"Kyllä tämä talo minun aikani kestää" – kuka maksaa taloyhtiön lykkäämät remontit?

Taloyhtiön putket ovat vanhat, julkisivu kaipaa korjausta ja vesikatollakin alkaa olla ikää. Korjaustarpeista on puhuttu jo vuosia, mutta yhtiökokouksessa keskustelu päättyy tuttuun kysymykseen: mistä rahat? Vastikkeita ei haluta korottaa, uutta lainaa pelätään ja remontille ehdotetaan jälleen muutaman vuoden lykkäystä. Kun mitään näkyvää vahinkoa ei vielä ole tapahtunut, päätöstä on helppo perustella sillä, että vanhakin rakennus kestää vielä.

Suomalaisissa taloyhtiöissä on edessä vaikeita ratkaisuja. Rakennuskanta vanhenee, korjattavaa riittää ja osakkaiden mahdollisuudet selviytyä suurista remonttikustannuksista vaihtelevat huomattavasti. Osa taloyhtiöistä joutuu lykkäämään välttämättömiä korjauksia rahoitusvaikeuksien vuoksi, mutta päätöksiä voidaan siirtää myös siksi, ettei lisäkustannuksia haluta nykyisten osakkaiden maksettaviksi. Jälkimmäisessä tilanteessa herää hankala kysymys: kuinka pitkälle taloyhtiön tulevaisuutta ollaan valmiita ajattelemaan, jos oma asumisaika rakennuksessa alkaa jo lähestyä loppuaan?

Tuoreet tutkimukset antavat aihetta keskusteluun. Isännöintiliiton mukaan putkiremontteja jää toteuttamatta rahoitusongelmien vuoksi, ja Kiinteistöliiton lokakuussa julkaisema kysely kertoo taloyhtiöiden hallitusten ikääntyneen entisestään. Samaan aikaan marraskuun korjausrakentamisbarometri osoittaa, että remonttihankkeet ovat jälleen vilkastumassa. Taloyhtiöiden tilanteet eriytyvät: osa pääsee toteuttamaan pitkään suunniteltuja korjauksia, kun toisissa mietitään, miten välttämättömätkin työt saadaan maksettua.

Isännöintiliiton toukokuussa 2026 julkaisema Putkiremonttibarometri kertoo, että 21 prosentilla kyselyyn vastanneista isännöinnin ammattilaisista on hoidossaan taloyhtiöitä, joissa putkiremontteja on jäänyt toteuttamatta rahoitusvaikeuksien vuoksi. Vuotta aiemmin vastaava osuus oli 19 prosenttia. Ongelma korostuu taantuvilla alueilla, joilla toimivista vastaajista 42 prosenttia kertoi vastaavista tilanteista.

Tutkimuksen toinen havainto kertoo korjausten ajoittamisesta. Vastaajista 53 prosenttia arvioi, että putkiremontteihin ryhdytään putkien käyttöikään nähden liian myöhään tai vasta viime hetkellä. Yleisin syy remontin käynnistämiseen oli jo tapahtunut putkivuoto. Tällöin taloyhtiö joutuu usein korjaamaan ensin vahingon seuraukset ja vasta sen jälkeen ryhtymään varsinaiseen putkiremonttiin.

Korjausten lykkääminen voi kasvattaa kustannuksia merkittävästi, jos putkivuoto ehtii aiheuttaa laajoja kosteusvaurioita. Vahingon korjaaminen voi edellyttää rakenteiden avaamista, kuivatusta ja huoneistojen tilapäistä poistamista käytöstä. Vakuutuskaan ei välttämättä korvaa kaikkia kustannuksia, sillä korvattavuuteen vaikuttavat esimerkiksi vahingon syy, vakuutusehdot ja mahdolliset ikävähennykset.

Vanhojen putkien uusimista ei silti pidä päättää pelkän rakennusvuoden perusteella. Putkistojen kunto, materiaalit, käyttöolosuhteet ja aiemmat korjaukset vaikuttavat siihen, milloin remontti on tarpeellinen. Taloyhtiön kannalta huolestuttavaa on tilanne, jossa putkiston kuntoa ei tutkita ajoissa tai kuntotutkimuksessa havaittuihin vakaviin puutteisiin ei reagoida.

Hallituksen jäsenten ikä ei siis kerro heidän suhtautumisestaan remontteihin. Kokeneet jäsenet tuntevat usein rakennuksen historian, aiemmat korjaukset ja yhtiön talouden perusteellisesti. Ongelmia voi kuitenkin syntyä, jos hallituksen kokoonpano pysyy vuodesta toiseen samanlaisena eikä uusia osakkaita saada mukaan päätöksentekoon. Taloyhtiön tulevaisuutta koskevissa ratkaisuissa olisi hyödyllistä kuulla mahdollisimman monenlaisia näkemyksiä.

