Viikon kysymys: Taloyhtiömme yhtiökokous on etänä - miten valtakirjaa käytetään?

Yhdelle osakkaalle on kertynyt vastikevelkaa. Osakkaalla on ollut tapana maksaa vastikkeet isommissa, noin puolen vuoden erissä, mutta maksuja on jäänyt väliin. Niistä on huomautettu ja rästilaskuja on lähetetty, mutta osakas väittää kirjanpidon olevan virheellinen eikä ole suorittanut rästimaksuja. Niiden vuosien, joilta rästimaksuja on kertynyt, tilinpäätös on hyväksytty yksimielisesti yhtiökokouksissa, joihin kyseinen osakaskin on osallistunut. Kirjanpitoa on tarkistettu kirjanpitäjän toimesta ja riippumattomalla laskelmalla on varmistettu suoritettujen maksujen riittämättömyys. Mitä keinoja asunto-osakeyhtiöllä on tällaisessa tilanteessa? Esimerkiksi erityistilintarkastus tulisi ilmeisesti maksamaan taloyhtiölle enemmän kuin rästit?

Onko oikein, että hallituksen jäsenet saavat ilmaiset saunavuorot ja vielä rahallisen korvauksen kokouksista?

Taloyhtiömme osakas ilmoitti, että ulko-oven uusi lukko ei toimi. Ovi ei aukea. Koska lukko on uusi, tilattiin lukon asentanut yritys tekemään takuukorjauksen. Lukkoseppä kuitenkin totesi, että lukossa ei ole mitään vikaa. Myös osakas sai avaimellaan oven auki. Kuka maksaa aiheettomasta huoltokäynnistä aiheutuneen laskun? Taloyhtiö vai osakas?

Onko asunto-osakeyhtiön hallituksen varajäsenellä oikeus saada kopiot tasekirjasta? Epäilemme isännöitsijän antavan meille osakkeenomistajille virheellistä tietoa taloyhtiön rahatilanteesta. Vuonna 2017 isännöitsijä ilmoitti, että olemme 4000,00 euroa voitollisia. Tilintarkastajan käytyä taseet läpi, niin todellisuudessa olimmekin lähes 9000,00 euroa tappiollisia. Vuoden 2018 tilinpäätöstä isännöitsijä ei vienyt varsinaiselle tilintarkastajalle, joka löysi edellisestä vuodesta em. mainitut virheet, vaan vei varatilintarkastajalle. Onko oikein, että sivuutetaan varsinainen tilintarkastaja? Isännöitsijän toiminta haiskahtaa epärehellisestä meillä ja muissakin taloyhtiöissä, joissa hän isännöi.

Mikä on isännöitsijän vastuu tilanteessa, jossa taloyhtiö on ajautunut tilanteeseen, että luotollinen tili on kunnolla miinuksella ja talonyhtiön kiinteistön tiedoista löytyy ulosmittausmerkintä, eikä isännöitsijä ole kertaakaan tilikauden aikana ottanut tilannetta taloyhtiön osakkaiden tai hallituksen kanssa esille?Entä mikä on toiminnantarkastajan vastuu edellä kuvatussa tilanteessa hänen antaessaan lausunnon, jonka mukaan mitään huomautettavaa ei ole löytynyt? Voiko luottotietojen menettämisestä vaatia em. kuvatussa tilanteessa isännöitsijältä ja toiminnantarkastajalta korvausta ja onko jokin kaava, jolla korvauksen suuruus lasketaan?Lisäkommentti:Kiinteistö on ulosmitattu maksamattomien kiinteistöverojen vuoksi. Lisäksi perinnässä noin 15 000 euron edestä laskuja pidemmältä ajalta ja vesilaskut 2 vuoden ajalta. Paljon on maksettu pieni osa laskuista, jotta vältyttäisiin ulosmittaukselta.Näitä virheitä nyt korjataan ylimääräisellä yhtiövastikkeilla/vastikkeen korotuksilla ja tavallaan syyttömätkin, jotka ovat taloon tulleet isännöitsijän vaihdon jälkeen maksavat edellisten virheet. Olisikohan isännöitsijä/hallitus mitenkään korvausvelvollinen?

