Taloyhtiö sai tonttivuokransa alennetuksi hovioikeudessa – KKO ratkaisee, jääkö päätös voimaan

Hovioikeus katsoi maaliskuussa 2026, että taloyhtiön maanvuokran määrää koskevien sopimusehtojen soveltaminen oli kohtuutonta. Vuokraa alennettiin, ja seurakuntayhtymä velvoitettiin palauttamaan taloyhtiölle liikaa maksettua maanvuokraa. Myös rakennusten lunastamista koskevaa sopimusehtoa soviteltiin.

Ratkaisu ei kuitenkaan ole vielä lopullinen. Korkein oikeus arvioi asiaa seurakuntayhtymän valituksen perusteella, ja lopputulos voi vielä muuttua.

Kiistan taustalla ovat Vantaan seurakuntayhtymän tekemät tonttivuokrien korotukset maanvuokrasopimusten uusimisen yhteydessä. Taloyhtiö vaati oikeudessa vuoden 2020 alussa alkaneen maanvuokrasopimuksen vuokraa koskevien ehtojen sekä rakennusten lunastamista koskevan ehdon sovittelua. Lisäksi yhtiö vaati liikaa maksetun maanvuokran palauttamista.

Käräjäoikeus hylkäsi vaatimukset, mutta Helsingin hovioikeus päätyi maaliskuussa 2026 toiseen lopputulokseen. Hovioikeuden mukaan sovittelun edellytykset täyttyivät. Hovioikeus korosti samalla, että sopimuksen sovittelun kynnys on korkea ja lähtökohtana on sopimusten sitovuus.

Hovioikeuden perusteluissa kiinnostavaa on se, ettei vuokran kohtuullisuutta tarkasteltu irrallaan sen käytännön vaikutuksista. Hovioikeus kiinnitti huomiota muun muassa taloyhtiön asuntojen myynnin hidastumiseen. Oikeuden mukaan tämä osoitti osaltaan, ettei tontin korkeasta arvosta huolimatta korkeisiin asumiskustannuksiin halukkaita uusia osakkeenomistajia ollut löytynyt. Tämä puolestaan viittasi siihen, että taloyhtiön maanvuokra ylitti vapaiden markkinoiden käyvän vuokratason.

Arvioinnissa merkitystä oli myös alueen vertailukelpoisella vuokratasolla. Hovioikeuden ratkaisun perusteella kyse ei siis ollut yksin siitä, kuinka paljon vuokra oli aikaisemmasta noussut, vaan vuokran kohtuullisuutta arvioitiin useiden tekijöiden kokonaisuutena.

Maanvuokralain mukaan vuokrasopimuksen ehtoa voidaan sovitella tai se voidaan jättää huomioon ottamatta, jos ehdon soveltaminen katsotaan maanvuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaiseksi tai muutoin kohtuuttomaksi.

Tontin vuokramaksua koskevaa ehtoa arvioitaessa huomioon otetaan lain mukaan muun muassa käypä vuokrataso, tontin käyttötapa, tontin arvo paikkakunnalla sekä muut vuokramaksun suuruuteen vaikuttavat seikat.

Laissa on siten mahdollisuus puuttua kohtuuttomaan vuokraehtoon. Se ei kuitenkaan tarkoita sitä, että voimakas vuokrankorotus olisi automaattisesti kohtuuton tai että taloyhtiöllä olisi pelkän suuren korotuksen perusteella oikeus saada vuokraa alennetuksi.

Vuokratontin kustannukset voivat muodostaa huomattavan osan taloyhtiön menoista. Kun maanvuokra nousee, kustannus näkyy tavallisesti tavalla tai toisella yhtiön taloudessa ja osakkaiden maksuissa. Samalla korkeat asumiskustannukset voivat vaikuttaa asuntojen kiinnostavuuteen ostajien silmissä.

Lehtisaaren tapauksesta tekee valtakunnallisesti kiinnostavan se, että korkein oikeus on päättänyt ottaa asian käsiteltäväkseen.

KKO:n tuleva ratkaisu voi tarkentaa oikeuskäytäntöä siitä, millaisissa olosuhteissa maanvuokrasopimuksen ehtoa voidaan pitää kohtuuttomana ja millaista merkitystä arvioinnissa voidaan antaa esimerkiksi alueen vertailuvuokrille, asumiskustannuksille ja asuntojen myytävyyteen liittyville seikoille.

Tässä vaiheessa ei kuitenkaan tiedetä, pysyykö hovioikeuden ratkaisu voimassa. KKO voi päätyä samaan lopputulokseen, muuttaa ratkaisua tai arvioida sen perusteita toisella tavalla.

Muiden vuokratontilla sijaitsevien taloyhtiöiden kannalta hovioikeuden ratkaisu on kiinnostava, mutta siitä ei voi vielä päätellä, että voimakkaasti nousseita tonttivuokria voitaisiin yleisesti vaatia alennettaviksi.

Sopimusehdon kohtuuttomuus ratkaistaan tapauskohtaisesti. Taloyhtiön oman tilanteen arvioinnissa olennaisia voivat olla esimerkiksi vuokrasopimuksen ehdot, vuokran määräytymisperuste, alueen käypä vuokrataso, tontin arvo ja käyttötapa sekä muut vuokran suuruuteen vaikuttavat olosuhteet.

Erityistä varovaisuutta johtopäätöksissä tarvitaan nyt myös siksi, että hovioikeuden tuomio ei ole asian viimeinen vaihe. Korkeimman oikeuden lopullista ratkaisua ei ole vielä annettu.

Taloyhtiön hallituksen kannattaa tuntea oman maanvuokrasopimuksensa keskeiset ehdot hyvissä ajoin ennen sopimuskauden päättymistä. Olennaista on selvittää ainakin, milloin sopimus päättyy, miten uuden vuokran määräytyminen on määritelty ja millaisia kustannusmuutoksia mahdollinen uusi sopimus voi yhtiölle aiheuttaa.

Lehtisaaren tapauksen perusteella myös vertailukelpoisella alueellisella vuokratasolla voi olla merkitystä, jos vuokran kohtuullisuudesta syntyy erimielisyyttä. Yksittäisen taloyhtiön ei kuitenkaan kannata tehdä oikeudellisia johtopäätöksiä tämän tapauksen perusteella ilman oman sopimuksen ja olosuhteiden arviointia.

Korkeimman oikeuden ratkaisu tulee aikanaan kertomaan, jääkö Helsingin hovioikeuden ratkaisu voimaan ja millaisia oikeudellisia linjauksia KKO asiassa tekee.

Asia KKO:ssa: S 1/2026/1129
Helsingin hovioikeuden tuomio: 13.3.2026, S 23/2099
Tilanne: Korkein oikeus on myöntänyt valitusluvan. Lopullista ratkaisua ei ole vielä annettu.

Lue lisää: Korkein oikeus myönsi valitusluvan lehtisaarelaisen taloyhtiön maanvuokrasopimusriidassa