Lyhytvuokrauksen uudistukset 2026: tuleeko taloyhtiölle vihdoin toimivat keinot häiriöihin?
Taloyhtiössä lyhytvuokraus saattaa näkyä kulkuliikenteen lisääntymisenä ja yhteisten tilojen käytön kuormituksena. (Kuva YarikL, Adobe Stock)
Miksi lyhytvuokrausta on niin vaikea “vain kieltää” taloyhtiössä, vaikka häiriöt ja turvattomuus tuntuvat ihan konkreettisilta? Moni yllättyy tässä vaiheessa: Lyhytvuokrauslaki ei ole yksi laki, joka korjaisi tilanteen yhdellä päätöksellä. Kyse on useasta eri kokonaisuudesta, joita valmistellaan eri pöydissä ja eri aikatauluissa. Yksi puoli liittyy siihen, missä asumisen ja majoittumisen raja kulkee. Toinen puoli koskee taloyhtiön keinoja puuttua haittoihin. Kolmas tuo EU-tason velvoitteita alustoille ja viranomaisille.
Jutussamme vedämme nämä langat yhteen. Saat selkeän kuvan siitä, mitä muutoksia on valmistelussa vuodelle 2026, mitä ne voivat tarkoittaa juuri taloyhtiön arjessa ja mitä hallitus ja asukkaat voivat tehdä jo nyt, kunnes sääntely tarkentuu.
Tammikuussa 2026: mikä on jo varmaa ja mikä on vielä valmistelussa
Rakentamislain lyhytvuokrausta koskevat pykälät ovat edelleen valmistelussa, ja sisältö voi tarkentua, kun hallituksen esitys annetaan eduskunnalle. Ympäristöministeriön hankesivun mukaan esitys on jatkovalmistelussa, EU-lainsäädäntöä koskeva osio on teknisessä notiointimenettelyssä, ja lyhytvuokrausta koskevia säännöksiä valmistellaan virkatyönä.
Asunto-osakeyhtiölain puolella kyse on työryhmän ehdotuksista ja lausuntopalautteen läpikäynnistä. Siksi yksityiskohdat, kuten lyhytvuokrauksen määritelmä ja se, mitä tietoja osakkaalta käytännössä voidaan edellyttää vahinkotilanteissa, voivat vielä muuttua ennen kuin lakiteksti lukitaan.
EU-tason asetus on eri luokan asia. Se on jo annettu, ja sen soveltaminen alkaa 20.5.2026. Asetus tuo raamit rekisteröinnille ja datan jakamiselle, mutta jäsenvaltioiden pitää rakentaa käytännön toteutus, valvonta ja seuraamukset kansallisesti.
Haittoihin puuttuminen taloyhtiössä: näin hallitus ja isännöinti etenevät
Lyhytvuokrauksen sääntely voi tarkentua vuonna 2026, mutta taloyhtiön arki pyörii jo nyt samojen peruskysymysten ympärillä. Häiriöihin ja vahinkoriskeihin puuttuminen onnistuu silloin, kun toimitaan johdonmukaisesti ja tapahtumat pystytään osoittamaan. Tämä on tärkeää myös siksi, että mahdolliset uudet työkalut, kuten hallintaanottoon liittyvät täsmennykset, nojaavat käytännössä aina näyttöön ja dokumentointiin.
Aloita tapahtumista, älä mielipiteistä
Kun häiriöistä puhutaan yhtiön tasolla, keskustelu karkaa helposti turvattomuuden kokemukseen. Kokemus on aito, mutta päätöksenteko tarvitsee havaintoja.
Hallituksen kannattaa sopia isännöitsijän kanssa, mitä kirjataan ylös ja miten: ajankohdat, häiriön laatu, kesto, mahdolliset järjestyssääntörikkomukset ja se, mihin tilaan häiriö liittyi. Sama koskee epäiltyjä vahinkoja ja turvallisuuspoikkeamia.
Tavoite on yksinkertainen. Kun seuraava toimenpide tehdään, yhtiöllä on selkeä tapahtumakuva, joka kestää myös sen, että osakas kiistää häiriöt.
Selkeytä talon pelisäännöt, jotta puuttuminen on mahdollista
Taloyhtiön järjestyssäännöt eivät ratkaise lyhytvuokrausta, mutta ne antavat rungon puuttumiselle. Jos talossa on toistuvaa vierasliikennettä, järjestyssäännöissä on hyvä näkyä ainakin se, miten yhteisiä tiloja käytetään, miten porraskäytävässä toimitaan, mitä hiljaisuus tarkoittaa ja mihin aikaan sekä miten avaimia ja kulkutunnisteita käsitellään.
Tässä kohtaa kannattaa myös katsoa, miten talo tiedottaa. Asukkaille pitää olla selkeä reitti ilmoittaa häiriöistä ja vahingoista. Ilmoituksille tarvitaan selkeä kanava, ja niiden pitää päätyä käsittelyyn myös kirjallisesti
Vie asia osakkaalle oikein: huomautus, varoitus ja jatkotoimet
Kun häiriöt toistuvat ja liittyvät tiettyyn huoneistoon, hallituksen ja isännöitsijän kannattaa ottaa yhteys osakkaaseen kirjallisesti. Ensimmäinen viesti on yleensä huomautus, jossa kerrotaan, mitä on tapahtunut ja mitä yhtiö edellyttää jatkossa. Jos tilanne jatkuu, seuraava askel on varoitus. Varoituksen idea on aina sama: osakkaalle annetaan mahdollisuus korjata menettely ennen raskaampia toimia.
Tässä kohtaa moni taloyhtiö tekee virheen. Viestintä jää liian yleiseksi, jolloin myöhemmät toimet näyttävät kostolta tai mielivaltaisilta. Kirjallinen, tapahtumiin ankkuroitu viestiketju on yhtiön turva.
Lue lisää: Viikon kysymys: Asuntosijoittajan lyhytvuokraus halutaan kieltää – onnistuuko?
Rajaa riskit yhteisiin tiloihin ja kulkuun
Jos talossa on paljon vaihtuvuutta, riski ei rajoitu häiritsevään ääneen. Yhteiset tilat ja kulunhallinta ovat tärkeitä osa-alueita. Hallituksen kannattaa käydä isännöitsijän ja huoltoyhtiön kanssa läpi käytännöt, jotka ovat suoraan yhtiön päätettävissä: avainten ja kulkutunnisteiden määrä, kadonneiden tunnisteiden kuittaus, ovikoodien vaihtamisen periaatteet, ovien automatiikka ja se, miten saunavuorot, pesutupa ja varastot suojataan.
Vahinkotilanteissa nopeus ratkaisee
Vesivahingot, ilkivalta ja rakenteisiin kohdistuvat vahingot eivät odota lakimuutoksia. Taloyhtiön kannattaa sopia etukäteen toimintamalli: kuka vastaanottaa ilmoituksen, kuka tilaa ensitoimet, miten tilanne dokumentoidaan ja miten tieto kulkee osakkaalle ja vakuutusyhtiölle.
Jos vahinko liittyy majoittujien toimintaan, dokumentointi on taas avain. Valokuvat, havainnot ja aikaleimat säästävät aikaa myöhemmin, kun vastuukysymyksiä selvitetään.
Milloin kannattaa hakea järeämpiä keinoja
Jos häiriöt ovat toistuvia, vakavia ja niistä syntyy yhtiölle todettavia lisäkustannuksia, hallituksen kannattaa kysyä isännöitsijältä suoraan, missä kohtaa yhtiön keinot siirtyvät “puuttumisesta” kohti “seuraamuksia”.
Hallintaanotto on järeä ja siihen liittyy aina prosessivaatimuksia, joten sitä kohti ei kannata rynnätä tunne edellä. Sen sijaan kannattaa rakentaa huolellinen näyttö ja edetä askel kerrallaan.
Tämä sama logiikka palvelee taloyhtiötä myös silloin, jos lainsäädäntöön tulee uusia täsmennyksiä lyhytvuokraustilanteisiin. Uudet pykälät eivät auta, jos tapahtumista ei ole näyttöä.
Lue lisää: Voiko taloyhtiö kieltää Airbnb-toiminnan?
Info
Missä kohdassa taloyhtiö voi päättää rajoituksista
Järjestyssäännöt ja käytännön pelisäännöt ovat mahdollisia, mutta varsinainen “kieltämisen” instrumentti kulkee yhtiöjärjestyksen kautta ja voi edellyttää suostumuksia, jos osakkaan hallintaoikeutta tai huoneiston käyttötarkoitusta muutetaan
Mitä lyhytvuokrauksen lakiuudistuksella yritetään ratkaista taloyhtiöissä?
Lyhytvuokraus on noussut lakimuutosten kohteeksi, koska asumisen ja majoittumisen raja on jäänyt epäselväksi ja tulkinnat vaihtelevat. Taloyhtiöissä tämä näkyy arjessa konkreettisesti: sama huoneisto voi toimia tavallisena kotina tai muistuttaa käytännössä majoituskohdetta, jossa ihmiset vaihtuvat tiheästi. Kun vaihtuvuus lisää häiriöitä, turvattomuuden tunnetta tai kustannuksia, hallitus ja isännöinti kaipaavat selkeämpiä pelisääntöjä ja toimivia keinoja puuttua tilanteeseen.
Ympäristöministeriön valmistelussa painopiste on kuvattu erityisesti sijoitusasuntoihin ja niin sanottuihin kakkosasuntoihin, ei niinkään oman vakituisen kodin satunnaiseen vuokraamiseen. Siksi rakentamislakiin valmisteltavassa mallissa lyhytvuokrausta hahmotellaan alle neljän viikon jaksoina.
Muulle kuin omassa vakituisessa käytössä olevalle asunnolle on esillä 90 päivän vuosiraja, ja kunnalle mahdollisuus nostaa raja rakennusjärjestyksessä enintään 180 päivään. Neljän viikon raja on tässä kokonaisuudessa ennen kaikkea viranomaisraja, jonka avulla arvioidaan käyttötapaa. Se ei ole taloyhtiön oma “sääntötyökalu”, vaikka se vaikuttaa siihen, miten ilmiötä jatkossa määritellään.
Samaan aikaan taloyhtiöiden kannalta tärkein muutoshaara kulkee asunto-osakeyhtiölain kautta. Oikeusministeriön työryhmän valmistelussa on ehdotus, jossa hallintaanoton perusteisiin tulisi täsmennys tilanteisiin, joissa lyhytaikainen vuokraus aiheuttaa yhtiölle asuinkäytöstä poikkeavaa merkittävää haittaa tai lisäkustannuksia.
Lausuntopalautteessa korostuu lyhytvuokraus-käsitteen ja tiedonsaannin rajojen täsmennys, jotta keinot eivät jäisi tulkinnan varaan ja riitojen määrä ei kasvaisi.
Kolmas palanen tulee EU-tasolta. EU:n lyhytvuokrausasetuksen (EU) 2024/1028 soveltaminen alkaa 20.5.2026. Se ei anna taloyhtiölle suoraa päätösvaltaa, mutta se rakentaa rekisteröinnin ja tiedonkeruun raamit ja velvoittaa alustoja toimittamaan tietoja viranomaisille. Tämä tukee valvontaa ja voi lisätä läpinäkyvyyttä, jos kansallinen toteutus rakentuu sen varaan.
Taloyhtiössä “kieltäminen” nousee usein esiin yhtiökokouksessa. Käytännössä rajoitukset kulkevat yhtiöjärjestyksen kautta, ja suostumuksia voidaan tarvita silloin, kun muutos koskee osakkaan oikeutta hallita huoneistoa tai huoneiston käyttötarkoitusta.
90 päivän raja kohdistuisi asuntoihin, jotka eivät ole omassa vakituisessa käytössä
Valmistelussa esillä oleva malli kohdistuisi erityisesti muihin kuin omassa vakituisessa käytössä oleviin asuntoihin, ja se muuttaisi keskustelua taloyhtiöissä konkreettisesti: rajan ylityksen näyttö ja viranomaisarviointi nousisivat osaksi ilmiön käsittelyä.
Tämä on taloyhtiöiden kannalta iso asia, koska se kohdistuu tyypillisesti juuri niihin asuntoihin, jotka herättävät eniten kysymyksiä: sijoitusasunnot ja “kakkosasunnot”. Valmistelussa on tuotu esiin, että koetut ongelmat liittyvät erityisesti sijoitusasuntoihin.
Käytännön vaikutus hallitukselle on tämä: jos malli etenee, keskustelu ei enää pyöri pelkästään sen ympärillä, häiritseekö toiminta, vaan myös sen ympärillä, ylittääkö toiminta laissa kuvatun rajan. Se muuttaa asetelmaa tilanteissa, joissa taloyhtiössä on jatkuvaa vaihtuvuutta, mutta kukaan ei pysty osoittamaan, mikä on “liikaa” ja millä perusteella.
Oma vakituinen koti jää valmistelussa eri lähtökohtaan
Valmistelussa oman vakituisen kodin lyhytvuokraus on kuvattu erikseen, ja lähtökohtana on, ettei siihen kohdistu vastaavaa vuosittaista vuorokausikattoa. Ajatus on, että omaa kotia vuokrataan satunnaisesti, esimerkiksi matkan ajaksi.
Taloyhtiön arjessa tämä jako on tärkeä, koska osa ongelmista liittyy nimenomaan toiminnan toistuvuuteen ja siihen, että asunto on koko ajan majoituskäytössä. Satunnainen vuokraus näkyy rapussa eri tavalla kuin jatkuva vuokraus.
Kunnan rakennusjärjestys voi tehdä rajoista paikallisia
Jos kunnan mahdollisuus 180 päivään toteutuu, asuinalueiden erot korostuvat. Lyhytvuokraus kasautuu usein tiettyihin paikkoihin, ja siksi malliin on tuotu paikallista harkintaa. Taloyhtiön kannalta tämä tarkoittaa, että sama ilmiö voi olla eri kunnissa eri säännöillä ohjattua. Käytännön seuranta kohdistuu silloin oman kunnan rakennusjärjestykseen ja siihen, miten kunta aikoo rajaa käyttää.
Lyhytvuokrauksen uudistus pähkinänkuoressa
- Alle 4 viikkoa: valmistelussa käytetty raja lyhyille vuokrausjaksoille.
- 90 päivää: esillä oleva vuosiraja asunnoille, jotka eivät ole omassa vakituisessa käytössä.
- 180 päivää: kunnan mahdollinen laajennus rakennusjärjestyksessä.
- Oma vakituinen koti: valmistelussa eri lähtökohta, satunnaista vuokrausta ei pyritä rajaamaan samalla tavalla.
Tässä kohtaa taloyhtiön kannattaa erottaa kaksi asiaa toisistaan. Ensimmäinen on lainsäädännön rajanveto ja mahdollinen vuorokausikatto. Toinen on se, miten taloyhtiö toimii arjessa, kun häiriöitä tai vahinkoja ilmenee. Lakimuutos voi tuoda selkeämmän kehyksen ja helpottaa joitakin rajanvetotilanteita, mutta hallituksen työpöydälle jää silti se sama perusasia: haitat pitää pystyä osoittamaan, niihin pitää puuttua johdonmukaisesti ja tapahtumat pitää kirjata ylös.
Kuka valvoo ja mitä seuraa, jos raja ylittyy
Valvonta kytkeytyy käytännössä kunnan rakennusvalvontaan ja siihen, miten kunta on linjannut asiasta rakennusjärjestyksessä. Jos 180 päivän mahdollisuus toteutuu, kunta tekee paikallisen linjauksen rakennusjärjestyksessä, ja se vaikuttaa siihen, millainen raja on voimassa juuri siinä kunnassa, jossa taloyhtiö sijaitsee.
EU-asetuksen puolella ydin on valvonnan edellytyksissä. Asetus velvoittaa rakentamaan rakenteen, jossa alustat toimittavat tietoja viranomaisille ja rekisteröinti tukee kokonaiskuvan muodostamista. Samalla asetuksen toimeenpano vaatii kansallisen ratkaisun seuraamuksista ja käytännön valvonnasta.
Johtopäätös tästä on yksinkertainen: omaan arkeen liittyvät haitat eivät katoa odottamalla lakia. Häiriöihin puuttumisen ketju, vahinkojen dokumentointi ja isännöitsijän käytännöt ratkaisevat edelleen, kuinka nopeasti tilanne rauhoittuu. Laki voi tuoda lisää selkeyttä rajanvetoihin ja viranomaisohjaukseen, mutta se ei korvaa talon omaa arjen johtamista.
Lue lisää: Taloyhtiön yhtiöjärjestys – mitä jokaisen osakkaan ja hallituksen tulisi tietää
Info
Lyhytvuokrauslakiin liittyvät päivämäärät
- 26.4.2024: Ympäristöministeriö pyysi lausuntoja asumisen ja majoittumisen määritelmistä sekä asetuskokonaisuudesta (rakentamislain valmistelupolku käynnissä).
- 28.2.2025–25.4.2025: Rakentamislain muutoksen lausuntoaika (sisältää myös lyhytvuokrausta koskevaa valmistelua).
- 15.8.2025: Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietintö julkaistiin Valtioneuvoston julkaisuarkistossa.
- 19.12.2025: Lausuntotiivistelmä (AOYL-työryhmän mietinnöstä) päivätty.
- Viikko 9 tai 10 / 2026: Ympäristöministeriön tavoite antaa hallituksen esitys eduskunnalle .
- 20.5.2026: EU:n lyhytvuokrausasetuksen (EU) 2024/1028 soveltaminen alkaa.
Artikkelin lähteet: Ympäristöministeriö, Valtioneuvoston julkaisut, Oikeusministeriö, EUR-Lex, STT Info, Kiinteistöliitto.fi
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat