Taloyhtiön parkkipaikat – mitä saa tehdä ja kuka päättää?

Taloyhtiön autopaikkojen hallinnasta ja käytöstä vastaa ensisijaisesti yhtiön hallitus. Hallitus hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa, mikä kattaa myös autopaikkojen vuokrauksen tai jakamisen silloin, kun niitä ei ole yhtiöjärjestyksessä osoitettu tietyille huoneistoille.

Yhtiökokous on kuitenkin ylin päättävä elin, ja sen päätöstä tarvitaan aina silloin, kun:

• autopaikkojen jakoperusteita muutetaan olennaisesti (esim. jonoarvonta korvataan käyttövuoroon perustuvalla mallilla),
• autopaikat halutaan osoittaa huoneistokohtaisiksi ja kirjata yhtiöjärjestykseen,
• rakennetaan uusia paikkoja tai poistetaan olemassa olevia,
• päätetään taloudellisesti merkittävistä muutoksista (esim. sähköautojen latausvalmius, kustannukset osakkaille).

Isännöitsijä toimii hallituksen toimeenpanijana, mutta ei voi itsenäisesti päättää pysäköintikäytännöistä tai tehdä muutoksia paikkojen jakamiseen ilman hallituksen tai yhtiökokouksen valtuutusta.

Lähtökohta on, että kaikki pysäköintiin liittyvä päätöksenteko perustuu selkeään vastuunjakoon:

• Hallitus voi hoitaa käytännön järjestelyt vakiintuneiden sääntöjen puitteissa.
• Yhtiökokous päättää uusista käytännöistä tai rakenteellisista muutoksista.
• Yhtiöjärjestys on ensisijainen asiakirja: jos siinä lukee, että paikka kuuluu huoneistoon, sitä ei voi siirtää tai poistaa ilman sen muuttamista.

Autopaikan omistus vai vuokraus?

• Jos autopaikka on kirjattu yhtiöjärjestykseen huoneistoon kuuluvaksi, kyse on käyttöoikeudesta, jota ei voi siirtää ilman yhtiöjärjestyksen muutosta.
• Jos paikat ovat yhtiön hallinnassa, niitä vuokrataan hallituksen päätöksellä tai käyttöjärjestyksen mukaan.

Autopaikkaa ei saa pitää ”omana” vain siksi, että on käyttänyt sitä pitkään. Paikka ei ole pysyvä etu, ellei sitä ole muodollisesti sidottu huoneistoon.

Vieraspaikat on tarkoitettu tilapäiseen käyttöön taloyhtiön ulkopuolisille, kuten vieraileville sukulaisille tai huoltomiehille. Ongelmia syntyy, kun osakkaat tai asukkaat ottavat ne omaksi pysyväksi käyttöönsä.

Miten vieraspaikkoja saa käyttää?

Vieraspaikkojen käyttö perustuu taloyhtiön sisäisiin sääntöihin, joita voidaan määritellä esimerkiksi:

• yhtiöjärjestyksessä (harvinaista),
• järjestyssäännöissä,
• yhtiökokouksen tai hallituksen linjauksissa.

Usein yhtiö sallii vieraspaikan käytön vain tietyin ehdoin, kuten aikarajoituksin (esim. 4 h), tai kieltää yön yli pysäköinnin. Jos mitään sääntöä ei ole, käyttö perustuu yleiseen kohtuullisuuteen, ja juuri siksi väärinkäytökset yleistyvät.

Miten väärinkäyttöön voi puuttua?

• Valvonta: Hallitus voi ottaa käyttöön parkkikiekon tai rekisterinumeroseurannan. Joissain yhtiöissä käytetään kameravalvontaa, mutta se vaatii huolellista tietosuojan huomiointia ja ilmoituskäytäntöä.
• Säännöt: Yhtiökokous voi hyväksyä järjestyssäännöt, joissa vieraspaikkojen käyttö rajataan ja rikkomuksista voidaan määrätä seuraamuksia.
• Toistuva väärinkäyttö: Jos asukas pysäköi toistuvasti vieraspaikalle, hallitus voi puuttua tilanteeseen esimerkiksi kirjallisella huomautuksella tai irtisanomalla paikan käyttöoikeuden (jos sellainen on).

Vieraspaikka ei ole varapaikka omalle autolle, vaikka vakituinen paikka puuttuisi. Myös yhdenvertaisuusperiaate vaatii, että kaikki asukkaat noudattavat yhteisiä sääntöjä.

Pitääkö yhtiön muuttaa pihaa tai rakentaa uusi paikka?

