Huoneiston muutostyöt – mitä pitää ottaa huomioon?

Muutostöitä suunniteltaessa on syytä selvittää mitä ilmoituksia tai lupia työ vaatii. Pieniksikin mielletyt toimenpiteet voivat vaikuttaa taloyhtiön muiden huoneistojen olosuhteisiin.

Näistä töistä mainittakoon esimerkkinä lattiamateriaalin vaihtaminen. Sinällään materiaalilla ei ole vaikutusta muille talon asukkaille, mutta sen ominaisuuksilla niitä voi olla. Hyvänä esimerkkinä olkoon akustiset ongelmat. Parkettilattia on tehtävä uivaksi, jotta äänihaitoilta vältyttäisiin. Niiden muutostöiden osalta, joiden katsotaan aiheuttavan haittaa naapureille on suostumusta kyseltävä myös heiltä.

Käytännössä laki muutokseen asti muutostöiden osalta on ollut tapana, että sisätiloissa muutostöitä saa tehdä kunhan ne tekee sääntöjen mukaisesti, mutta ulkopuolisille töille on kysyttävä yhtiöltä lupa. Päätökset tehdään taloyhtiön yhdenvertaisuuteen perustuen. Mikäli yksi on luvan saanut, saavat sen myös muutkin vastaavaan työhön, ellei toisin pystytä perusteellisesti osoittamaan. Periaatteena on, että osakkaalla on oikeudet varustella ja sisustaa huoneistonsa haluamakseen.

Taloyhtiön mitoituksellisiin rajoitteisiin voidaan törmätä kun muutoksia ollaan tekemässä esim. saunassa. Kiuasta vaihdettaessa tulee osakkaan selvittää onko sähköistys huoneistossa riittävä vai pitääkö muutoksia tehdä myös tälle saralle. Mikäli mitoitus ei ole riittävä, koituu sähköisten muutostöiden kustannukset usein osakkaalle itselleen.

Muutoksien säännönmukaisuus on todennettava yhtiölle. Paljon esillä olleiden vesieristysvelvoitteiden huomioiminen on erityisen tärkeää. Kylpyhuoneremontteja tehtäessä tulee yhtiön hallitukselle osoittaa, että eristys on tehty ammattitaidolla ja huolellisesti.

Riippuen muutostyön laajuudesta, taloyhtiön hallituksen tulee päättää onnistuuko työn valvonta heidän toimestaan vai tarvitaanko ammattilaisen apua. Mikäli työn laajuus vaatii ammattilaisvalvontaa on työnteettäjä eli osakas velvollinen maksamaan valvonnasta aiheutuneet kustannukset. Vahingon sattuessa, mikäli se on tapahtunut tuottamuksellisesti tai tahallaan, on korvausvelvollisena se osakkeenomistaja, joka muutostyön on virheellisesti tehnyt tai teettänyt. Esimerkkinä mainittakoon jo aiemmin mainittu vedeneristys. Mikäli vedeneristys on tehty puutteellisesti on osakas velvollinen korvaamaan yhtiölle aiheutetun vahingon.

Muutostyöilmoitusta laadittaessa tulee osakkaan ilmoittaa työtä suorittavat osapuolet ja taloyhtiö voi tarvittaessa määrätä työlle valvojan. Ammattitaidon todentamiseksi voidaan taloyhtiöstä riippuen vaatia esimerkiksi vesieristystöiden tekijältä VTT:n myöntämää henkilösertifikaattia.

Paras tapa välttää hankaluudet on siis tiedustella yhtiöstä jo ajoissa ennen remontin alkua mikä on luvan- tai ilmoituksenvaraista toimintaa. Suurempien muutostöiden osalta tulee lupaa hakea rakennuslautakunnasta tai muulta alueellisesti asiasta vastaavalta taholta. Lupaa hakee yhtiö, jota edustaa hallitus tai hallituksen valtuuttamana osakas itse. Rakennusviraston lupaa vaativista muutoksista mainittakoon esimerkkinä huoneiston jakaminen kahdeksi tai useammaksi huoneistoksi.

KKO:2005:26

Osakkeenomistajalla ei ollut asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentissa tarkoitettua oikeutta muutostöihin rivitalohuoneistonsa edustalla olleella piha-alueella, kun yhtiöjärjestyksessä ei ollut määrätty, että heidän omistamansa osakkeet oikeuttivat myös tämän tilan hallintaan.

KKO:2003:131

Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat olivat vuonna 1975 teettäneet hallinnassaan olleissa tiloissa muutostöitä, joilla huoneiston yhteydessä ollut kellari- ja ullakkotila oli yhtiön suostumuksin otettu asumiskäyttöön. Yhtiö oli osakkeenomistajien puolesta hakenut töiden suorittamiseen rakennusluvan. Vuonna 1996 rakennuksessa oli havaittu homevaurioita, joiden oli katsottu aiheutuneen siitä, että osakkaiden teettämät työt oli suoritettu virheellisesti. Asunto-osakeyhtiö vaati osakkeenomistajilta korvausta sille aiheutuneesta vahingosta. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, että osakkeenomistajien korvausvastuun määräytyvän sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaisesti. Koska asunto-osakeyhtiö ei ollut esittänyt osakkaita kohtaan vaatimuksia ennen kuin kymmenen vuotta tästä ajankohdasta oli kulunut. oli yhtiön korvaussaaminen siten vanhentunut.