Osake ja osakekirja taloyhtiössä – mitä pitää tietää?

Yhtiön hallituksen velvollisuutena on uuden asunto-osakeyhtiölain 2-luvun 12 §:n nojalla huolehtia siitä, että taloyhtiössä on asianmukaisesti laadittu ja ylläpidetty osakeluettelo. Osakeluetteloon merkitään kaikki yhtiön osakkeet osakeryhmittäin numerojärjestyksessä, huoneisto, jonka hallintaan osakeryhmä tuottaa oikeuden, osakekirjojen antamispäivä, osakekirjan omistajan nimi ja postiosoite sekä luonnollisen henkilön ollessa omistajana syntymäaika ja oikeushenkilön rekisterinumero.Osakkeen aiempaa omistajaa koskevat osakeluettelotiedot on säilytettävä kymmenen vuotta alkaen siitä, kun osakkeen uusi omistaja on merkitty osakeluetteloon.Osakeluettelo on julkinen asiakirja, joten jokaisella osakasasemasta riippumatta on oikeus tutustua osakeluetteloon ja saada siitä jäljennös. Jäljennöksen toimittamisesta voidaan periä yhtiölle hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu.

Remontin suunnittelussa ei riitä pelkkä budjetti ja aikataulu – myös lupa-asiat on syytä selvittää ennen työn aloittamista. Vaikka kyse olisi pienestä muutoksesta, lupa tai toimenpideilmoitus voi silti olla tarpeen. Tässä artikkelissa pureudumme siihen, milloin remontti vaatii viranomaisluvan ja milloin ei.

Maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistuksen työ on edennyt vaiheeseen, jossa ympäristöministeriö pyytää kommentteja rakentamisen vastuita koskevista alustavista pykäläluonnoksista ja niiden perusteluista.

Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa rakennusta, joiden yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkaiden hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Lisäksi vaaditaan, että yhtiön jokainen osa-ke yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa oikeuttaa hallitsemaan määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön omistamasta rakennuksesta tai hallitsemasta kiinteistöstä. Jos edellä olevat edellytykset eivät täyty, osakeyhtiö ei ole asunto-osakeyhtiö.Asunto-osakeyhtiöihin sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia (17.5.1991 / 809) sekä pääsääntöisesti vanhan osakeyhtiölain (734/1978) säännöksiä. Kuitenkin esim. asunto-osakeyhtiön sulautumisessa sovelletaan uuden osakeyhtiölain (624/2006) sisältöä.Asunto-osakeyhtiön osakepääoman tulee olla vähintään 8.000 euroa, joka on jaettava osakkeisiin. Osakkeella ei tarvitse olla nimellisarvoa, mutta se voidaan kuitenkin määrätä yhtiöjärjestyksessä.Osakkeiden vähimmäismäärä on kolme, ja niiden tulee olla saman mää-räisiä. Tietyn huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet kuuluvat samaan osakeryhmään.Osakkaat eivät ole henkilökohtaisesti vastuussa asunto-osakeyhtiön vel-voitteista. Osakas on kuitenkin velvollinen maksamaan yhtiölle yhtiö-vastiketta, jonka määräämisperusteet on merkittävä yhtiöjärjestykseen.

Rakennusten energiatodistustietojärjestelmästä annettuun lakiin on tehty muutoksia, jotka parantavat energiatodistustietojen saatavuutta ja energiatodistusten laatijoiden henkilötietojen suojaa.

Asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välinen kunnossapitovastuu määritellään asunto-osakeyhtiölaissa.Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kunnossapitovastuu toisin kuin laissa sanotaan. Osakkeenomistajan on viipymättä ilmoitettava yhtiölle havaitsemastaan huoneiston viasta tai puutteesta. Korjaamattomina kosteus- tai homevauriot helposti laajenevat moniin huoneistoihin tai yhtiön yhteisiin tiloihin. Siksi yhtiön kannattaa huolehtia korjausten tekemisestä tai teettämisestä vaikka kunnossapitovastuu olisikin osakkailla. Jos osakkeenomistaja laiminlyö ilmoitusvelvollisuutensa, hän voi joutua korvaamaan myös yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvia korjauksia.

Korjaaminen lisää muutakin kuin käyttöikääSuomalaisessa rakennuskannassa on lähes miljoona parveketta, joista varsin merkittävää osaa odottaa korjaaminen lähitulevaisuudessa. Lisäksi iso osa parvekkeista on jo ainakin kertaalleen korjattu, ja uudet korjauskierrokset odottavat tekijäänsä. Parvekkeiden korjaaminen tarkoittaa usein sitä, että parveke on poissa käytöstä ainakin yhden kesän kerrallaan.Parvekekorjauksilla voidaan jatkaa paitsi olemassa olevaa käyttöikää, myös parantaa parvekkeen käyttömukavuutta merkittävästi. Siksi korjaustavan valinnassa kannattaa miettiä muitakin tekijöitä kuin vain urakkatarjouksen loppusummaa.