Jos invapaikan järjestäminen vaatii muutostöitä piha-alueella tai uusien rakenteiden tekemistä, päätös kuuluu yhtiökokoukselle. Päätöksen tekoon vaikuttavat muun muassa:

• kustannukset,
• vaikutus muiden osakkaiden käyttöön,
• rakennuslupa- ja kaavamääräykset.

Mahdollisuudet toteuttaa esteettömyys ovat usein riippuvaisia kiinteistön iästä ja rakenteista. Rakennuslainsäädäntö ei velvoita vanhoja yhtiöitä muuttamaan rakenteita esteettömiksi, mutta kohtuullisia mukautuksia voidaan joutua harkitsemaan yhdenvertaisuuslain perusteella.

Taloyhtiön piha-alue ei ole yleinen pysäköintialue, vaikka se saattaa siltä joskus näyttää. Piha on yleensä yhtiön hallinnassa oleva yhteinen alue, ja sen käyttöä koskevat järjestyssäännöt, pelastustiemääräykset ja osakkaiden yhdenvertaiset käyttöoikeudet.

Saako auton jättää pihalle, jos ei ole omaa paikkaa?

Lähtökohtaisesti ei. Mikäli pihalla ei ole erikseen osoitettuja paikkoja tilapäiselle pysäköinnille, auton jättäminen pihalle ilman lupaa on kiellettyä. Satunnainen lastaus tai lyhytaikainen pysäköinti voi olla sallittua, jos siitä ei aiheudu haittaa eikä rikota pelastustiemääräyksiä.

Mitä laki sanoo pelastusteistä ja ajoväylistä?

Pelastuslaki (379/2011) 11 § edellyttää, että pelastustiet on pidettävä aina esteettöminä. Autoa ei saa pysäköidä tai edes tilapäisesti sijoittaa alueelle, joka on merkitty pelastustieksi – vaikka tie olisi leveä, eikä sen käyttöä ole aiemmin valvottu.

Pelastustien estäminen on vakava laiminlyönti, josta voi seurata sakko tai vakuutuskorvausten evääminen onnettomuustilanteessa.

Lupatarve kannattaa aina varmistaa paikalliselta rakennusvalvontaviranomaiselta, koska käytännöt ja tulkinnat voivat vaihdella kunnittain. Esimerkiksi samanlainen kivituhkapäällyste voi toisessa kunnassa vaatia luvan, toisessa ei.

Lisäksi asemakaava voi määrätä, mihin piha-alueen osiin saa rakentaa autopaikkoja ja kuinka monta paikkaa kiinteistölle ylipäätään edellytetään. Myös viheralueiden, hulevesien ja esteettömyyden määräykset voivat rajoittaa pysäköintialueen laajentamista.

Kuka päättää uusista parkkipaikoista?

• Yhtiökokous päättää uusien paikkojen rakentamisesta. Päätös edellyttää yksinkertaista enemmistöä, jos paikkojen rakentaminen ei merkittävästi muuta piha-alueen käyttötarkoitusta tai tuo kustannuksia osakkaille.
• Jos rakennustyö vaikuttaa merkittävästi pihaan, asumismukavuuteen tai vaatii rakennuslupaa, kyse voi olla laajakantoisesta muutostyöstä, jolloin vaaditaan 2/3 määräenemmistöpäätös yhtiökokouksessa.

Voiko joku vastustaa parkkipaikan rakentamista?

Kyllä. Jos uudistus vaikuttaa suoraan jonkun osakkaan huoneiston käyttöön tai arvoon (esim. näköala menetetään tai melu lisääntyy), hänen suostumuksensa saatetaan tarvita. Lisäksi naapureilla voi olla muistutusoikeus rakennuslupavaiheessa, jos rakentaminen poikkeaa kaavamääräyksistä.

Entä parkkipaikan kustannukset?

• Jos paikat rakennetaan yhteiskäyttöön, kulut katetaan yleensä hoitovastikkeesta tai erillisellä rahoitusvastikkeella.
• Jos paikat osoitetaan tietyille osakkaille, rakentaminen voidaan rahoittaa myös käyttökorvauksilla tai osakkaiden suoraan maksamalla hankkeena.

Yhtiön kannattaa aina dokumentoida päätökset ja vastuunjaot tarkasti – epäselvyydet syntyvät usein vasta jälkikäteen.

