Terve taloyhtiö ja hyvä hallinto kulkevat käsi kädessä

Asunto-osakeyhtiölain 1:11 §:n mukaan yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Määritelmä on kaksiosainen. Lain valmisteluasiakirjojen mukaan huolellisuutta arvioidaan objektiivisin perustein. Johdon jäsenen on toimittava siten kuin huolellinen henkilö toimisi vastaavissa tilanteissa.

Jälkimmäinen sisältää niin sanotun lojaliteettivelvollisuuden suhteessa yhtiöön ja kaikkiin osakkeenomistajiin.

Huolellisuuden vaatimus korostuu päätökseen tai toimeen liittyvän riskin kasvaessa. Riittävänä huolellisuutena voidaan hallituksen esityksen mukaan pitää sitä, että ratkaisun taustaksi on hankittu tilanteen edellyttämä asianmukainen tieto, sen perusteella on tehty johdonmukainen päätös tai muu toimi eivätkä päätökseen ole vaikuttanut johdon jäsenten väliset ristiriidat.

Jos johtoon kuuluva henkilö rikkoo huolellisuusvelvollisuuttaan, niin hän on mahdollisesti velvollinen korvaamaan yhtiölle aiheuttamansa vahingon.

Suomalainen taloyhtiömalli perustuu maallikkovetoiseen hallintoon. Isännöitsijä ammattilaisena auttaa juoksevissa asioissa. Joskus on asiantuntijoiden toimesta esitetty arvio, että asunto-osakeyhtiön suurin riski on sen hallitus. Siksi onkin ensiarvoisen tärkeää, että hallitus huolehtii siitä, että apuna on riittävän osaavia asiantuntijoita ja päteviä tekijöitä.

Taloyhtiöiden johdon työ on vaativaa. Hatunnosto vain kaikille teille, jotka yhtiön toimielimissä osallistutte taloyhtiön yhteisten asioiden hoitamiseen.

Juristina ajattelen jo lähtökohtaisesti niin, että lakia on noudatettava. Myönnän kuitenkin, että joskus tulee mieleen, että ovatko asiat jo liikaakin juridisoituneet.

Tiedän esimerkiksi tapauksen, jossa muutaman sadan euron arvoinen osakkaan vaatimus taloyhtiölle yhtiön kunnossapitovastuulla liittyvässä asiassa nosti myrskyn vesilasissa. Taloyhtiön hallitus ei uskalla ratkaista asiaa sovinnolliseen päätökseen peläten rikkovansa lain yhdenvertaisuusperiaatetta. Kaikki tunnustavat epäoikeudenmukaisuuden asiassa, mutta välineitä asian ratkaisemiseksi ei tunnu olevan.

Olaus Petrin tuomarinohjeissa 450 vuoden takaa todetaan, että "yhteisen kansan hyöty on paras laki". Tässä voisi olla ohjetta ratkaisuksi myös tämän päivän taloyhtiöille, joissa painitaan lain tulkintojen kanssa.

Ongelmallisissa taloyhtiöissä moni asia saattaa olla niin sanotusti rempallaan. Jos osaamista puuttuu, niin vaikeudet saattavat kumuloitua ajan kuluessa. Hallituksen jäsenet saattavat näissä taloyhtiöissä kokea tehtävänsä ahdistavaksi, mahdollisesti jopa ylivoimaiseksi. Seurauksena saattaa olla myös ongelmien kieltäminen, salailu sekä puutteellisten ja virheellisten tietojen antaminen.

Pelko mahdollisesta vahingonkorvausvastuusta saattaa olla jopa este taloyhtiön tilanteen normalisoitumiselle ja tervehdyttämiselle.

Taloyhtiön tilanne vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen arvoon. Hyvin hoidettu taloyhtiö tarkoittaa samalla osakkeenomistajien omaisuuden arvon säilymistä ja sen kasvua. Taloyhtiön asioiden hoito olisi hyvä nähdä ennen kaikkea yhteisenä juttuna. Vaikka tässä on idealismia mukana, niin sitä kohden kannattanee tietoisesti kollektiivina pyrkiä. Riitainen taloyhtiö ei ole terve taloyhtiö.

Pitäisikö Suomessakin panostaa ongelmallisten taloyhtiöiden terveystarkastukseen ja sen pohjalta toteutettavaan tervehdyttämisohjelmaan? Taloyhtiön etu ei välttämättä ole saada yhtiön johtoa korvausvastuuseen huolimattomasta asioiden hoidosta, vaan saada yhtiö sellaiseen hyvään kuntoon, jossa tehdään yhdessä asioita yhteiseksi hyväksi – kiinteistönomaisuuden arvon säilyttämiseksi.

Markus Talvio,

Toimitusjohtaja, OTM
Kiinteistölakimies
Jurinet Oy Lakiasiaintoimisto