taloyhtiön hallinnointi

Etsiessäni pojalleni vuokra-asuntoa Helsingistä, alkoi pistää silmääni vesimaksujen yllättävän suuri vaihtelu kohteesta toiseen . Pienissäkin yksiöissä vedestä pyydettiin 35 euroa kuukaudessa, toisessa summa oli 10 euron luokkaa, ja joissain ilmoituksissa vesi kuului vuokraan. Ero oli niin suuri, että heräsi väistämättä kysymys: millä perusteella vesimaksu oikein määräytyy, ja voiko sitä periä lähes miten tahansa?Kysymys ei koske ainoastaan vuokra-asuntoja. Sama epäselvyys näkyy monessa taloyhtiössä. Osakas tai asukas näkee laskussa vesimaksun, mutta harvempi tietää, perustuuko se todelliseen kulutukseen, arvioon vai yhtiöjärjestyksessä määrättyyn käytäntöön. Kun laskutustapa vaihtelee talosta toiseen, myös epäilyt väärästä hinnoittelusta nousevat helposti esiin.

Taloyhtiön hallituksessa istuu usein tavallisia osakkaita, mutta päätökset koskevat suuria asioita: remontteja, turvallisuutta ja koko kiinteistön tulevaisuutta. Viime vuosien lakimuutokset ja uudet velvoitteet ovat laajentaneet hallitustyössä korostuvia asioita. Millaista osaamista hallituksessa siis nyt tarvitaan? Käymme läpi keskeiset osaamisalueet ja muutaman käytännön asian, jotka jokaisen hallituksen jäsenen on hyvä tuntea.

Korjaushanke. Se sitoo pääomaa, aikaa ja vastuuta – ja sen vaikutukset ulottuvat vuosikymmenien päähän. Taloyhtiön korjaushanke on merkittävä sijoitus, jo pelkästään taloudellisesti. Kun taloyhtiö päättää remontoida julkisivun, tehdä linjasaneerauksen tai uusia lämmitysjärjestelmän, ei näiden remonttien vaikutus rajoitu vain ja ainoastaan hetkellisiin kuluihin ja kustannuksiin. Rakentamisen laatu ja ammattitaitoinen toteutus määrittävät investoinnin riskin, miten asuntojen arvo kehittyy tulevaisuudessa, kuinka korkeaksi vastikkeet määräytyvät ja millaiset ylläpitokustannukset odottavat paitsi nykyisiä, mutta myös tulevia asukkaita.

Yhtiökokous ja hallituksen kokoukset tuntuvat usein kiireiseltä rutistukselta, jossa asiakirjoja täydennetään vielä viime metreillä. Silti juuri etukäteen valmistellut paperit ratkaisevat sen, onko päätöksenteko sujuvaa, läpinäkyvää ja lainmukaista – vai joudutaanko kokouksessa palaamaan samoihin asioihin kerta toisensa jälkeen.Moni hallituksen jäsen pohtii, mitä kaikkea pitää olla valmiina ja missä vaiheessa. Osa asiakirjoista perustuu suoraan lakiin, osa taas hyvään hallintotapaan ja siihen, että osakkaat voivat oikeasti ymmärtää, mistä he ovat päättämässä. Mitä asiakirjoja hallituksen on syytä vaatia pöydälle ennen kokousta, ja mitä ilman kokousta ei kannata edes aloittaa?

Voinko liittää pyyntöni tueksi ja yhtiökokouksessa käsiteltäväksi kaikille osakkaille tiedoksi raportin, joka on nyt ainoastaan hallituksen tiedossa ja jossa käsitellään vahingon aiheuttajaa? Rikkooko tällaisen raportin jakaminen hallituksen salassapitovelvollisuutta?Hallituksen teettämä ja yhtiön maksama korjaus ei mielestäni kuulu yhtiön vastuulle, vaan osakkaan huolimattomuuden vuoksi hänen maksettavakseen.

Miten taloyhtiön kaukolämmön kustannukset ovat kehittyneet ja paljonko lämmitykseen kannattaa varata ensi vuoden budjetissa? Lämmityskuluista kyllä puhutaan, mutta harva pystyy sanomaan heti, miten kustannukset ovat muuttuneet tai miten niitä voisi ennakoida paremmin. Kun kustannus- ja kulutustiedot löytyvät helposti yhdestä paikasta, hallitus pystyy vertaamaan ajanjaksoja nopeasti, perustelemaan budjetin ja vastike-esityksen osakkaille sekä huomaamaan poikkeamat ajoissa.Fortumin maksuton Heat Online -raportointipalvelu auttaa seuraamaan kaukolämmön kulutusta ja kustannuksia sekä vertaamaan ajanjaksoja selkeästi. Palvelu kokoaa tiedot yhteen näkymään ja tarjoaa myös suuntaa antavan ennusteen tulevasta.

Miksi lyhytvuokrausta on niin vaikea “vain kieltää” taloyhtiössä, vaikka häiriöt ja turvattomuus tuntuvat ihan konkreettisilta? Moni yllättyy tässä vaiheessa: Lyhytvuokrauslaki ei ole yksi laki, joka korjaisi tilanteen yhdellä päätöksellä. Kyse on useasta eri kokonaisuudesta, joita valmistellaan eri pöydissä ja eri aikatauluissa. Yksi puoli liittyy siihen, missä asumisen ja majoittumisen raja kulkee. Toinen puoli koskee taloyhtiön keinoja puuttua haittoihin. Kolmas tuo EU-tason velvoitteita alustoille ja viranomaisille.Jutussamme vedämme nämä langat yhteen. Saat selkeän kuvan siitä, mitä muutoksia on valmistelussa vuodelle 2026, mitä ne voivat tarkoittaa juuri taloyhtiön arjessa ja mitä hallitus ja asukkaat voivat tehdä jo nyt, kunnes sääntely tarkentuu.

Asunnon sijoittaja harjoittaa airbnb lyhytvuokrausta. Asukkaat haluavat kieltää lyhytvuokrauksen, mutta jos asia menee äänestykseen, niin onko sijoittaja jäävi. Asukkaat ovat huolissaan turvallisuudestaan ja mahdollisista vahingoista (vesivahinko, ötökät, huumeet jne.)

Korjaushankkeet ovat taloyhtiöiden hallitukselle ja asukkaille niitä raskaimpia projekteja viedä läpi, joten hankkeen valmisteluun etukäteen kannattaa panostaa. Taloyhtiöiden korjaushankkeista ja niiden osakas-/asukasvaikutuksista puhuttaessa keskitytään usein hankkeen investoinnista aiheutuviin kustannuksiin ja miten se vaikuttaa osakkaiden kuluihin kuten vastikkeisiin sekä tietenkin miten korjaushanke näkyy arvon nousuna.

Isännöinnin eettinen neuvosto on saanut kahden toimintavuotensa aikana yhteensä 36 lausuntopyyntöä. Näistä 19:stä on annettu lausunnot. Neuvosto on suositellut kahdeksassa tapauksessa varoitusta, seitsemässä huomautusta, kolmessa lausunto on ollut vapauttava ja yhtä ei otettu käsittelyyn.– Luvut kertovat siitä, että isännöintiyritysten toiminnassa on ollut ongelmia. Isännöinnin asiakkaiden kannattaa jatkossakin olla valppaina, ja puuttua havaitsemiinsa epäkohtiin ajoissa, sanoo Keskuskauppakamarin pääsihteeri Raisa Harju.