Taloyhtiöissä nousee säännöllisesti esiin kysymyksiä siitä, saako pihalla säilyttää tavanomaisesta poikkeavia ajoneuvoja, kuten asuntoautoja, peräkärryjä, moottorikelkkoja tai pakettiautoja. Asia ei ole täysin mustavalkoinen, mutta lähtökohtana on yhtiön järjestyssäännöt ja osakkaiden yhdenvertainen kohtelu.

Mitä lasketaan tavanomaiseksi ajoneuvoksi?

• Tavanomaisina pidetään yleensä henkilöautoja ja moottoripyöriä.
• Pakettiauto voi olla tavanomainen, jos sitä käytetään arkiliikenteeseen eikä se ole huomattavan suuri.
• Asuntoauto tai peräkärry ei ole tavanomainen säilytettävä, ellei sitä käytetä päivittäin.

Voiko yhtiö rajoittaa säilytystä?

Kyllä. Taloyhtiö voi yhtiökokouksen tai hallituksen päätöksellä:

• rajoittaa pitkäaikaista säilytystä kokonaan,
• kieltää tietyt ajoneuvotyypit autopaikoilta tai piha-alueelta,
• asettaa aikarajoja (esim. max 24 h).

Rajoitukset pitää kuitenkin perustella esimerkiksi tilanpuutteella, turvallisuudella tai esteettisillä seikoilla. Tärkeää on, että säännöt ovat selkeitä, kirjallisia ja kaikille tiedotettuja.

Mitä laki sanoo latausvalmiudesta?

Sähköautojen latauspaikkojen toteuttaminen ei ole toistaiseksi pakollista kaikille taloyhtiöille, mutta velvoitteet tiukentuvat asteittain erityisesti suurten peruskorjausten yhteydessä.

Ympäristöministeriön asetus rakennusten energiatehokkuudesta (1010/2017) edellyttää, että kun rakennukseen tehdään laajamittainen korjaus ja rakennuksella on enemmän kuin neljä pysäköintipaikkaa, tulee selvittää mahdollisuus asentaa latausvalmius tai latauspisteet.

Velvoitteet perustuvat myös EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiiviin (EU) 2018/844, jonka mukaisesti latausvalmius on huomioitava laajamittaisissa korjauksissa, erityisesti silloin kun korjaus koskee rakennuksen sähköjärjestelmiä tai pysäköintialuetta.

Latausvalmius tarkoittaa esimerkiksi kaapelointia, joka mahdollistaa latauspisteiden asentamisen myöhemmin ilman suuria lisätöitä. Itse latauspisteiden asentaminen ei ole vielä pakollista, ellei kansallinen lainsäädäntö sitä erikseen määrää.

Päätös latausvalmiuden tai latausjärjestelmän toteuttamisesta kuuluu yleensä yhtiökokoukselle, ja siihen tarvitaan yksinkertainen enemmistö, ellei kyse ole laajakantoisesta muutostyöstä tai kustannusvaikutus ole poikkeuksellisen suuri.

Kuka maksaa latauspaikat?

Toteutustapaan vaikuttaa, onko kyse:

• Yhteisestä latausjärjestelmästä: kustannukset voidaan jakaa yhtiön kaikkien osakkaiden kesken, yleensä rahoitusvastikkeella.
• Yksittäisen osakkaan pyynnöstä toteutetusta pisteestä: kustannukset maksaa osakas itse. Tällöin sovitaan myös sähkön maksamisesta ja mahdollisista ylläpitokustannuksista.

Sähkönkulutuksen mittaaminen on keskeinen kysymys: järjestelmään tulee liittää mittaus tai latauslaitteet, jotka laskuttavat suoraan käyttäjää.

Tarvitaanko yhtiökokouksen päätös?

Kyllä, jos:

• rakennetaan yhteisiä latauspisteitä tai latausvalmius kaikille paikoille,
• kustannukset jaetaan yhtiön varoista,
• järjestely vaatii rakennustöitä tai vaikuttaa piha-alueeseen.

Jos kyse on yksittäisestä muutostyöstä, hallitus voi usein päättää asiasta ilman yhtiökokousta.

Vuokrattavat autopaikat ja lataus

Jos paikat ovat yhtiön hallinnassa ja vuokrattavissa, yhtiö voi asettaa latauspisteen ehdoksi lisävuokran tai sähkömaksun. Vuokrasopimuksiin voidaan lisätä ehto latauskäytöstä, jolloin yhtiö hallitsee latausinfrastruktuuria.

Pysäköintiin liittyvät säännöt menettävät merkityksensä, jos niiden noudattamista ei valvota. Taloyhtiöllä on oikeus ja velvollisuus puuttua rikkomuksiin, mutta valvonnan ja seuraamusten tulee olla lainsäädännön ja yhtiön sääntöjen mukaisia.

