Osakkeenomistajan on hoidettava huoneistoa huolellisesti

Huolenpitovelvollisuuteen kuuluu yhtiön vastuulle kuuluvien osien vaurioittamisen välttämisen lisäksi niiden kunnon seuraaminen ja ilmoittaminen mahdollisesta viasta. Tämän lisäksi osakkaan on huolehdittava esimerkiksi pinnoitteiden kunnosta. Lain esitöiden mukaan mikäli pintamateriaalin tavanomaisen kunnossapidon laiminlyöminen johtaa rakenteen vaurioitumiseen, osakas on vastuussa aiheutuneesta vahingosta. Osakas ei kuitenkaan vastaa tavanomaisesta huoneiston kulumisesta.

Erityisen tarkkana tulee olla erilaisten putkiliitosten ja putkien läpivientien kanssa. Ne saattavat aiheuttaa salakavalasti pitkienkin aikojen kuluessa kosteusvaurioita rakenteisiin. Esimerkkinä voisin mainita kaapistoon upotetun astianpesukoneen putkiliitokset. Myös erilaisten putkien kannakointien pettäminen saattaa aiheuttaa toisaalla putkiliitoksen vääntymistä. Se puolestaan voi johtaa ensin huomaamattomaan vuotoon ja lopulta vesivaurioon rakenteissa.

Jos putken läpivienti on tehty suihkutilan vaikutusalueelle, niin läpivienti on syytä tarkistaa tarkkaan. Muovinen putken peiteläppä ei suojaa rakenteita suihkun roiskevesien aiheuttamalta kastumiselta, mutta se voi peittää tehokkaasti itse ongelman – huonosti eristetyn läpiviennin.

Huolellinen osakkaanomistaja tarkastaa määräajoin kaikki mahdolliset vahinkoa aiheuttavat riskipaikat ja epäilyttävissä tilanteissa on aina yhteydessä taloyhtiön isännöitsijään. Kun huoneiston kuntoa näin seurataan ja ilmoitus epäselvissä tilanteissa on tehty, niin osakas voi olla lähtökohtaisesti turvallisin mielin, jos ongelmia kaikesta huolimatta ilmaantuu.

Edelleen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan osakkaan on toteutettava kunnossapitotyönsä niin, ettei niistä aiheudu haittaa eikä vahinkoa eivätkä yhtiön vastuulle kuuluvat rakenteet niiden johdosta rikkoudu.

Huolellinen osakas toteuttaa kunnossapitotyönsä hyvää rakentamistapaa noudattaen ja tehden siitä tarvittaessa ilmoituksen taloyhtiölle. Osakas osoittaa huolellisuutensa kunnossapitotyössä hankkimalla ammattitaitoisen osaavan remontin tekijän. Tämä vaatimus korostuu pesuhuoneremonteissa. Osakas voi olla joissakin tapauksissa niin sanotussa isännänvastuussa tilaamansa urakoitsijan työstä, jos ongelmia taloyhtiön rakenteisiin remontista aiheutuu.

Huolellisuuden arviointi on objektiivista arviointia. Sen määrittely, että onko osakkeenomistaja toiminut huolellisesti vai ei, ei liity osakkaan henkilökohtaisten ominaisuuksien arviointiin tai omaan kykyyn huolehtia huoneiston kunnosta ja kunnossapitotyöstä.

Oikeudellisesti huolellisuuden arviointi perustuu siis osakkeenomistajan toimien vertailuun samassa asemassa olevan kuvitellun huolellisen henkilön toimintaan. Viime kädessä tuomioistuin ottaa kantaa siihen, onko osakkeenomistaja toiminut laissa edellytetyllä tavoin huolellisesti ja huolellisen osakkeenomistajan lailla.

Jos osakkeenomistaja rikkoo lain mukaista kunnossapitovastuutaan, katsotaan vahinko aiheutetuksi huolimattomuudesta.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n mukaan osakkeenomistaja on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla esimerkiksi asunto-osakeyhtiölain 4 luvun tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti.

Yleisten todistustaakkaa koskevien periaatteiden mukaan sen, jolla on toisen omaisuus hallussaan, on yleensä näytettävä, ettei omaisuuden vahingoittuminen ole aiheutunut hänen tuottamuksestaan. Osakashallinassa olevaa tilaa voidaan verrata tällaiseen omaisuuteen. Näyttötaakka huolellisuudesta on näissä tilanteissa siis osakkeenomistajalla.

Teksti: Juha Saarimäki, lakimies, Jurinet Lakipalvelut Oy