• Etusivu
  • Osakas

Uusi asunto-osakeyhtiölaki tiukensi yhtiön ja osakkaan valvontavelvoitteita remonteissa

Rakentajan toimitus
Julkaistu 11.08.2016Päivitetty 08.09.2023
Kerrostalo

Asunto-osakeyhtiö on kiinteistönpidon kannalta osakkaan näkökulmasta huoleton asumismuoto, sillä kiinteistön ylläpidosta ja korjauksista huolehtii taloyhtiö. Toisaalta päätöksenteko esimerkiksi korjaustilanteissa on usein haasteellista, koska taloyhtiön hallitus koostuu yleensä maallikoista ja mielipiteitä siitä, mitä pitäisi tehdä, on usein monia. Suunnitelmallisen kiinteistönpidon ja päätöksenteon kannalta tärkeää, että yhtiön hallituksella, isännöitsijällä ja osakkailla on riittävä tietopohja sekä kiinteistön ominaisuuksista että suunnitelmallisen ylläpidon ja korjaamisen periaatteista ja ratkaisuista.

Uusi asunto-osakeyhtiölaki muutti osakkaiden omien remonttien valvontaoikeuden valvontavelvollisuudeksi. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että luvanvaraisuus monissa hankkeissa poistuu ja vastuu siirtyykin kiinteistölle ja sen osakkaille itselleen. Paikkakuntakohtaisia eroja kuitenkin myös löytyy. Isännöitsijä ja taloyhtiön hallitus on entistä suuremman vastuun edessä puntaroidessaan yksittäisen osakkaan muutosilmoituksia käsitellessään ja hyväksyessään. Menettelystä voidaan todeta, että tällä linjauksella ollaan tultu selkeästi lähemmäs sitä, mitä maankäyttö- ja rakennuslaissa kunnossapidon velvoitteista lausutaan. Lain mukaan rakennuksen kunnossapidosta vastaa rakennuksen omistaja ja tällöin uuden käytänteen mukaan rakennuksen edustuksellisuuden periaatteella käytännössä isännöitsijä ja yhtiön toimiva hallitus ovat näiden kysymysten äärellä jatkossa entistä syvemmin. Käytännön esimerkkinä tällaisesta toimii vaikkapa uuden märkätilan rakentaminen asuinhuoneistoon, jossa vaatehuoneesta tehdään saunatila. Viranomaislupaa ei tarvittaisi uuden käytännön mukaan vaan muutostyölle haetaan lupa ainoastaan oman taloyhtiön hallitukselta. Taloyhtiön on varmistuttava päätöksessään siitä, että suunnitelmat tehtävästä muutostyöstä ovat tarvittavat rakenne ym. vaikutukset huomioiva ja myös varmistuttava siitä, että suunnitelman tehnyt henkilö on ammattitaitoinen ja pätevä ja toimii työssään luvanvaraisella ja tarvittavien sertifikaattien pätevyydellä. Pätevän tekijän lisäksi tulee vielä varmistua, että muutostyötä valvoo ammattitaitoinen valvoja. Ulkopuolisen valvojan osuus kasvattaa muutostyön kustannuksia. Valvonta tulee järjestää asianmukaisesti. Valvojaa ja hänen pätevyyttä osakas voi muutostyöhakemuksen yhteydessä esittää hallitukselle tai taloyhtiön toimiva johto voi sellaisen työn tilata ja työhön osoittaa. Osakasremonteissa kustannukset kohdistetaan muutostyötä tekevälle osakkaalle.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Edelleen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan osakkaan on toteutettava kunnossapitotyönsä niin, ettei niistä aiheudu haittaa eikä vahinkoa eivätkä yhtiön vastuulle kuuluvat rakenteet niiden johdosta rikkoudu. Osakas voi joutua ns. isännänvastuuseen tilaamansa urakoitsijan työstä, jos remontista aiheutuu ongelmia yhtiön rakenteisiin. Kaiken tämän valossa on monissa taloyhtiöissä vielä päätöksenteon prosesseissa prosessien kirkastamiselle varaa. Vallitseva käytäntö tällä hetkellä taloyhtiöiden välillä on vielä sangen kirjavaa siinä, miten osakkaan tekemän kunnossapitotoimen päätöksentekoprosessi ja vastuurajat kulkevat. Taloyhtiöt, jotka hoitavat isännöintivastuunsa vielä täysin itse, saattavat kulkea jo hieman kaltevalla pinnalla kaikkien velvoittavien säännösten seurannan arkipaineissa. Toivoa sopii, ettei mikään tärkeä velvoite mene ohi osaamattomuudesta johtuen ja sen myötä aiheuteta vahinkoa koko taloyhtiölle.

