Viikon kysymys: Milloin RS-vakuus on pakko vapauttaa?

Onko niin, että rakennuttajan tulee korjata puutteet ja virheet vakuuden pidättäneiden osalta viivytyksettä, jotta suoritus on sitten sopimuksen mukainen ja ostaja voi vapauttaa vakuudet?

Mikä on vakuuden vapauttamisen tai pidättämisen suhde siihen, miten/milloin virheet ja puutteet korjataan?

Toimituksen huomautus: Arjessa “RS10” viittaa usein rakentamisvaiheen vakuuteen (tyypillisesti 10 %). Sen vapautumisen logiikka ja aikataulu poikkeavat “rakentamisvaiheen jälkeisestä vakuudesta” (tyypillisesti pienempi ja pidempi voimassaolo).

Asuntokauppalain mukaan vakuuden tai sen osan vapauttaminen edellyttää kirjallista suostumusta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että sekä asunto-osakeyhtiön hallitus että asunto-osakkeen ostajat antavat suostumuksensa vakuuden vapauttamiseen. Jos suostumuksia on vain osalta osakkaista, hallitus voi toimia ainoastaan lain sallimissa rajoissa ja vapauttaa vakuutta vain siltä osin kuin edellytykset täyttyvät.

Ostajalla on oikeus kieltäytyä vapauttamasta vakuutta, jos kohteessa ilmenee virheitä. Kieltäytymisen kannattaa perustua yksilöityihin puutteisiin ja dokumentointiin (esimerkiksi vuositarkastuksen havainnot, puutelista ja valokuvat), jotta vastustus on selvästi perusteltu.

Vakuuden vapauttamiseen liittyy myös määräaika. Vakuus vapautuu viimeistään 12 kuukauden kuluttua vuositarkastuksesta, ellei yhtiö tai osakas vastusta vapauttamista ja saattaa asiaa Kuluttajariitalautakunnan tai tuomioistuimen käsiteltäväksi ennen määräajan päättymistä. Vastustajan on lisäksi:

• ilmoitettava vastustuksestaan vakuuden antajalle tai vakuuden vastaanottaneelle talletuspankille, ja
• toimitettava todistus siitä, että asia on saatettu vireille Kuluttajariitalautakunnassa tai käräjäoikeudessa ennen 12 kuukauden määräajan umpeutumista.

Jos tätä ei tehdä, vakuus voi vapautua määräajan täytyttyä.

Osakas on velvollinen vapauttamaan vakuuden, kun rakennuttajan suoritus on sopimuksen mukainen. Tämä ei käytännössä tarkoita, että kohteessa ei saisi olla pienintäkään huomautettavaa, vaan sitä, että vakuuden pidättämiselle ei enää ole asiallista perustetta. Usein vakuuden pitäminen pidätettynä kannustaa rakennuttajaa korjaamaan virheet, koska vakuuden sitominen aiheuttaa kustannuksia.

Jos virheitä ei korjata kohtuullisessa ajassa tai rakennuttaja kiistää virheet, asian vieminen Kuluttajariitalautakuntaan tai käräjäoikeuteen on käytännöllinen tapa saada ulkopuolinen kannanotto siihen, onko kyse asuntokauppalain tarkoittamasta virheestä ja onko vakuuden pidättäminen ollut perusteltua.