• Etusivu
  • Osakas

Taloyhtiön ja osakkaan valvontavelvoitteet remonteissa

Rakentajan toimitus
Päivitetty 14.02.2025
suunnitelmallinen-kunnossapito-omataloyhtiö-1920x1080

Asunto-osakeyhtiö on kiinteistönpidon kannalta osakkaan näkökulmasta huoleton asumismuoto, sillä kiinteistön ylläpidosta ja korjauksista huolehtii taloyhtiö. Toisaalta päätöksenteko esimerkiksi korjaustilanteissa on usein haasteellista, koska taloyhtiön hallitus koostuu yleensä maallikoista ja mielipiteitä siitä, mitä pitäisi tehdä, on usein monia.

Suunnitelmallisen kiinteistönpidon ja päätöksenteon kannalta tärkeää, että yhtiön hallituksella, isännöitsijällä ja osakkailla on riittävä tietopohja sekä kiinteistön ominaisuuksista että suunnitelmallisen ylläpidon ja korjaamisen periaatteista ja ratkaisuista.

Asunto-osakeyhtiölaki on muuttanut jo 2010 osakkaiden omien remonttien valvontaoikeuden valvontavelvollisuudeksi. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että luvanvaraisuus monissa hankkeissa poistui ja vastuu siirtyi kiinteistölle ja sen osakkaille itselleen.

Paikkakuntakohtaisia eroja kuitenkin myös löytyy. Isännöitsijä ja taloyhtiön hallitus on entistä suuremman vastuun edessä puntaroidessaan yksittäisen osakkaan muutosilmoituksia käsitellessään ja hyväksyessään.

Menettelystä voidaan todeta, että tällä linjauksella ollaan tultu selkeästi lähemmäs sitä, mitä maankäyttö- ja rakennuslaissa kunnossapidon velvoitteista lausutaan. Lain mukaan rakennuksen kunnossapidosta vastaa rakennuksen omistaja ja tällöin käytänteen mukaan rakennuksen edustuksellisuuden periaatteella käytännössä isännöitsijä ja yhtiön toimiva hallitus ovat näiden kysymysten äärellä.

Käytännön esimerkkinä tällaisesta toimii vaikkapa uuden märkätilan rakentaminen asuinhuoneistoon, jossa vaatehuoneesta tehdään saunatila. Viranomaislupaa ei tarvita vaan muutostyölle haetaan lupa ainoastaan oman taloyhtiön hallitukselta.

Taloyhtiön on varmistuttava päätöksessään siitä, että suunnitelmat tehtävästä muutostyöstä ovat tarvittavat rakenne ym. vaikutukset huomioiva ja myös varmistuttava siitä, että suunnitelman tehnyt henkilö on ammattitaitoinen ja pätevä ja toimii työssään luvanvaraisella ja tarvittavien sertifikaattien pätevyydellä.

Pätevän tekijän lisäksi tulee vielä varmistua, että muutostyötä valvoo ammattitaitoinen valvoja. Ulkopuolisen valvojan osuus kasvattaa muutostyön kustannuksia. Valvonta tulee järjestää asianmukaisesti. Valvojaa ja hänen pätevyyttä osakas voi muutostyöhakemuksen yhteydessä esittää hallitukselle tai taloyhtiön toimiva johto voi sellaisen työn tilata ja työhön osoittaa.

Osakasremonteissa kustannukset kohdistetaan muutostyötä tekevälle osakkaalle.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Edelleen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan osakkaan on toteutettava kunnossapitotyönsä niin, ettei niistä aiheudu haittaa eikä vahinkoa eivätkä yhtiön vastuulle kuuluvat rakenteet niiden johdosta rikkoudu.

Osakas voi joutua ns. isännänvastuuseen tilaamansa urakoitsijan työstä, jos remontista aiheutuu ongelmia yhtiön rakenteisiin.

Kaiken tämän valossa on monissa taloyhtiöissä vielä päätöksenteon prosesseissa prosessien kirkastamiselle varaa. Vallitseva käytäntö tällä hetkellä taloyhtiöiden välillä on vielä sangen kirjavaa siinä, miten osakkaan tekemän kunnossapitotoimen päätöksentekoprosessi ja vastuurajat kulkevat. Taloyhtiöt, jotka hoitavat isännöintivastuunsa vielä täysin itse, saattavat kulkea jo hieman kaltevalla pinnalla kaikkien velvoittavien säännösten seurannan arkipaineissa. Toivoa sopii, ettei mikään tärkeä velvoite mene ohi osaamattomuudesta johtuen ja sen myötä aiheuteta vahinkoa koko taloyhtiölle.