(Tiedote: Suomen Vuokranantajat ry 26.3.2025).Oikeusministeriö on 26.3.2025 julkaissut työryhmän ehdotuksen uudeksi pienten riita-asioiden menettelyksi. Kyseessä olisi käräjäoikeudessa sovellettava uusi oikeudenkäyntimenettely, joka koskisi aluksi vain vuokrasuhteeseen liittyviä oikeudenkäyntejä.– Esitys on valtava pettymys. Olemme vuosikausia ajaneet häätömenettelyn nopeuttamista ja käsityksemme mukaan tämä oli myös hallitusohjelmakirjauksen ydintavoite. Nyt tehty esitys ei nopeuta häätöjä lainkaan, toteaa Suomen Vuokranantajat ry:n lakiasiainjohtaja Tarik Ahsanullah.

Omistan pienen rivitaloyksiön (34 m2). Seinä-naapurin asunto on 64 m2, koska kaksi yksiötä on yhdistetty. Hän asuu paikalla pysyvästi. Naapurini kysyi kantaani, jos hän rakentaisi terassin asuntonsa metsän puolelle. Keskusteltuani isännöitsijämme ja kunnan rakennustarkastajan kanssa, kuulin, että hän on rakentamassa 10 m (asunnon leveys) x 4 m kokoista "lavaa"; molemmat viranomaiset olivat sanoneet, että niin suuri terassi ei missään tapauksessa voi tulla kysymykseen. Laitoin oman kielteisen kantani kaikenkokoisten terassien tekemiseen perusteltuna.Naapuri oli kuitenkin anonut rakennuslupaa suoraan kunnalta (ei siis taloyhtiöltä); rakennustarkastaja oli pyytänyt puuttuvia asia-kirjoja, mutta niitä ei toimitettu. Kun terassi (n. 40 m2) oli rakennettu salaa, ulkoseinään oli puhkaistu ovi ilman lupaa ja tontilta oli kaadettu 6 suurehkoa mäntyä.Yksiöni huone toimii sekä makuu- että olo-huoneena ja terassi alkaa 1 m:n päästä huoneeni ikkunan reunasta ja ulottuu n. 4 m (entiseen) metsään päin. terassilta on esteetön näkymä lähes koko huoneeseeni.Yksityisyyteni on täysin mennyt kuten myös rauhallinen metsämaisema. Rakennustarkastaja, saatuaan kuulla asiasta, antoi vielä lisäaikaa piirustusten yms. toimittamiseen syyskuun loppuun. Kun papereita ei tullut, määräsi rakennustarkastaja terassin käyttökieltoon ja purettavaksi. Tähän naapurini on tehnyt oikaisuvaatimuksen, joka ei täytä kriteereitä.Isännöitsijä on antanut rakennustarkastajalle lausunnon, että lupaa ei ole anottu eikä myönnetty, ja että yhtiön kanta terassin rakentamiseen on kielteinen.Voiko ja täytyykö yhtiön hallituksen tehdä päätös terassin purkamisesta ja asettaa mahdollisesti uhkasakko? Jos niin minkä suuruinen sakko? Miten korvataan kaadetut puut? Voinko minä, naapurina, hakea korvausta osakkeeni arvon alenemisesta johtuen valtavasta terassista ja metsämaiseman pilaamisesta?

Lähes jokaisen taloyhtiön pihalla on lasten leikkipaikka, jossa erilaiset kiipeilytelineet, keinut sekä hiekkalaatikot ovatkin usein kovassa käytössä. Koska käyttäjiä on monia ja heidän ikähaitarinsa vaihtelee vauvasta kouluikäisiin, asettaa se myös leikkipaikan turvallisuudelle omat kriteerinsä.Leikkikenttävälineiden turvallisuudesta ovat vastuussa välineiden valmistajat, leikkikentän ylläpitäjät sekä sen omistaja. Leikkikenttä tulee siis pitää kunnossa.

Asunto-osakeyhtiölain 4-luvussa on kunnossapitoa ja 5-luvussa muutostöitä koskevat säännökset.Kunnossapitovastuu yhtiön rakennuksesta ja muista tiloista jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken 4-luvun 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti. Laista aiheutuva kunnossapitovastuu on sikäli tahdonvaltainen, että yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä laista poikkeavasti kunnossapitovastuun jaosta.Yhtiökokous voi aina päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos tämä työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on yhtiön kannalta tai muutoin taloudellisesti tarkoituksenmukainen. Lisäedellytyksenä on, ettei menettely loukkaa osakkeenomistajien keskinäistä yhdenvertaisuutta.Kunnossapitovastuun jakaantumisesta riippumatta periaatteena on, että kunnossapitotyö suoritetaan asianmukaisesti. Tämä periaate on kirjattu lain 4-luvun 1.3 §:ään siten, että kunnossapitotyön suorittajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.Asunto-osakeyhtiölain 4-luvun 2 §:n nojalla yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta puolestaan todetaan luvun 3 §:ssä, että osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Sisäosilla ei tarkoiteta huoneistossa olevia kantavia rakenteita, niihin kuuluvia eristeitä eikä myöskään yhtiön vastuulla olevia rakennuksen teknisiä ns. perusjärjestelmiä.

Huoneistokohtainen vedenmittaus on ainoa oikeudenmukainen tapa vesilaskutukseen: asukas maksaa sen minkä kuluttaa. Asukkaiden lisäksi vedenmittausjärjestelmästä hyötyvät myös taloyhtiö ja isännöitsijä.