Huoneiston vuokraus: Kenen on vastuu ja mitä pitää huomioida?

Huoneiston vuokrausta toiselle asuintarkoitukseen säätelee laki asuinhuoneiston vuokrauksesta. Lakia sovelletaan sopimukseen, jolla rakennus tai sen osa, eli huoneisto, vuokrataan toiselle käytettäväksi asumiseen. Huoneiston käyttötarkoitus määräytyy sen mukaan, mikä on huoneiston sovittu pääasiallinen käyttö.

• Vuokrasopimus
• Asuinhuoneiston käyttö, kunto ja kunnossapito (vuokranantajan tarkastusoikeus)
• Vuokran suuruus ja maksaminen
• Vuokranantajan vaihtuminen, vuokraoikeuden siirto ja jakaminen
• Vuokrasopimuksen irtisanominen ja purku/ lakkaaminen
• Muutto asuinhuoneistosta ja asunnon jälleenvuokraus/alivuokraus
• Työsuhdeasunto

Vuokrasopimus on luonteeltaan joko määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva sopimus. Pääsääntö on, että vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi, elleivät osapuolet muuta sovi tai asiasta ole muualla lainsäädännössä toisin säännelty. Jos vuokrasuhde on jatkunut useammin kuin kahdesti yli kolmen kuukauden ajan, katsotaan vuokrasopimus toistaiseksi voimassa olevaksi huolimatta osapuolten määräaikaisesta sopimuksesta.

Vuokrasopimus ja muutokset siihen on tehtävä kirjallisesti. Erityisesti on muistettava, että määräaikaista vuokrasopimusta ei voida tehdä suullisesti. Lain mukaan suullisen vuokrasopimuksen katsotaan olevan voimassa toistaiseksi. Tästä säännöstä poikkeuksena on, että vapaa-ajan huoneisto voidaan vuokrata määräajaksi suullisin sopimuksin.

Vuokrasopimuksen ehdoissa on noudatettava hyvää tapaa. Hyvän tavan vastaisia ja kohtuuttomia sopimusehtoja voidaan sovitella tai jättää ne huomioon ottamatta. Vuokrasopimusta voidaan sovitella joko osittain tai se voidaan määrätä raukeamaan, mikäli sopimusehdon noudattaminen johtaisi kohtuuttomuuteen.

Kilpailevien vuokrasopimusten osalta etusija on sillä, kenen vuokrasopimus on solmittu aiemmin. Siinä tapauksessa, että vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys, on kiinnityksen haltijalla etusija. Vilpittömässä mielessä (ei tiennyt eikä pitänytkään tietää) olevalla vuokralaisella on oikeus saada vuokranantajalta vahingonkorvausta vahingosta.

Osapuolten välillä mahdollisesti syntyvää vahingonkorvausvelvollisuutta voidaan sovitella. Vahingon sattuessa, vahinkoa kärsinyt osapuoli on velvollinen ryhtymään kohtuullisiin toimenpiteisiin vahingon rajoittamiseksi, muussa tapauksessa hän saa kärsiä vastaavan osan vahingosta itse.

Tavanomainen kuluminen on kuitenkin sallittua vuokrauksen ajan, eikä vuokranantaja voi velottaa vuokralaista normaalista kulumisesta.

Tavanomainen kuluminen:

• Tavanomainen kuluminen viittaa vuokra-asunnon normaaliin kulumiseen ajan mittaan.
• Vuokralainen ei vastaa normaalista kulumisesta, ellei toisin sovita.
• Vuokranantaja ei voi vaatia, että asunto olisi vuokrasuhteen alussa ja lopussa täysin samassa kunnossa.
• Esimerkkejä tavanomaisesta kulumisesta ovat muun muassa seinäkiinnitykset, tapetin tai lattiamateriaalin kuluminen.

Tavallista on, että vuokrasopimuksen ehtojen täyttämisestä vuokralainen antaa vakuuden. Vakuuden määrä ei kuitenkaan saa ylittää kolmen kuukauden vuokran määrää. Säännöksen vastainen ehto on mitätön.

Mitätön on myös ehto, jolla vuokrasopimuksessa kielletään vuokralaiselta oikeus hankkia vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi kiinnitys tai että vuokralaisella ei olisi oikeutta kuitata vuokranantajalta olevaa vastasaatavaansa vuokrasta.

Vuokrasta on vastuussa vuokralainen sekä hänen avio- tai avopuolisonsa, joka asuu huoneistossa. Puoliso on vastuussa vuokrasopimuksesta johtuvista velvoitteista, vaikka hän ei olisikaan vuokrannut huoneistoa. Puoliso vastaa asumisajaltaan velvoitteista, vaikka huoneiston vuokrannut puoliso muuttaisi huoneistosta pois.

Vuokrasuhteesta aiheutuvat ilmoitukset ja kehotukset voidaan lain mukaan lähettää vastaanottajalle kirjattuna kirjeenä vastaanottajan tavallisesti käyttämään osoitteeseen. Ilmoituksen asianmukainen lähettäminen riittää tiedoksiantovelvollisuuden täyttämiseksi.

Aviopuolisoiden yhteisesti tai toisen vuokraamaa, yhteisenä kotina käytettävää huoneistoa koskeva haaste voidaan pätevästi antaa tiedoksi kummalle tahansa puolisoista.