Katja Pesonen
hallitusammattilainen, KTM, BBA, IAT, HHJ
sekä Suomen vuokranantajat ry:n hallituksen jäsen

Osakas
taloyhtiön hallinnointi
määräykset
Kiinnostuitko? Tilaa ilmainen OMAtaloyhtiö-uutiskirje:

Sinua voisi kiinnostaa myös:

mies allekirjoittaa dokumenttia ja pöydällä on suuria euron seteleitä
Taloyhtiön suunnitelmallinen taloudenhoito - Miksi maksamme vastikkeita?
Taloyhtiöt ovat osakeyhtiöitä, joiden taloudenhoitoa leimaa pitkälti se, ettei toiminnalla tavoitella voittoa. Voiton tavoittelun sijaan taloyhtiöiden tavoitteena on tarjota osakkailleen ja asukkailleen turvallista, terveellistä ja viihtyisää asumista sekä ylläpitää ja lisätä osakkeiden arvoa.Taloyhtiön taloudenhoidon toimintaperiaatteena on se, että yhtiö perii osakkailtaan vastikkeita käytettäväksi kiinteistön kunnostamiseen ja ylläpitoon.
20233_78989.jpg
Taloyhtiön vuosikello tikittää: Toukokuu
Kevätsiivoukset on monessa taloyhtiössä tehty ja nyt on aika katsoa eteenpäin: mitkä asiat vaativat huomiota ennen lomakauden alkua? Toukokuussa hallituksen ja isännöitsijän kannattaa varmistaa, että esimerkiksi pihan kunnossapito, ilmanvaihdon huolto, viheralueiden hoito ja kesäurakat ovat suunnitellusti käynnissä. Samalla voidaan tehdä katsaus siihen, mitä budjettiin varatut määrärahat sallivat loppuvuoden osalta – ja kuinka esimerkiksi mahdolliset investoinnit etenevät.Käymme läpi toukokuun tärkeimmät muistilistat taloyhtiön hallitukselle, isännöitsijälle ja osakkaille: mitä pitää tehdä juuri nyt ja miten varmistetaan, että taloyhtiö toimii sujuvasti koko kesän ajan.
kolme ihmistä keskustelee pöydän ääressä ja pöydällä on paljon papereita ja sopimuksia
Taloyhtiön hallituksen vastuutehtävät
Hallituksen yleistehtävänä on uuden asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 2 §:n mukaan huolehtia yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksen yleistehtävänä on lainkohdan mukaan myös velvollisuus huolehtia kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta.
20227_79071.jpg
Hometta asunnossa - voiko hallitus/isännöitsijä joutua vastuuseen?
Jos asunto-osakeyhtiön vuokraamassa tilassa on hometta, voiko hallitus/isännöitsijä joutua vastuuseen, jos asialle ei tehdä mitään ja jollekin tulee esimerkiksi astma tai muita sairauksia kosteuden takia? Saako tuollaista tilaa edes käyttää?Entä saako isännöitsijä kilpailuttaa yrityksiä taloyhtiön remontteihin, joissa itse on osakkaana tai jotka ovat hänen omia? Jos hallituksen jäsenillä on suhteita remontointi yrityksiin, saako niitä kilpailuttaa/käyttää taloyhtiön kunnostukseen?
20204_64132.jpg
Asunto-osakeyhtiössä ilmenevä epätietoisuus remonttien vastuiden jakautumisesta
Asunto-osakeyhtiössä ilmenee varsin usein epätietoisuutta siitä, kuuluuko huoneistoissa, ja erityisesti niiden kosteissa tiloissa, tehtyjen remonttien kustannukset taloyhtiölle vai osakkaalle tai osittain kummallekin.
20226_78706.jpg
Miten taloyhtiö rahoittaa korjaushankkeet?
Taloyhtiön tilanteesta, varallisuudesta ja strategiastakin riippuen valitaan rahoitustapa erikseen taloyhtiön kullekin korjaushankkeelle. Yleensä rahoitustapojen vertailu kuuluu hallitukselle ja isännöitsijälle. Rahoitusvaihtoehtoja on vertailtava, sillä rahanlähteitä on yllättävän monia – omia ja ulkoisia. Tämän jälkeen yhtiökokous tekee lopullisen päätöksen siitä, mikä rahoitustapa valitaan.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton