue myös: Taloyhtiön konkurssi vei Hanna Karhusen perheeltä kodin

Teksti: Marja Aaltio / Omataloyhtiö-lehti syksy 2023.