Taloyhtiön hallitukseen ei myöskään aina ole tungosta. Tehtävä vaatii aikaa, perehtymistä ja valmiutta tehdä päätöksiä, jotka vaikuttavat muidenkin osakkaiden talouteen. Nuorempien osallistumista voivat vaikeuttaa työelämän ja perheen kiireet, jolloin hallitustyö jää helposti niiden vastuulle, joilla on siihen eniten aikaa. Pitkään jatkunut hallitustyö voi olla yhtiölle voimavara, mutta kokoonpanon uudistuminen auttaa tuomaan keskusteluun myös uusia näkökulmia.

Taloyhtiön pieni hoitovastike voi näyttää asunnon ostajan silmissä merkiltä hyvin hoidetusta taloudesta. Jos yhtiön menot ovat hallinnassa ja kiinteistöstä pidetään suunnitelmallisesti huolta, alhainen vastike voi olla täysin perusteltu. Pelkkä vastikkeen suuruus ei kuitenkaan kerro, missä kunnossa rakennus on tai millaisia kustannuksia osakkaille on tulossa.

Taloyhtiö voi pitää vastikkeet pitkään matalina esimerkiksi lykkäämällä huolto- ja korjaustoimenpiteitä, käyttämällä aiemmin kertyneitä varoja tai jättämällä tuleviin menoihin varautumisen vähäiseksi.

Korjausten lykkäämistä ei voi aina selittää osakkaiden haluttomuudella maksaa. Monissa taloyhtiöissä ongelmana on rahoituksen saatavuus, erityisesti alueilla, joilla asuntojen markkina-arvot ovat alhaisia tai väestö vähenee.

Pankki arvioi taloyhtiön lainahakemusta muun muassa vakuuksien, talouden, maksukyvyn ja korjaushankkeen perusteella. Jos asuntojen arvo on pieni suhteessa suunnitellun remontin kustannuksiin, rahoituksen järjestäminen voi osoittautua vaikeaksi. Vaikka laina myönnettäisiin, sen kustannukset voivat nostaa osakkaiden kuukausittaisia asumismenoja huomattavasti.

Kiinteistöliiton marraskuussa 2026 julkaiseman korjausrakentamisbarometrin mukaan taloyhtiöiden korjaushankkeita jarruttavat edelleen kotitalouksien epävarmat talousnäkymät ja huoli lainarahoituksen ehdoista. Rahoituksen saatavuudessa on suuria eroja, ja erityisesti paljon korjattavaa sisältävissä taloyhtiöissä lainan järjestäminen voi muodostua hankkeen toteuttamisen esteeksi.

Korjausrakentamisessa on kuitenkin nähtävissä myös myönteistä kehitystä. Kiinteistöliiton marraskuun barometrin mukaan urakointi- ja tarjousvaiheessa olevien taloyhtiöiden määrä on kasvanut. Rakennusalan hiljaisempi markkinatilanne on parantanut urakkatarjousten saatavuutta, mikä voi tarjota hyvin valmistelluille hankkeille otollisen toteutusajankohdan.

Taloyhtiöiden taloudelliset erot ovat silti suuria. Kasvukeskuksessa sijaitseva vakavarainen yhtiö voi saada useita rahoitus- ja urakkatarjouksia, kun taas pienemmällä paikkakunnalla vastaavan remontin toteuttaminen voi olla huomattavasti vaikeampaa.

Korjausten lykkäämisellä on vaikutuksia myös asuntokauppaan. Jos taloyhtiössä tiedetään putkiremontin lähestyvän mutta päätöksiä ei ole tehty, tulevat kustannukset voivat vaikuttaa asunnon kiinnostavuuteen ja kauppahintaan. Ostaja joutuu arvioimaan, paljonko hän on valmis maksamaan asunnosta, jonka taloyhtiössä on lähivuosina edessä suuri remontti.

Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiön johtoa toimimaan huolellisesti yhtiön etua edistäen. Hallituksen on huolehdittava yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä. Tämä tarkoittaa käytännössä esimerkiksi sitä, että rakennuksen kuntoa seurataan, havaittuihin ongelmiin reagoidaan ja korjaustarpeita selvitetään riittävän ajoissa.

Suurista korjaushankkeista päättää yleensä yhtiökokous, mutta hallituksen tehtävänä on valmistella päätöksentekoa. Osakkaille pitää antaa riittävät tiedot rakennuksen kunnosta, korjausvaihtoehdoista ja niiden kustannuksista. Jos hallitus tietää esimerkiksi vakavasta rakenteellisesta vauriosta tai merkittävästä turvallisuusriskistä, asian käsittelyä ei voida perustellusti jättää odottamaan vain siksi, ettei remontti herätä kannatusta.

Laki edellyttää hallitukselta myös vuosittaista kirjallista selvitystä seuraavan viiden vuoden olennaisista kunnossapitotarpeista. Selvitys esitetään varsinaisessa yhtiökokouksessa, mutta se ei itsessään ole päätös remonttien toteuttamisesta. Rakennuksen pitkäjänteistä kunnossapitoa varten tarvitaan usein tätä laajempi suunnitelma, jossa tarkastellaan tulevia korjauksia esimerkiksi 10–20 vuoden aikajänteellä.