Miten pysäköintiä voi valvoa?

Yleisiä valvontakeinoja ovat:

• Paikallinen seuranta hallituksen tai isännöitsijän toimesta
• Pysäköintikiekot tai aikarajat vieraspaikoilla
• Rekisterinumerolistat, joita käsitellään tietosuojalainsäädännön mukaisesti
• Kameravalvonta, joka on sallittua, kun siitä ilmoitetaan selkeästi ja sen käyttötarkoitus on määritelty

Kameravalvonta taloyhtiön pysäköintialueella

Taloyhtiö voi ottaa käyttöön kameravalvonnan esimerkiksi pysäköintialueen väärinkäytösten seuraamiseksi. Valvonnasta tulee kuitenkin päättää huolellisesti sekä tietosuojalain että asunto-osakeyhtiölain puitteissa.

Kameravalvonnasta voi päättää hallitus, mikäli kamerajärjestelmä ei merkittävästi muuta piha-alueen käyttöä, asumisolosuhteita tai kustannusrakennetta. Mikäli kyseessä on laajakantoinen tai kustannuksiltaan merkittävä muutos, asia on vietävä yhtiökokouksen päätettäväksi.

Kameravalvonnan käyttöönotossa on noudatettava seuraavia ehtoja:

• Valvonnasta on ilmoitettava selkeästi kyltillä tai muulla näkyvällä tavalla.
• Kameravalvonnan käyttötarkoitus tulee määritellä (esimerkiksi pysäköintirikkomusten ehkäisy).
• Tietosuojalainsäädäntöä on noudatettava: esimerkiksi tallenteiden säilytysajat, käsittelyoikeudet ja rekisteröidyn oikeuksien toteuttaminen tulee olla kirjattu.
• Henkilötietojen käsittelystä vastaavan (rekisterinpitäjän) on pystyttävä perustelemaan valvonnan tarpeellisuus ja oikeasuhtaisuus.

Yhtiön hallituksen on syytä laatia kirjallinen ohje tai rekisteriseloste kameravalvonnasta, ja säilyttää dokumentointi päätöksenteosta.

Milloin viranomainen voi puuttua?

• Poliisi voi määrätä pysäköintivirhemaksun, jos auto on pelastustiellä tai liikennemerkein rajoitetulla alueella
• Pelastusviranomainen voi määrätä esteen poistettavaksi, jos pelastustie on tukittu
• Rakennusvalvonta voi puuttua luvattomasti rakennettuun tai laajennettuun pysäköintialueeseen

Valvonnan tulee olla johdonmukaista, läpinäkyvää ja tasapuolista. Sääntöjä ei voida soveltaa valikoivasti tai jälkikäteen.

Pysäköinti on taloyhtiöissä toistuva kiistojen aihe – mutta se ei ole väistämätöntä. Kun pelisäännöt ovat selvät, päätöksenteko dokumentoitu ja viestintä toimii, suurin osa ongelmista on ennaltaehkäistävissä.

Toimintaohjeet hallitukselle ja isännöitsijälle:

• Selvitä, mitä yhtiöjärjestys sanoo autopaikoista.
• Dokumentoi käytännöt: jonotusjärjestys, vuokrausehdot, aikarajat.
• Päivitä järjestyssäännöt ja hyväksytä ne yhtiökokouksessa.
• Reagoi rikkomuksiin ennakoivasti ja tasapuolisesti.
• Selvitä asemakaava- ja rakennuslupavaatimukset ennen paikkojen lisäämistä.
• Huolehdi siitä, että pelastustiet pysyvät esteettöminä.

Toimintaohjeet osakkaille ja asukkaille:

• Älä oleta, vaan tarkista käytännöt hallitukselta tai isännöitsijältä.
• Käytä paikkaasi sääntöjen mukaisesti – ja kunnioita vieraspaikkojen käyttöä.
• Jos tarvitset erityisjärjestelyjä (latauspaikka, invapaikka), hae niihin kirjallisesti lupaa.
• Osallistu yhtiökokouksiin – pysäköintiä koskevat päätökset tehdään yhdessä.

Yhteinen piha-alue ei ole kenenkään oma, mutta se on kaikkien vastuulla. Selkeä hallinto, avoimuus ja hyvä tiedottaminen vähentävät turhaa vastakkainasettelua ja tekevät pysäköinnistä sujuvampaa kaikille.