Katja Pesonen
hallitusammattilainen, KTM, BBA, IAT, HHJ
sekä Suomen vuokranantajat ry:n hallituksen jäsen

Osakas
määräykset
Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje
Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

20132_33862.jpg
Taloyhtiön osakas - muista kyselyoikeutesi yhtiökokouksessa!
Oma koti, asunto, on osakkaan elämän kallein sijoitus. Olisi hyvä tietää, mitä omaisuudellesi ja sijoituksellesi tapahtuu. Taloyhtiön yhtiökokouksessa osakkaalla onkin ainutlaatuinen kyselyoikeus. Oikeus on vain vuoden tärkeimmissä kokouksissa eli yhtiökokouksissa, joista suurin osa pidetään keväällä. Silloin hallitus ja isännöitsijä ovat velvollisia vastaamaan osakkaiden esittämiin kysymyksiin ja antamaan asioista tarkempia tietoja. Yhtiökokousten välillä hallitus voi itsenäisesti harkita, mistä asioista se haluaa tiedottaa ja mistä ei.
Kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Jäsenen esteellisyys
Uuden asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 4 §:n nojalla hallituksen jäsen ja isännöitsijä eivät ottaa osaa asian käsittelyyn, joka koskeehallituksen jäsenen ja isännöitsijän sekä yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustoimea;sellaista hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muiden osakkeenomistajien ao. huoneistojen kunnossapidosta tai uudistamisesta;hänen huoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan taisopimusta tai muuta oikeustoimea yhtiön ja kolmannen välillä mikäli hallituksen jäsenellä tai isännöitsijällä olisi odotettavissa siitä olennaista etua, joka voisi olla ristiriidassa taloyhtiön edun kanssaUuden asunto-osakeyhtiölain 1-luvun 10 §:n nojalla ei hallituksen jäsen tai isännöitsijä ole oikeutettu ryhtymään sellaiseen toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai muiden osakkeenomistajien kustanuksella.
20227_79100.jpg
Kolme syytä välitilinpäätökselle
Tilinpäätös vuosittain on monelle asunto-osakkeen omistajalle tuttu, mutta mikä on välitilinpäätös. Se tehdään vain tarvittaessa ja tarve on melko harvoin. Seuraavassa käymme läpi niitä kohtia, joissa välitilinpäätöstä kuitenkin tarvitaan.
20217_71691.jpg
Mitä kohuttu ilmastopaketti tarkoittaa rakennusalalle?
EU:n ilmastopaketti on vaikutuksiltaan vielä monelta osin epäselvä. Otimme selvää, mitä se voi tuoda tullessaan rakennusteollisuudelle.
Rafi_kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Hallinnan luovutus, vanha
Myyjän on luovutettava ostajalle asunnon hallinta ja osakekirja sekä muut asunnon omistus- ja hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat sovittuna ajankohta. Jollei muuta osapuolten välillä ole sovittu, asiakirjat luovutetaan asunnon hallinnan luovutuksen yhteydessä. Ellei muuta ole sovittu, myyjä ei ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa ennen kuin kauppahinta on suoritettuAsunnosta aiheutuvista kustannuksista, kuten esim. vastikkeista, hoito-, ylläpito tai parannuskustannuksista sekä asuntoon kohdistuvista julkisoikeudellisista maksuista vastaa myyjä siihen saakka, kunnes luovutus on tapahtunut. Mikäli luovutus viivästyy ostajasta johtuvasta syystä, vastaa ostaja edellä mainituista kuluista siitä lukien, jolloin luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua.Vaaranvastuu säilyy myyjällä pääsääntöisesti siihen saakka, jolloin hallinnan luovutus ostajalle tapahtuu. Mikäli hallinnanluovutus tapahtuu myöhemmin kuin on sovittu ostajasta johtuvasta syystä, siirtyy vaaranvastuu ostajalle siitä lähtien, kun hallinnan luovutuksen olisi pitänyt tapahtua. Ostaja on velvollinen suorittamaan kauppahinnan, mikäli hänellä on vaaranvastuu ja esim. asunto tuhoutuu tai vahingoittuu eikä voida katsoa, että vahinko olisi tapahtunut myyjästä johtuvasta syystä.
20098_18390.jpg
Seinä-wc-ratkaisulla uutta ilmettä ja helppoutta siivoukseen
Seinälle asennettavat wc:t ovat maailmalla jo ohittaneet perinteisen lattia- wc:n suosiossa ja niiden myynti myös Suomessa on kasvussa. Suosiolle on olemassa selvät syyt: niillä saa aikaan persoonallisia sisutusratkaisuja ja ne helpottavat kylpyhuoneen puhtaanapitoa. Seinä-wc:n avulla kylpyhuone saa lisää kaivattua väljyyttä, jolloin tilan kokonaissuunnittelu ja kalusteiden sijoittelu on joustavampaa.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton