Vähäinen huollontarve ja rakenteiden pitkä elinkaari - avaintekijöitä kiinteistön arvostuksessa

Edellä mainitut tekijät tulisi ottaa paremmin huomioon myös korjausrakentamisen ratkaisuja valittaessa. Esimerkiksi julkisivukorjauksen yhteydessä ei ole kokonaistaloudellisesti järkevää valita uudeksi rakenneratkaisuksi sellaista korjausvaihtoehtoa, jolla pidennetään julkisivun käyttöikää vain nimellisesti. Tällöin ongelman poistoa siirretään vain eteenpäin. Sellainen korjausratkaisu, jonka elinkaari on lyhyt tai joka vaatii jatkuvaa huoltoa ja usein toistuvia korjaustoimenpiteitä, tulee usein pitkällä aikavälillä kalliimmaksi, kuin investointikustannuksiltaan kalliimpi, mutta samalla laadukkaampi vaihtoehto.

Laadukkaasti toteutettu julkisivukorjaus nostaa lähes poikkeuksetta enemmän asuntojen arvoa, kuin halvalla toteutettu vaihtoehto. Peruskorjauksessa on aina kyse myös kiinteistön arvon kohottamisesta.

Lue lisää julkisivun korjaamisesta tiilellä

Elinkaarella tarkoitetaan rakennustuotteiden eri vaiheita raaka-aineen otosta, valmistuksesta, käytöstä, kunnossapidosta ja turmeltumisesta aina loppukäyttöön asti. Syklillä sen sijaan tarkoitetaan jonkin rakennusosan uusimis- tai kunnossapitoväliä. Eri rakennusosille tulisikin asettaa jo suunnitteluvaiheessa käyttöikätavoite, jonka perusteella lähdetään valitsemaan esimerkiksi julkisivun korjaustapaa. Tänä päivänä nämä ovat keskeisiä tekijöitä korjaushankkeeseen lähdettäessä ja siksi sekä taloudelliset että tekniset asiat hallitsevan ammattilaisen apu onkin ensiarvoisen tärkeää kokonaiskuvan ymmärtämisessä jo hankkeen alkuvaiheesta lähtien, kertoo
kiinteistökehityksen ja – elinkaaritalouden erikoisasiantuntija RI, ekon., KJs Juhani Siikala, FM Siikala KY:stä.

Elinkaariajattelun avulla tähdätään pitkäjänteisempään ajatteluun, joka ottaa huomioon esimerkiksi korjauksen jälkeen tulevan kiinteistön hoidon, kuten huollot ja korjaukset sekä niiden syklit koko rakenteelle suunnitellun elinkaaren aikana. Jokaisella rakenneratkaisulla nämä asiat poikkeavat toisistaan, eikä esimerkiksi julkisivumateriaaleja voi verrata toisiinsa pelkän hankintakustannuksen perusteella, tähdentää Siikala.

Valitettavasti elinkaarilaskennan käyttö niin uudis- kuin korjaushankkeidenkin osana ei ole vielä kovin laajasti yleistynyt, vaan pelkkä rakennuskustannus useimmiten ratkaisee, miten päätetään rakentaa tai korjata, toteaa Siikala. Kiinteistökorjauksissa olisi omistajien kannalta kuitenkin taloudellisessa mielessä aina tärkeää laskea kokonaiskustannus elinkaaren aikana, eli huolto ja ylläpitokustannukset mukaan lukien.

Rakennuksen teknisellä arvolla tarkoitetaan sitä arvoa, joka saadaan, kun rakennuksen uudishinnasta vähennetään rakennuksen iän, käytön, kulumisen ja käyttökelpoisuuden alenemisesta johtuva arvon eli hinnan aleneminen. Kiinteistön tekniseen arvoon vaikuttaa aivan olennaisesti rakennuksen kunto sekä suoritetut huolto ja korjaustoimenpiteet, jatkaa Siikala.

Esimerkiksi asuinkerrostalossa tekninen arvo tulisi pyrkiä pitämään vähintään 60–70 % välillä. Syntynyt korjausvelka tulisi pyrkiä suorittamaan mahdollisimman nopeasti pois, eikä päästää sitä kasvamaan liian suureksi. Mitä suuremmaksi korjausvelka kasvaa, sen vaikeampaa on sen pois hoitaminen. Oheisesta taulukosta selviää, miten kiinteistön arvo muuttuu (useimmiten laskee) sille asetetun elinkaaren aikana ja miten korjaus toimenpiteillä saadaan nostettua rakennuksen teknistä arvoa elinkaaren aikana.

Korjaustarpeen arviointi on tärkeää ja siinä on aina hyvä käyttää ammattilaisen apua. Julkisivu- tai putkiremonttia ei ole järkevää tehdä liian aikaisin, jotta rakenteelle asetettu elinkaaritavoite tulisi taloudellisesti mahdollisimman hyvin hyödynnetyksi. Toisaalta esimerkiksi julkisivuremonttia ei tule myöskään liiaksi pitkittää, sillä pitkittyneestä vaurion korjaamatta jättämisestä syntyy yleensä lisävaurioita. Tällaisiin riskeihin voidaan varautua vain riittävän huolellisesti tehdyllä kuntotutkimuksella, jonka perusteella voidaan määrittää riittävän tarkasti oikea korjausajankohta.

On laskettu, että oikea-aikainen kiinteistön kunnossapito säästää elinkaaren aikaisia korjauskustannuksia jopa 30 %. Myös rakenteiden ennakkohuolto on olennaisen tärkeää, sillä ennakkohuoltotoimenpiteillä voidaan yleensä pidentää rakenteiden ja laitteiden käyttöikää eli elinkaarta, toteaa Siikala.

Siikalan mielestä taloyhtiöille voitaisiin ottaa käyttöön myös tähtiluokituksin varustettu selkeälukuinen "Taloyhtiön kuntotodistus". Tähtiluokituksilla kerrottaisiin lukijalle, missä kunnossa talon eri rakenteet ja laitteet ovat.

Kuntotodistuksen avulla olisi myös asunnonostajan helppo nähdä, mikä on taloyhtiön todellinen kunto hankintahetkellä. Kuntotodistus antaisi isännöitsijätodistusta hieman laajemman näkökulman kiinteistön olemassa olevaan kuntoon ja samalla arvion myös tulevien vuosien korjaustarpeesta ja niistä aiheutuvista kustannusvaikutuksista. Luokitus voisi toimia asuntojen reaaliarvon mittarina, joka palvelisi sekä asuntojen myyjiä, mutta ennen kaikkea niiden ostajia.

Jos peruskorjauksen hankesuunnitteluun panostetaan riittävästi, saadaan usein tuntuvia säästöjä itse toteutuksessa, kertoo useita peruskorjaushankkeita suunnitellut Arkkitehti Sebastian Lönnqvist ERAT Arkkitehdeilta. Siikalan ohella Lönnqvist painottaa elinkaaren aikaisten kustannusten merkitystä korjaustapoja vertailtaessa. Valitettavasti vain liian usein raha ratkaisee ja ilman riittävää hankesuunnittelua päädytään tarkastelemaan vain pelkkää hankkeen korjauskustannusta rakennuksen käytön aikaiset kustannukset ja elinkaari unohtaen.

Esimerkiksi hyvästä hankeajattelusta Lönnqvist nostaa Helsingin Teuvo Pakkalantiellä sijaitsevan Heka-Haaga Oy:n l.
Helsingin kaupungin omistaman, muutama vuosi sitten peruskorjatun kerrostaloalueen, jossa uusille julkisivuille asetettiin 100-vuoden käyttöikätavoite. Uudeksi julkisivumateriaaliksi valittiin paikalla muurattu tiili. Jokainen ymmärtää, kun katsoo esimerkiksi Helsingin keskustan vanhoja rakennuksia, että tiili kestää eikä kaipaa juurikaan huoltoa, vaikkei se hankintavertailussa halvin ratkaisu olisikaan. Teuvo Pakkalantien kohteessa mietittiin ja vertailtiin huolellisesti eri korjausvaihtoehtoja ennen lopullisen päätöksen tekoa. Kävimme mm. katsomassa, miten eri vaihtoehtoiset julkisivuratkaisut kestävät aikaa ja vanhenevat, jatkaa Lönnqvist.

Loppujen lopuksi tiili valittiin, koska kustannuserot eri vaihtoehtojen välillä eivät olleet suuria. Investointitarkastelussa, jossa koko elinkaari, sen pituus sekä tarvittavat huolto- ja kunnossapitotoimenpiteet otetaan huomioon, tiili on varmasti kokonaistaloudellinen vaihtoehto julkisivuremonttiin.

Asukaspalaute Teuvo Pakkalantien julkisivun peruskorjauksen lopputuloksesta ja asumisviihtyvyyden paranemisesta on ollut pelkästään positiivista, kertoo kiinteistöyhtiön asukasyhteyshenkilönä toimiva Sami Auersalmi. Hänen mukaansa peruskorjaus onnistui sen verran hyvin, että koko alueen imago parani kertaheitolla. Saatiin mm. uudet parvekkeet ja ennen kaikkea arvostettu ja aikaa kestävä aito muurattu tiilijulkisivu sekä valoisat lasilankkuverhoillut porrashuoneet vanhan ankean sandwich elementin tilalle.

Uusi julkisivu kestää aikaa ja vanhenee varmasti kauniimmin kuin edeltäjänsä. Ainoa ns. "negatiivinen" asia peruskorjauksesta on ollut ehkä se, että naapuriyhtiöiden vaatimattomammin peruskorjatut asunto-osakeyhtiöt näyttävät heidän vuokrataloyhtiöönsä nähden nyt paljon vaatimattomammilta.

Lönnqvist otti vertailun vuoksi myös toisen esimerkin peruskorjauskohteesta Helsingin Maunulan Vesakkotieltä, jossa Viljo Revellin ja Keijo Petäjän vuonna 1952 rakennetut punatiilitalot peruskorjattiin.

Peruskorjaus oli laaja käsittäen koko LVIS-tekniikan sekä sisäpintojen ja tilojen uusimisen. Tiilijulkisivujen osalta peruskorjaus vaati muutamia saumakorjauksia lukuun ottamatta ainoastaan kalkkifilleripesun, sillä muuripinnat olivat teknisesti vielä varsin hyvässä kunnossa. Korjattu kohde palkittiin v. 2008 Europa Nostra- kunniamaininnalla hyvin suunnitellusta ja toteutetusta peruskorjauksesta, jossa huomioitiin sekä perinne että vanhan arkkitehtuurin säilyttäminen, mutta myös asukkaiden mielipiteet.

Kohde on hyvä esimerkki siitä, että materiaalivalinnoilla on merkitystä tuleviin kustannuksiin pitkälle tulevaisuuteen. Tässä tapauksessa pääjulkisivumateriaalina käytettyä tiiltä ei tarvinnut uusia vielä 60 vuodenkaan käytön jälkeen, mikä säästi olennaisesti korjaus kustannuksia.

Taloyhtiöt sortuvat usein siihen, että hankevaiheen suunnitteluun ei haluta panostaa, eikä toisaalta taloyhtiöstä löydy päätöksien tekemiseen riittävää ammattitaitoa. Juuri siksi hankesuunnitelmat jäävät liian usein alimitoitetuksi, mistä seuraa usein korjausvaiheessa odottamattomia ongelmia ja toisaalta elinkaaren aikana odottamattomia huoltotoimenpiteitä sekä ylläpitokustannuksia, tähdentää Lönnqvist. Jopa seuraava remonttikin voi tulla ennakoitua aikaisemmin.

Korjausta vaativan rakennuksen kunnon tila tulisi perustua aina ammattilaisen tekemään perusteelliseen kuntotutkimukseen. Kuntoarvio ei anna riittävän kattavaa kuvaa etenkään vanhemman rakennuksen todellisesta tilasta eikä rakennuksen vaatimista korjaustoimenpiteistä. Lönnqvist korostaa Siikalan tavoin perusteellisen kuntotutkimuksen merkitystä. Vain riittävän kattavan kuntotutkimuksen pohjalta saadaan tehtyä myös mahdollisimman tarkka elinkaarimalliin pohjautuva hankesuunnitelma. Hyvän hankesuunnitelman pohjalta voidaan puolestaan vertailla erilaisia laite-, rakenne- tai materiaaliratkaisuja elinkaaritavoitteet huomioiden kiteyttää Lönnqvist.

Haluatko teknistä neuvontaa julkisivusaneeraukseen tai vaikka esitelmän julkisivusaneerauksesta yhtiökokoukseen? Jätä yhteydenottopyyntö niin Wienerbergerin edustaja ottaa sinuun yhteyttä.

Jätä yhteydenottopyyntö tästä, niin Wienerbergerin asiantuntija ottaa sinuun yhteyttä