Hallituksen jäsenelle voi tietyissä tilanteissa syntyä vahingonkorvausvastuu, jos hän tehtävässään aiheuttaa vahinkoa tahallisesti tai huolimattomuudesta ja lain mukaiset vastuun edellytykset täyttyvät. Jokainen lykkääntynyt remontti tai myöhemmin kalliiksi osoittautunut ratkaisu ei kuitenkaan tarkoita hallituksen henkilökohtaista vastuuta. Olennaista on muun muassa se, millaisia tietoja päätöksentekohetkellä oli käytettävissä ja onko hallitus toiminut niiden perusteella huolellisesti.

Taloyhtiön kannattaa aloittaa selvittämällä rakennuksen todellinen kunto ja lähivuosien tärkeimmät korjaustarpeet. Kuntoarvio, tarvittavat kuntotutkimukset ja ajantasainen pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma auttavat erottamaan kiireelliset korjaukset niistä, joita voidaan vielä perustellusti siirtää. Erityistä huomiota on kiinnitettävä turvallisuuteen, terveellisyyteen ja rakennuksen vaurioitumisen ehkäisemiseen.

Seuraavaksi tarvitaan realistinen käsitys kustannuksista. Osakkaille on helpompi perustella tulevia hankkeita, kun tiedetään, mitä korjaaminen suunnilleen maksaa, millaisia vaihtoehtoja on tarjolla ja miten kustannukset jakautuisivat. Suurten hankkeiden rahoitusmahdollisuuksia kannattaa selvittää jo ennen lopullista remonttipäätöstä. Näin yhtiökokouksessa ei jouduta ottamaan kantaa miljoonaluokan hankkeeseen täysin puutteellisten taloustietojen varassa.

Myös osakkaiden maksukyky pitää ottaa vakavasti. Kaikille suuri rahoitusvastike ei ole mahdollinen ilman huomattavia muutoksia omaan talouteen. Hankkeiden vaiheistaminen, korjaustapojen vertailu ja erilaiset rahoitusjärjestelyt voivat joissakin tilanteissa auttaa, kunhan ratkaisut ovat teknisesti perusteltuja eivätkä vaaranna rakennuksen kuntoa. Pelkkä remontin pilkkominen pienempiin osiin ei myöskään automaattisesti tee siitä edullisempaa.

Hallituksen kannattaa kertoa tulevista korjauksista osakkaille säännöllisesti, eikä vasta silloin, kun remontista pitäisi jo päättää. Kun kunnossapitotarpeet, kustannusarviot ja aikataulut ovat tiedossa hyvissä ajoin, osakkaat voivat varautua tuleviin menoihin. Avoin keskustelu vähentää myös tilanteita, joissa välttämätön remontti näyttäytyy yhtiökokouksessa äkillisenä ja kohtuuttomana kustannuksena.

Taloyhtiön korjaustarpeet eivät jakaudu tasaisesti vuosikymmenille. Joskus rakennus voi selvitä pitkään suhteellisen vähäisillä korjauksilla, mutta sen jälkeen edessä saattaa olla useita suuria hankkeita lyhyessä ajassa. Siksi taloyhtiön taloutta ei voi arvioida pelkästään kuluvan vuoden menojen ja vastikkeiden perusteella.

Osakkaiden elämäntilanteet, taloudelliset mahdollisuudet ja suunnitelmat asumisen suhteen vaihtelevat. Kaikilla on silti yhteinen intressi siinä, että rakennus pysyy turvallisena, käyttökelpoisena ja mahdollisimman hyvin arvonsa säilyttävänä. Hyvin hoidettu taloyhtiö tarvitsee päätöksentekoa, jossa huomioidaan sekä nykyisten asukkaiden maksukyky että tulevien vuosien kunnossapitotarpeet.

Seuraavassa yhtiökokouksessa kannattaakin kysyä, millaisessa kunnossa taloyhtiön halutaan olevan kymmenen tai kahdenkymmenen vuoden kuluttua. Jos tavoitteena on säilyttää rakennus hyvässä kunnossa, sen pitää näkyä myös korjaussuunnitelmissa ja taloudenpidossa. Kun remonttia ehdotetaan jälleen lykättäväksi, osakkaiden kannattaa vaatia perustelut sille, miksi lykkääminen on järkevää, mitä se voi maksaa ja millaisia riskejä päätökseen liittyy.

Lähteet

Kiinteistöliitto: Taloyhtiöiden korjausrakentaminen kääntynyt kasvuun, 3.11.2026

Kiinteistöliitto: Taloyhtiöiden hallitusten jäsenet ovat entistä iäkkäämpiä, 13.10.2026

Isännöintiliitto: Putkiremontteja jää yhä useammin toteutumatta rahoitusvaikeuksien takia, 28.5.2026

Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009

Kiinteistöliitto: Kunnossapitotarveselvitys