Taloyhtiössämme on kaukolämpö ja osakkeiden lämmitys tapahtuu sekä vesikiertoisilla lämmityspattereilla että vesikiertoisella lattialämmityksellä. Yhden osakkaan lattialämmityspiiri on mennyt rikki ja konsultoimamme remonttiyritykset ovat kaikki olleet samaa mieltä, että tuo kannattaisi korvata sähköisellä lattialämmityksellä. Jos tämä tehtäisi näin, jäisi lattialämmityksen vaatima sähkö kyseisen osakkeen omistajan vastuulle. Pitääkö tuo osakkaalle ylimääräisenä kustannuksena tuleva lattialämmityksen sähkö korvata esimerkiksi huoneistokohtaista vastiketta pienentämällä ja miten tuo laskettaisiin?

Ostin yrityksen saneeraaman asunnon rivitaloyhtiöstä, joka on rakennettu 80-luvun alussa. Asunto saneerattiin "lattiasta kattoon" sisäpuolisesti, salaojat ja viemärit kuvattuna ja huuhdeltuna. Kysyin ennen ostoa, onko asunto valesokkeli, koska asuntoon noustaan porrasaskelman verran. Myyjä kertoi ettei asunto ole valesokkeli. Asunto on puurunkoinen tiiliverhoiltu talo maavaraisella betonilaatalla.

Taloyhtiössä myytiin viime vuonna asunto-osake, ostaja oli sukulainen. Muina vuosina, kun myyminen on tapahtunut, on isännöitsijä tiedottanut asiasta hallitusta (ostaja ja hinta) ja taloyhtiön kokouksessa asiasta on tiedotettu.Nyt isännöitsijä ilmoitti kokouksessa, että asia on jäänyt kirjaamatta. Onko isännöitsijän velvollisuus ilmoittaa hallitukselle ostaja ja myyntihinta vai voiko ostaja pyytää salaamaan hinnan? Taloyhtiössä on muitakin samankokoisia asuntoja ja yleensä on verrattu hintaa myytyyn asunto-osakkeeseen, jos joku muu haluaisi myydä samankokoisen asunnon.

Meille on tulossa taloyhtiön piha-alueella kunnostustyö: nurmikon istutus sekä portaiden rakentaminen turvallisuuden vuoksi sekä pyykkitelineen osto ja asentaminen. Nämä kaikki poistettiin aiemmin, kun talojen päätyihin asennettiin patolevyt.Kysymys: voiko hallitus/taloyhtiö päättää, että kulut rahoitetaan ylimääräisellä vastikkeella tai osakkaan omalla lainalla/rahoituksella? Vai voiko yksi osakas vaatia yhtiölainaa portaiden, nurmikon ja pyykinkuivaustelineen kulujen rahoittamiseksi?

Onko remonttikustannusten jakaminen muun perusteen mukaan mahdollinen kuin yhtiöjärjestyksen mukaisen osakkeiden prosenttijakoon perustuva jako? Yhtiöjärjestyksessä on myös sanonta, että "osakkeen omistajat ovat oikeutettuja maksamaan yhtiölle osakkeitaan rasittavan vastikeperusteen mukaan laskettavan osuutensa yhtiön pitkäaikaisista lainoista joko kokonaan tai osittain hallituksen määräämässä erissä ja aikoina..."Onko yhtiöjärjestyksen sanonta pakottava, että kaikki remonttikustannukset on kohdistettava samoin kuin vastike? Mitä tarkoitetaan as oy lain 10 §:llä, ettei yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä saa tehdä päätöstä, joka tuottaa osakkeenomistajalle epäoikeutettua etua? Voidaanko kustannuksia muuttaa kustannusperusteiseksi?

Voiko kaavoitetulla yksikerroksisella alueella kasvattaa korkeita puita tai rakentaa naapurirakennuksia varjostavia aitoja, rakennelmia? Mikä on maksimikorkeus?Varjostukset häiritsevät, estävät aurinkovarjojen automaattikäytön. Lisäksi suuret puut roskaavat talojen välisen kadun ja aiheuttavat liukastumisvaaran.

Voiko as oy lunastaa omia osakkeitaan, vaikka sillä ei ole vapaata omaa pääomaa (as oy laki 11 luku 1§ mukaan). Lunastus tapahtuisi esimerkiksi siksi, että lunastetut osakkeet mitätöidään tai käyttötarkoitusta muutetaan ja päätös lunastamisesta tehdään yhtiökokouksessa yksimielisesti.